열 번 찍어 안 넘어가는 나무가 없음을 말할 때 십벌지목(十伐之木)이라는 말을 쓰죠. 제가 딱 10번의 입찰 끝에 낙찰을 받았습니다.ㅎㅎ 아직 매도 전이지만 5월 7일에 낙찰받은 저의 1호 물건에 경험담을 쓰려고 합니다!(좀 늦었네요.^^;;) 임장은 타 지역도 했었지만 공매를 제외하고는 매번 인근 법원 물건만 입찰을 했었습니다. 입찰 횟수는 9번에 패찰이 이어졌죠. 그리고 4월부터는 조금 더 지역을 넓혀 타법원 물건을 보기 시작했습니다. 4월 10일에 부산 물건에 집중을 하였고 타지에 입잘하는 만큼 물건의 기준을 확실히 정하고 시작했습니다. 직장 인근이나 지하철이 있고 학교가 근처에 있으며 세대수는 600세대 이상에 등록된 매매 물건 수가 6%이하에 거래가 한 달에 한 번은 이루어지고 있는(경쟁을 줄이고자 욕심을 줄여 한 건 정도만) 아파트로 정했습니다. 손품 조사 후 1차적으로 다대롯데캐슬몰운대 41평, 가락타운아파트 3단지 국평, 그리고 저의 1호 물건인 부영벽산파라빌 국평을 현장 임장을 갔습니다. 아래는 임장 가기전 부영벽산파라빌의 손품 조사입니다.^^ 2002년 12월에 건축한 아파트로 감정가 2억 6000에 80%인 2억 800까지 떨어졌습니다. 본 물건은 101동 1002호로 층수와 동이 좋았습니다. 뷰가 좋아 로얄동으로 유추됐는데 미납관리비가 많고 금액을 보아하니 집이 비어있을 거라 예상됐습니다. (저 때는 집이 비면 좋을 거라 생각했는데 빈집이면 집 상태 안 좋고 채무자 분과 연락하기 힘들기에 좋은 게 아니었습니다.ㅠ) 634세대의 대단지 아파트는 아니지만 당시 등록된 매물 수는 5% 이하였고 작년부터 꾸준히 매달 매매 거래가 되고 있었습니다. (저 당시는 모든 평수의 거래를 보고 기준 잡았는데 거래가 한두 건만 있는 물건을 공략할 때는 해당 평수의 거래만 보고 해야 할 거 같습니다.) 주변 지도입니다. 입구에 탑마트가 보이고 주변에 학교가 많습니다~! 인근 학교 거리입니다. 가까운 학교는 101동 기준 12분 정도 걸립니다. 본 물건인 부영벽산파라빌아파트는 감천동과 괴정동 경계에 위치하고 있어 괴정역 상권을 쓸 수 있습니다. 괴정역은 뒷길로 넘어가야 해서 후문동이 유리하고 101동에서 가려면 20분 정도 소요가 예상됩니다. 거리는 좀 있지만 없는 거 보다는 좋겠죠?ㅎ 인근 학원가입니다. 인근 감천동에서는 학원이 많지는 않지만 물건지 앞에 몰려있고 감천동 아파트 중에서 괴정역 근처 학원가와도 가까운 편입니다. 인근에 공업단지도 많습니다. 부산과 사하구의 공급입니다. 부산은 인구 유출이 심하지만 공급이 적습니다. (아직 가격은 상승하지 못하고 있음..) 사하구는 올해 공급이 있지만 위치를 보니 본 물건과 거리가 있어서 괜찮아 보입니다. 우선 주변 아파트들과의 경쟁력을 알아봅니다. (왼쪽사진) 감천동에서 준신축 건물은 본 물건 바로 위에 있는 괴정신동아파밀리 (20년식 150세대) 하나만 있고 감천동 아파트들 중에 본 물건인 부영벽산파라빌이 거래가 가장 많습니다. (오른쪽 사진) 괴정역 부근 괴정동에는 준신축급 아파트가 4개가 있으나 세대수가 (아래서 부터) 70, 299, 265, 119, 152로 소규모입니다. 인근 괴정역 부근 아파트들 중 거래가 많은 곳은 괴정협성휴포레 (16년식 299세대) 이고 현재 올해 거래 건수가 10건으로 본 물건인 부영벽산파라빌 9건 보다 1건 많습니다. 입찰 전 손품을 찾을 때 기준으로는 각각 7건씩으로 괴정역 인근 아파트들과 비교해도 본 물건 부영벽산파라빌의 경쟁력이 있다고 생각했습니다. 본 물건 부영벽산파라빌 앞에는 경남아너스필이 분양 예정이고 감천동 월간 방문자 1위를 기록하고 있습니다. 아직 건축을 시작하지 않았고 세대수도 385세수로 적어서 상권의 혜택을 본다는 건 어렵겠지만 기대를 받으면서 바로 옆 부영벽산파라빌 아파트에도 관심이 가지 않을까 생각했습니다. 추가 9월에 경남아너스빌 분양을 시작하네요~! https://m.mk.co.kr/news/realestate/11101620 두 번째는 본 물건과 같은 평과 동의 경쟁력을 알아봅니다. 현재 동일 평수 실거래 내역입니다. 동일 평수만 추리니 상당히 거래가 적습니다. 두 달에 한 번씩은 거래가 되는 거 같습니다. 두 번째 사진은 동일 동인 101동(로얄동) 거래 내역입니다. 층이 본 물건(10층)보다 낮아서 본 물건이 좀 더 좋은 거 같은데 매도를 하려면 2~5개월은 기다려야 할 거 같습니다. 손품 조사 당시 네이버 호가입니다. 왼쪽은 동일 평수 최저가격이고 오른쪽은 동일동 매물 가격입니다. 아파트가 경사가 있어 뒤에 있는 동(107동)일 수록 금액이 낮았고 본 물건과 같은 동일 동은 매물이 하나가 있었는데 제가 낙찰받을 때도 하나였습니다. 인테리어가 되어있고 호가로 비교 시에 뒷동과 로얄동 가격차이가 5000 정도 납니다.(현장에서 부사님께 101동 인테리어 매물은 턴키의 비싼 인테리어라고 들었습니다.) 101동 매물이 적기에 하나 있는 101동 매물이 팔리거나 안 팔려도 기본으로 싸게 내놓으면 경쟁력이 있을 거 같았습니다. 임차인은 없는데 등기부 현황이 지저분합니다. 가처분이 많은데 소유권이 아닌 근저당권 가처분이라 위험하지 않았겠다 판단했습니다. 지저분한 등기부 현황과 가처분으로 인하여 경쟁이 적을 수 있겠다 생각에 뭔가 낙찰에 가까워지는 느낌이었습니다.(경쟁이 적을 거라 생각은 했는데 결국 입찰가는 보수적으로 쓰지 못했다는;;ㅠ) 이렇게 손품을 마치고 4월 13일과 16일 임장을 갔습니다. 해당 지역에 3곳의 물건을 보려고 했는데 하루 만에 다 보지 못해서 16일에 한 번 더 갔습니다. 손품 편은 여기서 마치겠습니다~! https://cafe.naver.com/mkas1/1554919?tc=shared_link | 
