안녕하세요? 포기를 모르고 지치지 않는 에너자이저 강남소피입니다. 이번 시간에는 저의 첫 입찰경험담을 들려드리려고 합니다. 저의 첫 경매 물건은 선순위 위장임차인으로 추정되는 물건이었어요 ^ㅡ^ 이 과정에서 파이팅팔콘쌤께 코칭권을 쓰면서 자문을 얻을 수 있었는데 그 속에서 정말 많은 것을 배웠답니다. 비록 패찰을 했지만 나중에 이 경험들은 어디에선가 활용 될 것으로 생각되고 이 자리를 빌어서 다시 한 번 팔콘쌤께 감사드립니다. 시간은 2024년 4월 27일로 거슬러 올라갑니다. 경매실전반에서 배운 투자포인트 10가지를 기준으로 물건을 찾던 중 장바구니에 담았습니다. 이 물건을 선정한 이유는 1. 감정평가가 시세 대비 저평가(급매가 시세) 2 최저가가 전세가보다 낮게 설정되어 있어 플피도 가능(행복회로는 자유니까..^^) 3. 매각물건명세서 상 임차인 채무자의 배우자로 기재 4. 제3자의 전입이 말소기준권리인 근저당보다 빨랐으나 근저당의 채권최고액이 정상가액처럼 보였습니다. 채무자가 대출 시 무상임차인각서를 작성했을 것으로 추정했어요. 첫 임장에 물건과 사랑에 빠져버렸어요. 나도 이 아파트에서 살고싶은 생각이 물씬 그 때부터 이 물건을 놓지 못하게 됩니다. 그러나 한 가지 걸리는 점은 제3자의 전입이 말소기준권리보다 우선되었다는 것이었어요. 제3자는 소유자와도 성이 다르고 소유자의 배우자와도 성이 달랐어요. 그래서 더욱 미스테리였습니다. 그래서 제3자가 현재 점유 중인지 또는 소유자가 점유하고 있는지 이 부분을 밝히는 것이 핵심이었는데 당연히 위장임차인이겠지 하는 안일한 마음으로 첫 임장에 우편함을 확인하지 못하는 불상사를 저지르고 맙니다. 신나게 부사님과 만나는 임장투어만 했더랬죠. ^ㅠ^ 마침 입찰 전쯤 하여 팔콘쌤의 코칭권을 쓰는 기간이 있었어요. 저는 경매실전반, 공매투자반, NP 강의를 구입할 때 각각 코칭권을 사버렸는데요..^,^; 실제 입찰할 물건을 물어보고 팔콘쌤의 코칭을 들으니 내가 놓친부분이 많았구나라는 생각이 들었습니다. 입찰을 앞두고 다급해진 저는 5월 5일, 5월 6일에 거쳐서 추가 임장을 나섰습니다. (벼락치기의 달인 아닙니까,,) 먼저, 2024년 5월 5일입니다. 우편물은 주말인데 당연히 있을리가 없쥬 쫄보의 심장으론 채무자의 집의 벨을 누를 수 없었어요. 혹시나 택배박스를 버렸을까 비오는 날 열심히 쓰레기를 뒤졌지만 다른 집만 나오고 902호는 끝내 등장하지 않았습니다. 그러나 이대로 포기할 수 없다! 2024년 5월 6일 소유자가 운영 중인 법인등기부등본도 떼어도 보고 집에서 열심히 지혜로 책을 복습합니다. 아래의 에피소드들은 실전에 대입하면 정말 흡수가 더욱 잘된답니다. 지혜로 책은 사랑이에요. ✅ 쿵쌤 책의 선순위 위장임차인 부분 (시뮬레이션은 필수죠!) ✅ 채권 은행에게 뭐라고 물어볼지 대사도 체크 ✅ 임장 시 기본적인 체크사항도 다시 확인 ✅ 세대합가 가능성 여부도 체크 (송사무장님의 책!) https://cafe.naver.com/mkas1/901522 https://cafe.naver.com/mkas1/901522집에서 책도 복습하고 행크 자료도 검색해 본 후 이제 다시 임장을 나섭니다. 여전히 902호 점유자는 미상인 채 902호 앞을 서성이다가 901호 옆집 아주머니를 만나게 됩니다. 인터뷰를 하였는데 정작 소유자 얼굴을 확인을 못했어요. 그런데 문 앞에 초인종을 누르지 말라는 메모가 있어서 차마 누르진 못하고 옆집에 포스트잇을 붙이게 됩니다. 연락 좀 부탁드린다고요(?) 그 과정을 행공스 빨레조에 실시간 공유 글 쓰려고 그런거 였나봐요(?) 그리고 입찰 D-1 2024년 5월 7일이 되었습니다. 아직 팔콘쌤의 숙제를 해결하지 못하여 다급해진 저는 임장은 못했으나 폭풍 전화를 걸게 되어요. ✅ 관리사무소에 관리비 납부 주체 -> 개인정보라 알려줄 수 없다 ✅ 근저당은행에 무상임대차각서 제출 여부 -> 개인정보라 제출 여부는 알려줄 수 없다 임차인이 권리신고를 따로 하지 않아서 정식임차인으로 보기는 어렵지 않나요. 따로 큰 문제 없다고 생각함 이 부분은 쿵쌤 책 멘트 그대로 썼는데 정말 쉽게 알려주시지 않더군요. 잠정 긍정적으로 받아들였으나 확답을 얻고 싶었습니다. 그래서 팔콘쌤 강의에서 배운 "제가 이 물건을 낙찰받으면 행복할까요? 불행할까요?"도 물어보게 됩니다. 하지만 들려오는 것 멋쩍은 웃음뿐 ✅ 옆집에 채무자 얼굴 확인 그러다 포스트잇을 보고 901호 아주머니께 연락이 옵니다. 채무자의 얼굴을 알고있던 저는 아주머니에게 얼굴 확인을 해달라 하였어요. 보여드렸는데 역시나 채무자가 점유 중이라고 합니다. ✅ 혹시나 모를 세대합가 확인 주민센터에 경매정보지를 지참하여 전입세대열람원을 떼면서 선순위 전입인에 대해서 물어봤어요. "전입세대열람원에 조회되는 사람이 A씨(소유자)와 가족관계인지? B(소유자의 배우자)와는 가족관계인지?" 그러나 개인정보 때문에 알려주지를 않더라구요. 그리고 동거인은 가족관계가 아닌 사람만 나온다라는 답변만.. 그렇게 2024년 5월 8일 입찰일이 되었습니다. 결과는 패찰을 했어요. 그렇게 처음 사랑에 빠졌던 물건을 떠나보냅니다. 옥션원에서 이름을 잘못 기재한 것 같은데 오늘 등기로 확인해보니 현황조사서에 나온 소유자의 배우자가 낙찰을 받아갔었습니다. 아직도 위장임차인 여부는 밝혀지지 않았지만 팔콘쌤은 진짜 아니여~? 라고 의심을 ㅎ,ㅎ 그래도 이 물건 조사를 통해서 참 많은 것을 배웠습니다. 다음 선순위 위장임차인을 밝히는데 활용할 수 있도록 글을 쓰면서 다시 복기할 수 있었구요. 선순위 위장임차인 물건을 어서 만나고 싶은 생각이 드네요 ^,^
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