안녕하세요? 행크를 통해 힘을 얻고 한발 한발 목표를 향해 나아가고 있는 물속의 달입니다. 해외 주재원생활을 마치고 작년 귀국후 1년 반만에 첫낙찰을 받았습니다. 다소 늦은(?) 50대의 나이에 시작한 투자이지만 저와 비슷한 상황이신 분들께 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바램으로 낙찰~월세계약까지의 2개월간 경험을 공유하겠습니다. ■ 낙찰 : 5월 8일 → 잔금납부 : 6월 27일 → 월세계약 : 7월 4일 - 아래 조건을 생각하면서 경매물건을 검색했습니다. - 내 작고 소중한 비자금(약 6천만원)으로 투자할 수 있는 금액대의 물건 우선 검색 - 내가 사는 동네물건으로 물건에 대한 정보와 분석이 쉬운 물건 - 거래가 잘 이루어져 매도가 용이한 물건 (결론) 3억정도의 역세권에 위치한 빌라 또는 아파트 - 퇴근 후와 주말에 꾸준히 경ㆍ공매물건을 검색하고 물건을 분석하던 중 제가 생각하는 조건에 맞는 물건이 눈에 들어왔습니다. "집에서 10분거리의 감정가 3억 중반의 더블 역세권에 위치한 빌라"(1회 유찰되어 최저 입찰가 2억 4,500만원) - 최선순위 근저당은 농협이었고 임차인은 대항력이 없는 평범한 물건 다만, 임차인이 배당받을 금액이 없어 명도가 쉽지않아 보였고, 건축물 대장에 위반건축물로 등재 !!! - 인근 여러 부동산 사장님들과 미팅한 결과, "물건지 주변의 빌라거래는 전세보다는 월세를 선호하고 매매도 가격만 맞으면 잘 된다"라고 하셨지만, 빌라의 리스크를 고려해서 안전마진을 충분히 확보하고 입찰하기로 결정. - 입찰 마감 후 집행관이 물건마다 입찰자 숫자를 불러주시는데 다른 빌라물건에는 10여명이 입찰. - 어?? 그런데 내가 입찰한 물건번호 입찰자가 1명 !!! 단독 낙찰~ - 낙찰의 기쁨보다는 내가 뭘 잘못봤나? 라는 불안감으로 영수증을 받아들고 나오면서 대출이모님들이 주시는 명함도 받는둥 마는둥 허겁지겁 입찰장을 빠져나와 물건분석한 자료를 다시 확인했습니다. - 아마도 위반건축물로 등재되어있고, 해당 빌라의 단층 시세는 2억 3~4천만원에 형성되어있어 최저입찰가가 시세보다 높아 아무도 입찰에 들어오지 않은것 같았습니다. - 하지만, 이 물건은 갑지에 위반건축물 노란딱지가 있었지만 세부내역을 보면 위반시설물을 철거해서 원상복구가 이루어져 있었고, 감정평가서의 도면을 자세히 살펴보니 쬐그맣게 표시된 계단을 보고 현장조사를 통해 단층이 아닌 복층 물건으로 일반 단층에 비해 1억이상 높게 시세가 형성되어 있음을 알수 있었습니다. - 결론적으로 흐른듯한 느낌의 물건으로 약 1억정도의 시세차익이 예상되는 행운의 낙찰~! - 강의를 통해 명도를 어떻게 해야하는지 배우긴 했지만, 막상 실전에서는 뭐부터 해야할 지 막막했습니다. 