안녕하세요 ㅎㅎ 왕소라빵입니다 3탄은 무순위 청약으로 서울에 내집마련하기라는 제목과는 좀 어울리지 않는 내용인 것 같지만.. 12,000세대 입주물량 폭탄 속에서 임차세팅한 이야기를 주요항목별로 풀어보도록 하겠습니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1527287 https://cafe.naver.com/mkas1/1527287https://cafe.naver.com/mkas1/1549100 https://cafe.naver.com/mkas1/15491001,2탄은 위의 링크를 참고해주시기 바랍니다. 올림픽파크포레온의 입주시기는 25년 1월로 예정되어있었으나 24년 11월로 당겨졌습니다. 발빠른 부동산들에서 3월부터 임차세팅 관련 연락이 오기 시작하더라구요. 부동산 사장님들로부터 현재 거래되고 있는 39타입의 전월세 시세를 확인했습니다. 부사님들과 전화통화를 할 때마다 질문이 쏟아지더라구요. 옵션은 어떻게 되나요? 전세 하실거에요? 월세 하실거에요? 보증금은 얼마로 생각하세요? 대출 받으시나요? . . . 네......? 음......어........아직 확정을 못했는데..... 조사한 시세를 바탕으로 내 조건부터 확실히 정해놔야겠다는 생각을 하고 자금 계획 수립에 돌입합니다. 자금 계획 수립에 있어서 2가지 확인해야할 게 있었습니다. 자금 계획을 세움에 있어서 무엇보다 중요한건 내가 대출을 얼마나 받을 수 있느냐! 였습니다. 그러던 중 대출 시 장래소득이 반영되면 대출 한도가 더 나올 수 있다는 이야기를 들었습니다. 장래소득을 반영해서 DSR계산기를 돌려보니 대출을 몇 천만원 정도 더 받을 수 있더라구요 대출 실행 시 장래소득이 반영되는지 여부를 중도금대출 실행 은행에 전화해서 문의를 해보았습니다. 해당 은행의 답변이었습니다. 아직 잔금대출 관련해서 확정된게 없고 장래소득 반영여부는 대출서류를 제출하고 그때 다시 문의해보라 하시더라구요. 보수적으로 자금계획을 세워야 하니 장래소득은 반영하지 않기로 결정!! 하지만 네이버에 검색을 해보니 잔금대출을 장래소득 반영해서 받으신 분의 사례도 있더라구요. 장래소득의 인정 여부가 은행마다 다르고 장래소득을 반영하기 위한 기준(무주택자, 주택구입용도, 만기10년이상 비거치식 등)이 정해져 있으니 참고해주시기 바랍니다. https://www.nbnbiz.co.kr/news/articleView.html?idxno=35979 https://www.nbnbiz.co.kr/news/articleView.html?idxno=35979다음은 스트레스 DSR입니다!! 정말 이름을 잘 지은 것 같아요... 이름만 들어도 스트레스 유발.... 스트레스 DSR이 뭔지 잘 모르겠지만 내 대출한도를 줄어들게 만드는 거다! 라는 것만 알고있던 저는 잔금대출시에도 적용이 되는지 파보기 시작했습니다. 집단대출은 입주자모집공고를, 일반 주담대는 매매계약을 24.2.25일까지 완료한 경우 스트레스 금리 미적용 올림픽파크포레온의 입주자모집공고일이 스트레스 DSR 기준 시점 이전이기 때문에 잔금대출 시 스트레스 DSR을 적용받지 않습니다. 휴..다행이다…. 이렇게 대출에 장애(?)가 될만한 아이들에 대한 확인을 끝내고 연봉, DSR, 금리, 만기(30년/40년)에 맞춘 최대 대출 가능 금액을 확인합니다. 만기 30년일 경우 대출 최대 O억 만기 40년일 경우 대출 최대 O억 이런식으로요!! 저는 허그를 기준으로 보증보험 한도를 확인했습니다. 임차인이 전세보증보험에 가입하기 위해서는 전세보증금+선순위채권의 가격이 주택가격의 90%이내로 들어와야합니다. 전세보증금+선순위채권≤주택가격의 90% 여기서 선순위채권이란 대출원금이 아니고 은행에서 설정한 비율에 따른 채권최고액입니다. 그리고 허그보증보험은 선순위채권이 주택가액의 60%이내에 들어와야 한다는 조건이 더 있습니다. 선순위채권≤주택가액(주택가격*담보인정비율)*60% 예를들어 주택가격이 7억인 아파트에 대출을 4억 받으면 등기부에 설정되는 채권최고액은 110%일 경우 4.4억, 120%일 경우 4.8억이 됩니다. 전세보증금+4.8억(채권최고액)≤6.3억(7억*90%)이 되어야 하니 전세보증금은 최대 1.5억까지만 받을 수 있습니다. 그런데!!!!! 시세가 없는 신축아파트의 경우에는 주택가격을 분양가의 90%로 봅니다. 즉, 전세보증금+선순위채권이 분양가의 81% 이내에 들어와야 하는 것이죠. 전세보증금+선순위채권≤주택가격(분양가의 90%)의 90% 아이고 복잡해라.......... 쓰기만 해도 숨이 턱 막히네요.... 아무튼........ 