지난 게시글에서 '다물권자' 물건을 경매로 낙찰받아 마음고생한 이야기를 해 드렸습니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1552541 https://cafe.naver.com/mkas1/1552541 자, 그렇다면 저는 이 물건을 어떻게 했을까요? 앞선 게시글 내용의 결론을 먼저 말씀드리자면, 관리처분인가 시점에 조정지역 여부에 따라 단독 입주권 취득 여부가 결정 됩니다. (+ 현금청산 리스크) 그렇다면, 제가 이 물건으로 할 수 있는 Plan은 어떤 것이 있을까요? (1) 잔금 후 보유 우선, 그냥 잔금을 내고 보유할 수 있습니다. 이 경우 관리처분인가 시점에 비조정이라면 온전한 입주권을 취득할 가능성에 베팅을 하는 것입니다. 하지만 관리처분인가 시점에 조정지역이라도 재산권에 피해는 크지 않을 수 있습니다. 이유는 공유취득 형태로 입주권을 보유하는 것이기 때문에 입주권에 지분이 있기 때문에 추후 프리미엄을 얻을 수는 있기 때문입니다. 그렇다고 리스크가 전혀 없는 것은 아닙니다. 가장 큰 리스크 3가지는 이렇습니다. 첫째, 해당 재건축단지는 기존 설계를 엎고 재설계 중임 → 관리처분인가 시점 많이 늦어질 가능성 있음 둘째, 입주권 공유취득 할 경우, 매수가 자유롭지 못해 장기간 돈이 묶임 (10년 이상도...) 셋째, 기존 소유자와의 협의 불발로 현금청산 위험이 있음 (2) 잔금 후 보유 + 다물건자 물건 추가 매수(경매) 조합 사무실 방문하여 현재 소유자의 다른 물건이 경매로 나올 가능성이 높다는 이야기를 들었습니다. 그렇다면, 현재 낙찰받은 물건을 잔금을 납부한 이후 이외 다른 2건의 물건을 경매로 싸게 받아오는 방법이 있을 수 있습니다. 이는 현재 소유자의 물건을 보유한 저로서는 조금더 공격적인 낙찰가로 낙찰을 받을 수 있는 장점이 있습니다. 또한 해당 물건들을 다 받는다면, 관처 이후 조정지역으로 묶이더라도 온전한 입주권을 장담할 수 있습니다. (+ 싸게 받는다면 금상첨화) 하지만 문제는 자금 조달 입니다. 개인정보를 이유로 나머지 2건의 물건의 평수를 알지 못했을 뿐 아니라 최소 5억 이상의 물건 2채를 낙찰 받는다 하더라도 잔금 및 보유에 문제가 클 수 밖에 없습니다. 또한 관처 이후 조정지역으로 묶여 3채의 물건이 다물권자 매물로 아예 묶여버려 각각 매도가 거의 불가능 합니다. 뿐만아니라 매수와 동시에 다주택자 중과를 고려하면서까지 매수 의향이 있는 매수자를 찾기가 쉽지 않아 보였습니다. (3) 매각불허가 신청하기 온전한 입주권을 받을 가능성은 있습니다. 하지만 여러 리스크를 고려하였을 때, 더 싸게 낙찰받았어야 하는 물건임에는 틀림 없었습니다. 따라서 고가 낙찰임을 인정하고 매각불허가 신청을 하는 것입니다. 하지만 가장 큰 문제는 매각불허가를 받기가 쉽지 않다는 것입니다. 여러 고민 끝에 결국 매각불허가 신청을 하기로 결정을 합니다~!! <매각불허가 신청 기한> 매각불허가는 낙찰 받은 후 1주일 이내(매각결정기일 전) 신청이 가능합니다. 저의 경우, '24. 7. 8(월) 낙찰을 받았기 때문에 '24. 7. 15(월)까지 신청을 해야 했습니다. (경매계 문의 결과 '24.7.15 오전까지 제출하라는 답변 받음) <매각불허가 신청서 제출 방법> 신청 기한 내에 입찰한 법원 민원실에 직접 방문하여 제출합니다. 방문할 때는 매각불허가 신청서, 낙찰자 신분증, (대리인일 경우) 위임장, 대리인 신분증이 필요합니다. 마감 기한을 지키기 위하여 레드불과 초콜릿을 먹으며 작성을 했습니다. 그리고 우리의 전공서적 '셀프 소송의 기술 책'도 함께 했지요. '셀프 소송의 기술'에서 알려주는 주요 매각불허가 사유는 아래와 같습니다. 하지만 막상 적으려고 하니 어떤 논리로 적어햐 할지 막막합니다. 그래서 염치불구하고 팔콘선생님께 S.O.S를 보냈습니다. (쌤 정말 사랑합니다) 선생님께서는 매각물건 명세서 상 하자를 찾아보라고 하셨습니다. (민사집행법 제121조 5항) 이유는 해당 경매물건 매각물건명세서에는 재건축 이슈 관련 참고사항 기재가 없었기 때문입니다. 추가로 설득력을 높이기 위해 진행 물건 중 매각물건명세서 상 정비사업 관련 참고 사항이 기재된 사건들의 예시도 포함 시켜보라고 하셨습니다. 선생님의 조언으로 최종적으로 작서한 매각물건명세서의 주요 내용은 이렇습니다. 1. 신청인의 지위 : 24년 7월 8일 해당 물건 낙찰자로 매각물건명세서 기재 미비로 손해를 입을 위기에 처해있음 2. 매각물건명세서 작성 과정에서의 중대한 흠 - 재건축 부동산 취득 시 조합원 지위 및 입주권을 온전히 확보하지 못해 재산상 피해 위험 - 매각물건명세서에 중요한 정보가 부족해 부동산 가치 평가를 제대로 못함 - 최고가매수인 신분으로 조합 사무실 갔지만, 개인정보를 이유로 얻지 못하는 정보가 많았음 - 정비사업이 진행되고 있는 유사한 경매사건 예시(6가지) 3. 결론 : 매각불허가를 신처합니다. 이틀밤을 꼬박 지새며 작성한 매각불허가 신청서를 제출하고 얼마뒤!! 너무나 다행스럽게도 매각불허가 신청이 받아들여 졌습니다~!!! 정말 숨막히는 1주일을 보냈고 그 사이에 정말 많은 공부를 했습니다. 이번 사건을 계기로 기계적인 입찰 보다는 조금 더 꼼꼼히 분석하고 검토한 후 입찰을 해야겠다고 다짐했습니다. 긴 글 읽어주셔서 정말 감사합니다. 여러분들은 꼼꼼히 분석해서 입찰하셔서 이 글이 도움이 되는 일이 없었으면 좋겠습니다~~^^
| 
