안녕하세요 아쿠아맨입니다 행크에 오랜만에 글을 써보는 것 같습니다 매일 꾸준히 경험담은 읽고 있었는데 회사생활이라는 게 참 쉽지 않네요^^;; 겨우겨우 끈을 놓지 않고 공부하면서 최근에 재건축 아파트를 매수하게 되었는데 오늘은 그 이야기를 해보고자 합니다. 글 제목은 제가 정말 재밌게 읽은 송희구 작가님의 "서울 자가에 대기업 다니는 김부장 이야기"를 따라해봤습니다ㅎㅎ 저는 과거 항해사를 했었다보니 또래들에 비해 조금은 넉넉한 시드머니를 가지고 있었고 덕분에 경매 단타도 2건이나 경험하며 좋은 수익도 거둘 수 있었습니다. 하지만 항상 방향성에 대한 고민이 있었습니다. 오히려 시드머니가 어느정도 있다보니 모든 방향의 투자를 할 수 있어 고민이 더 많았습니다. 계속 단타로 시드를 불려나간 후에 큰 물건을 도전할지 고금리 시대인 만큼 미리 수익형 부동산에 투자를 할지 아니면 실거주까지 만족할 수 있는 아파트를 사놓을지 정말 많은 고민을 하며 공부도 많이 했습니다. 그럼에도 결론은 나지 않더라구요. 그러던 중 오랜만에 재시스를 다시 듣게 되었습니다 저는 거의 첫 투자부터 부세쌤을 보고 배운터라 늘 선생님이 어딜 지켜보고 계신지 궁금해하고 있습니다. 그래서 모아타운, 신속통합기획도 재시스만 3~4기수를 들으며 공부했었지만 뭔가 저의 투자성향과는 맞지 않는 듯한 느낌을 계속 받아 이론과 간접경험만 빠삭해진 상태로 투자는 하지 않았습니다. 그런데 이번에 커리큘럼이 완전히 바뀌었고 선생님이 어떤 것을 보시는지 궁금해서 수강했습니다. 강의에서 주로 다루셨던 건 서울 수도권의 재개발 재건축이었습니다. 일단 기본적으로 서울내의 진행중인 재재는 프리미엄이나 절대적인 가격 자체가 결코 낮지 않고 그만큼 현금으로 충당할 여력이 부족합니다. 그래서 서울의 재재는 제가 투자할 대상은 아니라고 생각했었습니다. 정말 고민이 많아진 상황에서 재시스 재수강자들을 위한 동행임장+상담시간이 있었고 부세쌤께 제 고민을 말씀드렸습니다. 선생님께서는 <아직 어린 나이 + 많은(?) 시드 + 나쁘지 않은 시장상황>을 강조하시면서 나중에 실거주 여부까지 고려했을 때 재건축 아파트에 투자하는 것을 추천해주셨습니다. 그래서 저는 "시간"을 투자하기로 결정했습니다. 10년을 갖고 있어도 그때 나이가 서른 중반이니, 충분히 기다리며 베팅할만 하다 생각했습니다. 요즘 재건축 아파트들은 추가분담금과 오르는 공사비로 시끌시끌합니다. https://www.asiatoday.co.kr/view.php?key=20240715010008755https://www.nocutnews.co.kr/news/6179498?utm_source=naver&utm_medium=article&utm_campaign=20240717042153 어떤 유튜브에선 "이제 재건축은 끝났다" 라며 재건축으로는 돈을 벌 수 없다고 말합니다. 과연 앞으로도 그럴까요? 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 불과 1~2년전만 해도 평당공사비 600만원대는 비싼 편에 속하는 금액이었습니다. 실제로 평당 650정도의 공사비로 인해 분담금이 과도하게 나왔다며 상계주공 5단지는 시공사 선정을 철회하기도 했죠. (잘못된 판단이었다는 생각이 들지만 뭐...) https://theviewers.co.kr/View.aspx?No=3188481하지만 지금은? 