앞으로 쓸 글들은 하나의 시리즈물입니다. 2024년 7월 28일, 현재도 진행 중인 낙찰 물건에 대한 모든 스토리를 담았습니다. 글을 쓰게 된 이유는 두 가지입니다. 미래의 내가 시간이 지나 기억이 희미해질 때쯤 다시 돌아보기 위해, 그리고 저와 같은 초보 부동산 투자자들에게 조금이나마 도움이 될 것 같아 글로 정리해보려합니다. 이번에 쓸 주제는 '준비' 단계입니다. 사실 경매로 주택을 낙찰받는 것은 너무나 쉽습니다. 남들보다 더 높은 가격을 입찰가로 적으면 돼죠. 그러나 그런 물건이 수익으로 이어질지는 미지수입니다. 대부분 앞으로 먹고, 뒤로 떼이는 경우가 많습니다. 이번에 제가 받은 물건은 철저한 계획 하에 낙찰받았습니다. 제가 들일 투자금, 얻을 수익, 보유 기간, 매도 전략, 임대 세팅 등등 대략적인 그림을 그리고 시작했습니다. 그러니까 당연히 더 좋은 결과를 낼 수 있었던 거죠. 물건에 대해 자세한 이야기를 하긴 어렵지만 최소 1억 이상은 수익이 나는 물건입니다. 시작은 '성향 파악'이었습니다. 경매 투자로 성공하는 방법엔 여러가지가 있습니다. 단기 매도, 중장기 투자, 월세 세팅, 사업화 등. 종목도 다양합니다. 아파트, 상가, 빌라, 다가구, 토지, 공장, 오피스텔 등등. 이렇게 많은 선택지가 있지만, 과연 나에게 맞는 길은 무엇인가 고민해봐야 필요가 있습니다. 90%의 경매 투자자는 단기 매도를 위주로 합니다. 왜냐면 더 접근하기가 쉽습니다. 배울 것들도 많지 않아서 수익을 조금 양보하면 누구나 성공할 수 있는 전략입니다. 싸세 사서 깔끔하게 수리하고 시세 혹은 더 비싸게 팔면 되니까요. 단기 매도로 많은 돈을 벌려면 필연적으로 많은 거래가 필요합니다. 그리고 생각보다 긴 시간이 필요합니다. 보통 입찰~매도까지 최소 6개월 최대 1년의 기간이 소요됩니다. 물론 그 과정에서 생기는 일들은 오로지 투자자가 감당해야할 숙제입니다. 과연 내가 이런 상황을 견뎌낼 수 있을까? 전 아니었습니다. 전 게으른 투자자입니다. 과거에 매수한 아파트도 보유한지 2년이 지났지만 갱신계약을 할 때 말고는 큰 신경을 쓴 적이 없습니다. 그런데 시간이 지나고, 가치를 되찾자 수익을 안겨줬습니다. 흔히 말하는 '중장기 투자'를 한 것이죠. 더 좋은 건 부동산을 팔지 않고도 돈이 생겼습니다. 앞으로 더 큰 수익을 얻을 가능성이 커졌습니다. 둘 중에 뭐가 나을지는 스스로 결정해야 합니다. 항상 한 쪽의 의견만 듣지 말고 여러 의견을 듣고 본인에게 유리한 방법을 골라야 합니다. 저는 단기 매도보다는 중장기 투자가 매력적이었습니다. 그래서 앞으로 투자할 대상도 시간이 지나도 가격이 오를 만한 부동산으로 좁혀졌습니다. '목표'를 설정했습니다. 앞서 말한대로 투자금, 수익금, 매도 전략 등을 종이에 써서 눈에 보이는 곳에 뒀습니다. 구체적인 방법은 아래 영상을 참고했습니다. https://youtu.be/UjYTHFAkI0E?si=JaoBFIaXc_0yTIC9 명확한 목표를 세우자 검색할 물건의 범위가 줄었습니다. 돈이 더 많이 들어가거나 수익이 적게 나올 것 같은 물건은 빠르게 패스했습니다. 범위를 좁히는 대신 지역을 넓혀 전국으로 검색을 이어나갔습니다. 몇 번 검색하다보니 감정가가 낮은 물건이 대부분 패스되는 것 같아 감정가를 얼마 이상으로 고정해두고 찾기도 했습니다. 제가 물건을 찾을 때 가장 중요하게 여겼던 것은 '경쟁을 피하는 것' 입니다. 경쟁자가 많아지면 자연스레 입찰가가 올라가면서 원하는 목표에서 벗어났습니다. 그래서 몇 가지 기준을 정했습니다. 1. 매매사업자들을 피하기 위한 중대형 평수 물건(부가가치세) 2. 1회 유찰 혹은 시세보다 싼 감정가지만 조회수가 낮은 물건 3. 입찰일이 같으면서 조금 더 안 좋은 물건 4. 지역에 대한 이해가 더 필요한 물건 이 중에서 2개 이상이 충족된 물건을 모아 리스트를 만들었습니다. 그렇게 지역별로 1~2개 물건이 뽑혔습니다. 이런 과정을 몇 번을 반복했고, 그 중에서 내가 더 잘 알고 더 좋은 물건들만 모아 최종 투자 1순위 리스트를 만들었습니다. 이제 현장으로 나갈 차례입니다.
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