안녕하세요 얼쑤1억 입니다. 제가 올해 2월에 투자한 부평 입주권 현황에 대해 말씀드립니다. 안보신 분들은 이 글부터^^ https://cafe.naver.com/mkas1/1390717 https://cafe.naver.com/mkas1/1390717 요즘 서울 분위기 장난아니죠?? 말 그대로 불장입니다. 대신 지방은 상대적으로 많이 약세죠?? 그 이유에 대해선 아래 글로 대신합니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1526375 https://cafe.naver.com/mkas1/1526375 지금 수도권 분위기는 서울 인기지역부터 오르고 있으니 상대적으로 저렴했던 곳으로 매수세가 퍼지고있는 모양새입니다. 제가 투자했던 단지의 가장 작은 소형평형도 거래가 전무하다가 1년만에 일어나고 있고, 얼핏보면 직전 거래가대비 1억 가까이 오른것 같지만 작년 7월거래는 입주권, 이번 거래는 분양권 거래입니다. 분양가 4.6억이었으니 마피 2000만원에 거래된것 같습니다. 그래도 1년간 거래가 전무하다 거래가 이뤄졌다는것에 의미를 부여합니다. 그리고 제가 이 글을 쓰는 이유, 부평역 남부에 입주후 2년이 지난 단지의 거래도 눈에 띄게 증가세 입니다. 바로 가톨릭병원 우측, 병세권인 부평역 화성 파크드림인데요. 2020년 입주로 이제 만 4년이 되가는 아파트입니다. 그래프를 보면 꾸준히 우상향을 그리긴 했지만, 눈여겨 보셔야 할게 4월 이후로 뜸하던 거래가 7월들어 벌써 8건 !! 541세대 소형단지에서 보름동안 8건은 상당히 의미있는 매수세라고 보여집니다. 그런데 인근 초역세권인 이 단지를 보면 반대로 거래가 없습니다. 하지만 이유를 봐야겠죠?? 23년 1월 입주아파트로 아직 2년이 채 되지않았기 때문입니다. 385세대에 해당평형 매물 3개, 가격 평균은 6억 초반이네요. 그리고 제가 4억 중반에 입주권으로 매수했던 동일평형을 보면? 입주가 가까워질수록 입주권은 우상향을 하며 분양권과 매매가 갭을 줄이고 있습니다. 입주권 5억 초반, 분양권 5억 중후반이네요. 통상 조합원 입주권은 목돈이 들고 토지분 취득세로 인해 분양권보다 저렴하게 거래되지만, 입주가 가까워짐에 따라 그 거래가격이 올라가며 분양권과 같이 5억대에 거래가 되고있습니다. 제 예상은 아마 올해 10월쯤 사전점검을 할 것 같고 이후 실물을 본 뒤, 분양권 거래가 활발히 이루어질 것 같습니다. 제가 올해 2월 매수할때까지만 해도 계획이 전세 2.8~3억, 4년뒤 매매가 7억이었는데 지금 생각보다 빠른 상승세 전환에 입주시 전세 3.5~4억에 매매가 6억 (이미 현재 분양권 실거래 5.8억에 확장, 옵션비 더하면 6억수준입니다.) 그리고 2년뒤에는 매매가 7억이 될 것 같습니다. 제 계획은 올12월 입주장을 피해서 현금으로 잔금지불하고 내년 3월쯤 전세 4.5억에 맞춰보려 합니다. 또는 감평가의 70%, 만약 6억이 감평가로 정해진다면 4.2억을 대출받고 월세를 줘도 될 것 같습니다. 입주장 상황에 맞춰 대응해야겠네요. 이 계획대로 되면 취등록세 정도만 내고 4~6년 보유할 수 있겠습니다. 묶이는 돈이 적다면 부담없이 중장기 투자가 될수 있겠지요^^ 오늘은 좀 두서없는 글이지만, 결론~!! 지금 서울 및 근처 수도권의 교통좋은 곳 신축이 답이다. 앞으로 이 가격에 짓기 매우 힘들다. (이미 분양앞둔 인근 부평 재개발 단지들의 분양가는 기본2천만원을 넘어가고 있습니다.) 높아진 서울 아파트 가격에 실거주 매수세는 대체지 신축으로 흐르고 있다. 원베일리 전용 84m2가 49억, 아리팍 전용 84m2 50억 실거래가 일어나고 있는 시장입니다. 가격은 급지에 따라 수요가 밀리며 자연스레 결정되고 시장이 그 가치를 인정하면 거래가 되는거죠. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
| 