평당 600만원대의 공사비는 상당히 저렴한 편입니다. 최근 일반분양을 한 장위 푸르지오 라디우스 파크 분양가가 평당 3500만원선으로, 전용 59m2이 이런저런 비용을 합치면 약 10억됩니다. 마포, 성동구 같은 상급지도 아닌, 성북구 장위동에서 84도 아닌 59가 10억?? 하지만 높은 경쟁률로 마감되었죠. 시장은 이렇게 적응해나가고 있습니다. 분담금도 마찬가지라고 생각합니다. 지금은 한 세대당 4~5억의 분담금이 말도 안되는 가격이라고 생각할 수 있지만 당장 2~3년후에는 어떨까요? 분명 시장이 적응한 때가 올것이고 주변 시세가 올라가고 서울의 공급이 없는 4~5년간 신축프리미엄이 나날이 높아진다면 분담금을 내더라도 충분한 수익을 낼 수 있을 것으로 생각됩니다. 오히려 지금처럼 재건축에 대해 부정적일 때가 바로 매수타이밍이라고 생각했습니다. 기존 아파트들이 무섭게 치고올라오는 동안 해당아파트를 비롯한 재건축아파트들은 별로 회복하지 못한 모습을 보였기에 좋은 기회라 생각하고 매수하게 되었습니다. 저는 이 재건축 아파트를 선순위 전세 + 후순위 대출 + 저의 현금 각각 1/3 비중정도로 매수했습니다. 아니, 그냥 갭투자도 아니고 대출까지 영끌한 갭투자 아니에요?! 그렇게 생각하실 수 도 있지만... 원래 실거주 목적으로 매입하려고 했으나 당장 입주 가능한 집이 없어서 우선 먼저 전세를 끼고 매수했습니다ㅎㅎ 샷시포함 올수리 + 로얄층 로얄동인데 제 물건 바로 다음 물건은 2000만원 비싼 가격부터 시작입니다. 이정도면 괜찮은 물건 잘 잡은 것 같습니다ㅎㅎ 만기가 되어 세입자가 나가시면 대출을 추가로 받아도 되고 새로운 전세를 맞춰도 되고 2년비과세 시점이 만기라 시세가 올랐다면 매도해도 괜찮습니다. 최악의 상황까지 고려하여 투자했기 때문에 당장 집값이 떨어지든 오르든 큰 상관이 없습니다. 저는 최소 4~5년, 길게는 재건축 입주까지도 보고 있습니다. GTX역 도보권 단지 앞 대규모 부지 개발 중 인근 도로 지하화 후 공원조성 재건축 후 5000세대가 넘을 대단지 등 굵직한 호재가 실제로 실현되고 있는 단지이기에 재건축 과정이 쉽지는 않겠지만 길게본다면 분명 지역의 랜드마크가 될 단지라고 생각합니다 (원래 내집이 제일 좋아보이는 법입니다ㅋㅋㅋ) 제 명의로 된 서울아파트가 있다는 것이 기분이 참 이상합니다. 마냥 기쁠것 같던 마음도 시장상황에 따른 기사 하나하나에 뒤숭숭해지고 평소 보지도 않던 폭락론자 유튜버들의 영상도 눈에 들어옵니다. 이것이 1주택자의 무게일까요...? ㅎㅎ 이번 투자는 힘들게 배를 타며 모은 시드머니를 전부 투자해야했기에 저에게 있어서는 상당한 부담이 되는 선택이었습니다. 하지만 만 스물여섯에 서울 아파트를 매수할 수 있었던 것은 스스로 입지와 장래성을 계산해볼 수 있는 판단력, 그리고 좋은 물건에 과감히 가계약금을 쏠 수 있었던 결단력을 키워준 지난 3년간의 공부와 임장 덕분이었던 것 같습니다. 저를 처음으로 부동산에 입문하게 해주신 송사무장님 이후 3년간 스스로 판단할 수 있는 실력을 키워주신 선생님들 특히 매순간 정성스런 피드백과 조언 아끼지 않아주신 부자되는세상 선생님께 감사의 인사 드립니다 이번 선택이 좋은 수익으로 돌아오기를 바라며 이 글을 읽으신 분들도 성투하시길 기원합니다. 감사합니다
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