하지만 보물상자같은 행크의 힘을 빌어 하나씩 해결해 나가 보기로 마음먹고 카페에 올라온 글을 열심히 검색하고 [명도 단톡방]에 초대되어 질문과 답변을 보면서 자신감이 생겨갑니다. - 점유자 연락처를 알아내기 위해 낙찰 몇일후 경매계를 찾아 사건기록을 열람, 채무자(동생)와 점유자(형)의 연락처를 알수있었고 그외 많은 정보를 알수 있었습니다 (점유자와의 명도협상을 위해 세부적인 사항까지 파악하려했고, 사건기록을 처음부터 끝가지 열람하고 사진촬영) - 행크에서 배운대로 제3자 화법으로 채무자와 점유자로 추정되는 형에게 향후 진행일정에 대한 안내와 연락을 하였지만 아무런 연락이 없음 → 명도진행을 위한 내용증명 발송 → 무응답이 지속 → 협상을 위한 메세지 송부 반복 - 낙찰 후 1주일이 지났을 즈음, 점유자로부터 전화가 옵니다. "내용증명 잘 봤다. 하지만 법원에서 배당을 못받을 경우, 배당이의 소를 제기할 거다. 몇개월이 걸릴지 모르겠지만 난 내가 할 수있는 일을 할거다" 내용증명에서 제안한 이사비보다 더 많은 돈을 받기위해 그런건가? 격앙된 목소리에서 명도가 시간이 오래걸리고 어려움이 있겠구나를 느낄수 있었고, 살짝 저도 감정이 올라오고 있었지만 감정의 출렁임을 참으면서 끝까지 점유자의 얘기를 듣기위해 노력했습니다. 그리고 행크에서 배운대로 협상은 협상대로 진행하면서 대출을 실행한 법무사 사무실에 인도명령을 요청했고, 여러번의 전화연락과 메세지를 통해 점유자의 상황을 점점 알아갈 수 있었습니다. 점유자인 형은 빌라 구매 당시 채무자인 동생에게 8천만원을 빌려줬고, 빌려준 돈 대신 부동산 중개없이 셀프로 임대차계약 후 거주중. - 강경한 태도를 보이던 점유자도 제3자 화법을 통해 차분히 얘기를 들어주고 설득을 하는과정에서 궁극적으로 점유자가 원하는 것은 이사비가 아닌걸 알수 있었습니다. - 사춘기에 접어든 5학년 딸이 지금 있는곳에서 초등학교를 무사히 마치고 이사갈 수 있기를 희망하고 있었습니다. 지금 당장 이사갈 경우 환경의 변화로 인해 딸이 힘들어지지 않을까 걱정하는 아빠의 딸에 대한 마음이었습니다. - 채무자인 동생이 세금을 체납해서 경매로 넘어간 상황에서, 점유자인 형도 경제적 상황이 여의치 않아 임대차계약을 할 경우 월세가 밀리지 않을까하는 걱정도 되었지만, 점유자와 협상을 하면서 신뢰할 만한 사람이라고 생각되었고, IT분야 사업을 꾸준하게 하고있다는 사실을 알고 월세 계약을 하기로 합의하였습니다.(채무자인 동생은 부동산 분양사업 실패로 압류가 많았지만, 점유자인 형은 정상적으로 사업중) - 명도라고 하면 '쫒아내고 쫒겨나는' 다소 부정적인 어감이 있지만, 상대방의 상황을 파악하고 협상을 하는과정이라는 것을 경험하게 되었습니다. - 송사무장님 말씀대로 법은 낙찰자가 우위에 있고, 협상이 여의치 않으면 강제집행까지 가겠다는 마음으로 조급해하지 않고 여유있게 진행하려고 했습니다. - 모르는 부분은 행크게시판과 선배들의 경험담을 참고하면서 하나씩 해결하다보니 어느덧 협상이 완료되어 있었습니다. - 점유자와 임차계약을 진행하기로 합의 후, 점유자가 합의내용을 이행하지 않으면 인도명령과 강제집행을 할 생각이었는데, 세부 절차를 실행하는 과정에서 실수를 하고 말았습니다. "부동산을 통해 점유자와 임대차 계약서를 작성하면 새로운 임차관계가 성립되어 인도명령, 강제집행이 되지 않는다" 는 부분을 간과하고 일부 보증금(보 2,000/월세 120만원 중 200만원 계약금 수령)을 받고 부동산을 통해 임대차 계약을 하였습니다. - 만약 