결론은!! 저의 경우에는 보증보험 가입 조건을 맞추려면 투자금이 너무 많이 투입되어야 하기 때문에 보증보험 가입을 안하는 조건의 세입자를 구해야 한다!! 입니다. 그럼 월세로 가야겠죠?! 최대 대출 가능 금액과 월세로 놓겠다!!라는 조건을 바탕으로 무한 계산에 돌입합니다. 최악의 경우와 최선의 경우 모두 고려해야하니 장래소득 포함/ 장래소득 미포함 만기 40년 / 만기 30년 여러가지 경우의 수로 자금계획을 세워보았습니다. 위의 표에서 투자금은 기납부금액은 제외하고 잔금시 금액 기준입니다. 지금와서 돌이켜봐도 이거 할때가 제일 힘들었어요....... 몇시간이나 걸려서 확정한 저의 조건은 월세, 선대출O억 남기고 보증금 O억에 월세 O만원입니다. 저의 조건을 명확하게 한 이후로는 부사님들과의 통화를 아주 간단하고 초스피드로 진행할 수 있었습니다. 부정적인 반응이 많았는데요. 요즘 거래되는 시세는 대출없는 기준이다 월세는 큰 금액 마련하기 힘든 분들이 찾는거라 보증금 그렇게 많이는 힘들다 등등 2달동안 저의 2순위 조건에도 입질이 전혀 없어서 만일의 상황을 대비해 투자금을 풀로 밀어넣더라도 임차를 맞출 수 있는 조건을 다시 점검했고 남편을 세입자 역할로 하는 스파이 작전도 펼쳤습니다. 이 작전으로 임대인/임차인에 따른 부동산 사장님의 시세 온도차를 확실하게 확인했고 일단 다음달까지는 현재 전략을 고수하고 그 다음부터는 중개수수료 2배 전략을 펼쳐보자고 계획을 세웠습니다. 그리고 3주 뒤에 저는 가계약금을 받게됩니다. 처음 제안받은 조건은 제가 내놓은 2순위 조건보다 월차임 20만원 낮춘 금액이었는데 결론적으로는 저의 1순위 조건에 맞출 수 있었습니다. 제가 원하는 조건으로 협상하기까지 몇시간 안되는 시간동안 많은 일들이 있었는데요. 저번에 분양권을 팔 때도 매도가가 몇시간만에 오백만원이 왔다갔다 하는 걸 직접 경험하고 협상의 기술이 정말 중요하구나를 느꼈는데 이번에도 마찬가지였습니다. 중요한건 협상의 기술!! 협상을 잘하기 위해 중요한건 쿨한(?) 자세 (이번에 거래안되더라도 괜찮아요 인연이 아닌거죠 기다리면돼요) 이 쿨한 자세가 정말 힘들죠.. 내가 욕심부리는건 아닌가 하고싶은 사람 있다고할때 잡아야하나 놓치고 더 안좋은 조건에 하게되면 어떡하지 . . . 쫄리는 사람이 지는(?)거다 제가 이렇게 협상의 기술을 펼칠 수 있는 경험을 많이 해보지는 않았지만(2번밖에없었어요 ㅎㅎ) 2번 모두 이 조건 아니면 힘들어요 기다릴수 있어요 라고 말하고 마음을 다잡으니 예상치못하게 성사가 되더라구요. 물론! 그렇다고 터무니없는 조건을 고수하는 건 아니었구요. 거래되는 시세를 파악하고 있었고 기다리는 기한도 정해놨었기 때문에 조건을 하향조정하는 건 좀더 기다려본 후에 해도 늦지 않다는 마음이었던 것 같습니다. 계약서 작성하는날 그 자리에서 의견조율하느라 시간도 엄청 많이 걸리고 힘들었던 경험 있으신가요? 저는 할때마다 너무 힘들더라구요……. 몇시간씩 걸리기도 하고 그냥 도장만 찍으러 갔다가 계약을 엎을까 생각할만큼 스트레스 받기도 하고… 행크 강사님들께서도 계약서 작성하는 날 전에 모든 협의를 마치고 가는게 중요하다고 강조하시죠. 금액 협상도 미리미리 중개수수료 조율도 미리미리 특약사항도 미리미리!! 그동안의 힘들었던 경험을 바탕으로 이번에는 반드시!!!!!! 계약서 작성 전에 의견조율을 끝내겠다는 굳은 결심으로 계약서 작성일이 잡히자마자 부사님께 저의 의사를 전달했습니다. 사장님~~~~~~ 계약서 문구랑 특약사항은 계약일 전에 완료되었으면 해요~~ 계약일에 협의하면 저도 상대방도 사장님도 서로 너무 힘들더라구요~~ 부탁드리겠습니다 ㅎㅎ 여기서도 너무 제 입장만 고집하면 상대방도 기분이 나쁠 수 있기 때문에 하나를 얻으면 하나를 내어주는 방향으로 제가 원하는 문구와 상대방이 원하는 문구를 적절히 넣어 사전에 협의를 완료해놓았습니다. 그 덕분에 계약일에는 1시간도 채 되지않아 모든 과정을 끝내고 부동산을 나설 수 있었습니다 이렇게 길고 긴 임차세팅 이야기가 마무리되었습니다 ㅎㅎ 요약하자면 1. 시세 파악하기 2. 최대 대출 가능 금액 확인(연봉, DSR40%, 금리적용) 3. 전월세 포지션 정하기 4. 부동산에 매물 내놓기(+협상의 기술) 5. 계약서 작성 이제 10월에 사전점검날짜도 나오고 입주예정일도 정해졌습니다. 사전점검 처음해보는데 벌써부터 설렙니다. 내부가 어떻게 생겼을지도 기대됩니다. 사전점검하고 나면 또 경험담 공유하러 오겠습니다 ㅎㅎ 긴 글 읽어주셔서 감사합니다
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