안녕하세요. 이대론 죽을 수 없는 이대론죽을수없다 입니다!! 지난 8월 말, 오랜 고민 끝에 실거주용 아파트를 매수하였습니다. 입지를 고민하던 중, 2~3년 후 첫째 아이의 초등학교 입학을 고려하여 상급지로 갈아타기로 결정했죠. 사실 이 단지 아파트 경매 입찰을 했지만, 너무 아쉽게도 210만원 차이로 패찰을 했던 슬픈 경험이 있었었습니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1526634 https://cafe.naver.com/mkas1/1526634 패찰의 아쉬움을 뒤로하고 열심히 임장한 결과, 괜찮은 가격에 괜찮은 조건의 매물을 발견하여 계약까지 하게 되었습니다. 이 단지 매수를 결정한 이유는 3가지 였습니다. (1) 대장단지다. 아시다시피 지방은 학군지가 최고 인기가 있습니다. 해당 단지는 울산 내 최고의 학군지로 수요가 탄탄한 곳입니다. (2) 매수 타이밍이지 않을까? 전고점 대비 2억가량 떨어져 있고, 최근 부동산 흐름을 봤을 때 괜찮은 타이밍이라 판단했습니다. (3) 선순위 대출 + 후순위 전세 세팅으로 선점 가능 현재 KB시세를 고려했을 때, 향후 2~3년 입주를 목표로 세팅이 가능하다고 판단했습니다. 많은 투자자분들이 그러하듯, 저 역시 여러 투자처에 자금이 묶여있는 상태입니다. 즉, 현재 기준으로 단순히 전세금으로는 잔금을 치루기 쉽지 않다는 뜻입니다. (전세 제외 약 4억 필요) 그래서 저는 이전 투자처에서 경험이 있던 "선수위 대출 + 후순위 전세 세팅"을 하기로 했습니다. 혹시나 모르시는 분들이 계실 수 있으니 설명드리겠습니다. 간단히 말해, "보증보험"을 이용하는 세팅입니다. 보증보험은 주택가격(아파트의 경우 KB시세)의 90% 이내까지 보증금을 보장해주는 제도입니다. 즉, 집주인이 전세금 안돌려주면 보증재단에서 우선 대신 돌려주고, 향후 집주인에게 돈을 청구합니다. 아래와 같은 선순위 채권이 있다고 하더라도 선순위 채권과 전세금의 합이 주택가격의 90%가 넘지 않으면 해당 전세금을 보증이 가능합니다. 너무 다행스럽게도 해당 단지의 KB시세는 높게 유지되고 있었습니다. 그래서 여러 시뮬레이션을 돌려가며, 적정 선순위 대출과 전세금을 통해 실투자금을 예상했고 충분히 투자 가능성이 있다고 판단하였습니다. 자, 이제 임장을 가서 세팅 가능한 물건을 찾아 봐야 합니다. 하지만, 부동산 사장님께서는 완강하셨습니다. "이 동네 입차인들은 돈이 많아서 대출 없이도 들어와. 그런거 안하려고 해!!" 하지만 저도 못지 않게 완강했습니다. "에이, 사장님. 그래도 싼데 왜 안들어와요? 심지어 전세금 보장도 되잖아요." 하지만 대화를 길게 할 수록 사장님께서는 는 확신이 들었습니다. 그래서 저는 자료로 설득하기로 마음을 먹고, 이 악물고 이해하기 싶게 자료를 만들었습니다. 그 자료는 아래와 같습니다. 이렇게 정말 (제 생각엔) 누가 봐도 이해하기 쉽게 만들어서 보냈습니다. 사장님의 반응은 어땠을까요? 문자 메시지와 전화통화 후 바로 설득이 완료 됐습니다. 이 자료는 부동산 사장님을 설득하는 것에도 효과가 있었지만, 세입자를 설득하는데도 큰 도움이 되었습니다. 저는 이 자료를 주면서 사장님도 보시고 전세 문의하시는 분들께도 이 자료를 보내줘라고 말씀드렸습니다. 결국 며칠전, 가계약금을 받고 조만간 계약서를 쓸 예정입니다. 여러분들도 혹시나 투자금을 줄이기 위해 설득이 필요하면, 이 자료 참고해보시면 좋을 것 같아 공유해드립니다~^^ 다들 성투하세용~~ㅎㅎㅎ
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