수익형 부동산의 황금 매수타이밍이 온다 2 이전에 수익형부동산에 매수타이밍이 온다고 글을 쓴적이 있다. 본인도 현재 계속해서 상가를 매수하고 있다. 이전에 상가매수기를 2개 올렸으니 참고 바란다. https://cafe.naver.com/mkas1/1482905 https://cafe.naver.com/mkas1/1482905 https://cafe.naver.com/mkas1/1503460 https://cafe.naver.com/mkas1/1503460 물론 아파트시장에 대해서도 장기적으로 긍정적인 시각을 가지고 있다. 다만 내가 이미 다주택자이기 때문에 사지 않고 있을뿐이다. 제목을 조금 수정을 하면 매수타이밍이 온다가 아니라 왔다이다. 왜 그렇게 생각하는지 서술해보자. 이전글에서 내가 매수한 인천의 상가는 전전주인이 경매로 낙찰받은 이력이 있어서 매수가를 알수 있었다. 그리고 내가 매수한 가격이랑 비교를 해보면 15년간 2.8배가 상승했다. 이시기 인근에 아파트를 비교해보면 14년간 1.6배 올랐다. 한건으로 비교하기 힘들다고 생각할 수 있다. 경매를 하다보면 의외로 이전에 경매로 낙찰받은 물건이 다시 경매로 나와서 이전 낙찰가를 찾아볼 수 있는 매물들이 있다. 적어도 내가 경형해본 바에 의하면 적어도 서울의 상가는 대부분 상당히 가격이 상승했다. 경기와 인천의 경우도 인근에 신도시가 들어서며 상가의 공급폭탄이 나오는 경우를 제외하고는 역시 대부분 상승했다. 지역마다 그지역의 상가매물을 다수 가지고 있는 상가전문부동산이 있는데.. 그사장님의 증언도 역시 동일하다. 경기에 따라 상가도 역시 부침이 있지만 10-15년의 긴 시계열로 보면 상가또한 만만치않게 올랐다. 근데 왜 사람들은 아파트오른것만 알고 상가가 오른걸 모를까? 아파트는 통계를 내기가 좋고 슆다. 그걸 제공하는 곳도 많다. 하지만 상가는 개별성이 너무 강해 그걸 체계적으로 통계를 내기가 불가능하다. 그러니까 모르는거다. 결론적으로 아파트보다 더 올랐는지 덜올랐는지는 모르겠지만 상가또한 올랐다. 조금더 깊게 들어가보면 인천 상가의 경우 15년간 2.8배 상승했지만 인근 아파트는 1.6배 상승했다. 적어도 이물건만 보면 아파트보다 더 많이 상승했다. 왜 그럴까? 비밀은 금리에 있다. 노무현 이명박정부시절 당시 요구불에금금리는 5%정도 였다. 그럼 상가의 요구수익률은 몇%였을까? 재산세도 내야하고 공실리스크도 있으니 당연히 5%보다 위였을거다. 아마 6-8%정도 였을거다. 물론 1층이냐 아니냐 중심지냐 외곽이냐에 따라 천차만별이었을거다. 그리고 약 10년간 금리는 꾸준히 떨어졌다. 딴 이유가 아니다. 경제성장률자체가 떨어졌기 때문이다. 우리나라는 그쯤에서 저성장국가로 진입을 한다. 나라가 2% 성장하는데 금리가 5%인건 말이 안된다. 당연히 금리가 지속적으로 떨어졌고 급기야 코로나시절에는 에금금리가 1%아래로 확 떨어졌다. 그럼 상가는 어떻게 됐을까? 상가에 요구하는 수익률도 같이 떨어졌다. 그시절 내 기억에 구리시의 1층 상가의 경우 겨우 3%정도의 수익률이었다. 서울도 비슷했는데.. 1층상가의 경우 3%, 2층이상의 상가는 4-5% 수준이었다. 핵심지의 경우 땅을 깔고 앉아 있는 꼬마빌딩의 경우 1%까지 내려갔다. 이렇게 기준이 되는 요구불예금금리가 떨어지면 상가의 값은 뛴다. 마치 금리가 떨어지면 채권값이 올라가는 것과 똑 같은 원리이다. 거기에 더해서 화페가치의 하락으로 임대료도 점진적으로 상승했다. 간혹 정체되어 있는 구간도 발생하지만.. 길게 보면 모든 물가가 오르듯 임대료도 상승한다. 화페가치의 하락만큼 상승을 하지는 않는다. 하지만 상승을 하긴한다. 결국 10-15년간 상가의 가격상승에는 크게 두가지 요인이 있었다. 1. 요구수익률의 저하 2. 지속적인 인플레이션 중요한건 두가지는 앞으로도 이어질 것이라는 게 내생각이다. 최근 미국에서 곧 금리인하를 할 것이라는 시그널이 나왔다. 우니나라도 이어서 금리인하를 할 것이리는 시그널도 나왔다. 시장에 돌아다녀보면 발빠른 투자자들이 수익성높고 괜찬은 상가를 잦아 돌아다니는걸 느낄 수 있다. 이거다 하는 상가를 눈앞에서 여러 번 놓쳐본 경험에서 하는 말이다. 만약에 지금 수도권아파트시장에 참여를 하기에 본인의 사정이 여의치 않다면 수익형부동산에 눈을 돌려보는 것도 좋을 것이라고 생각한다. 물론 좋은걸 사야한다. 그건 기본이다.
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