안녕하세요. 3년 안에 현금흐름 500만원을 달성할 포프리500입니다!!! 운이 좋게도 지난 4월 말 신탁공매로 첫 입찰에, 첫 낙찰을 받았습니다. ㅎㅎ 오늘은 입찰서를 작성하기 전까지 나름 치열하게 고민했던 신탁공매 낙찰 스토리를 적어보려고 합니다. 이 모든 기억이 휘발될 것이 뻔하기 때문에 저를 위한 기록용으로 자세히 작성했지만 저 같은 초보분들에게 신탁공매 물건을 어떤식으로 분석하고 공부했는지 흐름 파악에 도움이 되면 행복할거같아요. https://cafe.naver.com/mkas1/1473956 https://cafe.naver.com/mkas1/14739561. 설레는 첫 만남 저는 행크tv 채널의 백달라 시리즈를 매우 좋아합니다♥ 백달라는 부린이가 소액으로 투자하는 과정을 모두 보여주어서 저도 할 수 있을 것 같다는 용기를 많이 받았거든요. (꼭 보세요. 그냥 무조건 보세요) 벤츠님을 따라 그렇게 경공매 물건을 찾아보던 중 신탁공매로 5회차까지 유찰된 신축 도시형 생활주택을 발견하게 되었습니다. 심지어 제가 물건을 발견한 날이 5회차 입찰일이더라구요!! 초역세권 신축건물이 이 가격이라구???? 혼자 마음이 급해져서 시세조사 한다고 부동산에 전화하고 실거래가 찾아보느라 정신이 없었습니다. 일단 물건정보를 대략 알려드리자면 □ 물건종류 : 도시형 생활주택 (5년 이내 신축, 풀옵션) □ 전용면적 : 10평(1.5룸) □ 1호선 역에서 300m 이내 위치 □ 전입자 있음(등기부등본을 발급해보니 소유자가 거주 중) 소유주라서 대항력은 없지만 명도가 필요한 물건이라 이렇게까지 유찰된 것으로 보였습니다..! 하지만 든든한 송사무장님이 뒤에 있으니 저는 명도가 두렵지 않았죠.ㅎㅎ 2. 시세파악 <국토부 실거래가> 매매 : 국토부 실거래가 기준 같은 평형이 2.1억~2.4억에 거래 월세 : 21년 기준 1000/80, 24년 기준 2000/80 <부동산 3군데 전화임장> 월세 : 수요가 아주 많고 한 번 입주하면 잘 안나옴. 시세는 2,000/80 ~ 1,000/90 매매 : 중층 2.15억 급급매 있음, 정상 시세는 2.3억 부동산 말만 들으니 바로 입찰해도 시세차익이 4천만원 정도는 발생할 것 같아 마감시간까지 계속 고민하다가 아직 조사가 부족하다고 판단하여 입찰하지 않았습니다. 결과는 유찰...!! 일주일의 시간이 주어졌고 다시 꼼꼼하게 조사를 시작했습니다.ㅋㅋㅋ 일단 처음으로 돌아가 신탁공매에 대해 다시 정리해보았습니다. 3. 신탁공매 특징 일반 매매 형식으로 진행된다. 소멸주의가 아닌 인수주의이기 때문에 모든 권리 책임은 낙찰자가 부담한다. 물건에 대한 정보가 많이 없다. (경매 유료사이트처럼 자세하게 나와있지 않아요) 따라서 물건 조사는 신탁사와 우선 수익자(=은행)에 전화해보기!!★ 4. 신탁사와 우선수익자에게 문의 나름 여러 가지 질문을 했지만 크게 알아낸 것은 소유자가 건물 분양사 관련 인물이었고 건물의 다른 호수들도 소유하고 있으며 모두 공매 진행중이었습니다. (명도가 쉽지 않을 것 같은 예감이 들었고 ... 그 예감이 맞았다고 한다 ㅎ) 심지어 분양이 잘 안됐는지 블로그 홍보글도 넘쳐나서 이미 내부는 완벽하게 파악해버렸습니다.ㅎㅎ 5. 기타 조사 <미납관리비> 2년 동안 500만원 미납될 때까지 관리사무소는 뭐했지 싶었는데 역시 낙찰 받고 보니 관리사무소랑 말이 전혀 통하지 않더군요. 후후 밀린 미납관리비 납부도 다음 포스팅에 자세히 적어보겠습니다. (결국 관리사무소에 내용증명까지 보냄) <대출 문의> 신탁공매도 낙찰가의 80%까지 대출 가능. 아직 전입세대열람에 전 소유주가 있어도 상관없이 대출가능. (돌아보니 별거 아니었지만 대출가능 여부가 굉장히 불안했습니다.) <신탁원부 발급> 인터넷으로는 확인이 불가능하고 법원 등기소에 가서 발급받아야 합니다. 교부신청서만 작성하면 되는데 부동산 주소와 신청인 인적사항만 기재하면 발급 가능합니다. 비용은 20장 이내이면 1,200원, 20장 초과 시 장당 50원입니다. 대행서비스를 이용할 수도 있지만 만원 이상의 비용으로 가격이 매우 사악하답니다. 저는 지인에게 부탁해 발급받았고 낙찰 전에는 원부에서 미처 000을 발견하지 못했습니다.(이것도 다음 포스팅에,,) <기타공부> □ 도시형 생활주택과 오피스텔의 차이 □ 현재 수익형 부동산 시장의 현황 □ 근처 오피스텔 수익률 비교 □ 근처 3억 미만 아파트 가격 등 이것도 쓸 말이 너무 많지만 더 길어지면 안될거같아서 어떤 부분을 알아봤는지에 대해서만 적어놓습니다. 일주일동안 정말 여러 가지 정보를 찾아봤고 입찰 전날에는 질려버려서 낙찰받든 취소되든 얼른 결과만 나왔으면 좋겠다고 생각할 지경이었습니다. ㅎㅎ 아직 수익분석에 대해서는 쓰지도 못했는데 포스팅이 너무 길어질 것 같아서 끊어가겠습니다. 여기까지 읽어주셔서 감사합니다~!! https://cafe.naver.com/mkas1/1517128 https://cafe.naver.com/mkas1/1517128https://cafe.naver.com/mkas1/1533090 https://cafe.naver.com/mkas1/1533090
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