기존 임차인과 임대차계약을 할 경우에는 최소한 보증금 전체를 받고서 계약을 하거나, 몇개월분의 월세를 선불로받고 합의서(합의서에는 임대차계약이 아님을 명시)를 쓰는 형식으로 하시길 권해드립니다. - 낙찰 후 걱정했던 것보다 수월하게 계약까지 이루어져 이사비, 미납관리비, 인테리어비용, 강제집행비용 등을 아낄 수 있었고 복비도 임장시에 만나 많은 정보를 주신 부부 부동산 사장님이 10만원만 받고 해주시겠다고 해서 계약할 때 두분이 드시라고 비싼(?) 간식을 사드리고 나오는데, 이 동네에서 인기있는 빌라가 경매로 곧 나올거라면서 공실상태인 집도 보여주시고 꼭 낙찰받아 다시보자는 인사를 하고 헤어졌습니다. - 이번 투자에 필요한 금액은 경락잔금대출(낙찰가 * 80%)과 제가 가입한 화재보험의 약관대출(DSR에 잡히지 않는다는 장점)을 활용해서 제 투자금없이 월세세팅하였고 이자를 제외하고 한달에 약 40만원의 수익이 나올 예정입니다. - 저는 단기매도를 통해 시드머니를 불려갈 계획을 가지고 있다보니 세금을 어떻게 절감할 수 있을까가 고민이었습니다. 개인으로 단기매도를 할 경우, 세금폭탄으로 실제 수익이 얼마되지않아 매매사업자를 통한 절세를 고민하고 있습니다. 하지만 이부분도 저에겐 녹록치 않아 보였습니다. 저는 23년 원천징수를 확인해보니 급여의 과세구간 약 9,000만원으로 여기에 부동산 수익이 더해지면 합산과세가 되어 종합소득세 세율이 38%에 해당하고 부가적인 비용까지 생각하면 크게 매력적이지 않았습니다. 그리고 무엇보다 '겸엄금지'조항으로 나중에 회사에서 문제가 될 여지가 있었습니다. (여러 세무사분들과 상담한 결과, 어느분은 회사에서 알기어려워 크게 문제가 되지않고 문제가 된다하더라도 소명이 가능하다고 하셨지만, 공통적으로 하시는 말씀은 회사가 알려고만하면 얼마든지 사업자가 있다는 것을 알수있다 였습니다. 근데 회사 인사담당자가 그렇게 부지런할지는 미지수???) - 최종적으로 생각한 방법은 전업주부인 아내에게 증여(6억까지 부부간 증여는 세금이 없죠?)후 취득세 납부하고, 아내명의 사업자를 통해 매매사업을 지속하는 방법으로 결론짓고(개인마다 상황이 다르고 투자목표가 다를 수 있으니 제 경우는 참고만 해주세요) - 아내에게 이 방법을 제안했는데....... 일언지하에 거절!!! 투자에 대해 부정적인 생각을 하고있는 아내를 우찌 설득해야할 지... 명도보다 훨~~씬 어렵습니다. - 마지막으로 제일 어렵다는 매도와 아내와의 협상이 남아있지만, 하나씩 또 해결해보겠습니다.^^ - 행크에서 1년, 3년, 5년후의 목표를 세우고 공부해오면서 할 수 있다라고 의지를 다져 왔지만, 과연 될까라는 의구심과 불안감도 같이 들었습니다. 이번 낙찰이 저에게 주는 의미는 흐른듯한 물건으로 인한 수익도 있지만, 내가 세운 목표가 허구가 아닌 실제 가능한 일이고, 내가 포기하지 않으면 결국 이루어질 거라는 희망을 알게 되었습니다. 나에게 주어진 상황을 긍정적으로 바라보고 행크 식구들과 함께 열심히 나아가겠습니다. 두서없이 쓴 경험담 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.
| 
