안녕하세요? 남편 퇴사시켜 주고 싶은 투자자 아이스바닐라입니닷! 저는 "행복재테크 공식 스터디" 행공스에서 활동하면서 올 상반기 동안 모텔의 세계에 푹 빠졌었습니다. 지금 돌아보니 5월달에 숙박시설 OCC 조사하는 방법이라는 주제로 글을 썼었네요. https://cafe.naver.com/mkas1/1502601 https://cafe.naver.com/mkas1/1502601궁금하신 분들은 글 참고 하시면 될것 같습니다. 오늘은 똑같은 주제지만 2탄으로 돌아왔습니다 ^^ 사실상 1탄에서 말씀 드린 방법은 좀 더 정교하게 OCC를 파악하는 방법이고 오늘 말씀드릴 내용은 물건을 딱 봤을때 좀 더 직관적으로 파악할수 있는 방법입니다. 숙박시설 사이트는 여러개 많지만 저는 주로 야놀자를 참고했음을 말씀드립니다. 1탄을 보시면 아시겠지만 처음 공부를 시작할 당시엔 정말 멘땅에 헤딩수준으로 이런저런 방법을 생각했던것 같아요. 물론 1탄 방법대로 하면 조사는 가능하겠지만 1차적인 빠른 판단은 어려운것이 사실입니다. 그래서 빠른 판단을 하기 위한 기준이 있으면 좋겠다 싶어 조사를 시작하게 되었습니다. 타임순서대로 설명을 드리자면;; 1. 젤 처음 제가 했던 건 최대한 많은 매물을 받아볼려고 했습니다. 왜냐하면 매물을 받으면 정확하진 않겠지만 대략의 매출과 매가를 알 수 있고 ADR을 대입하면 OCC도 구할 수 있다 생각했습니다. 2. 다음으로 했던건 모텔의 OCC가 결정되는 요인으로 인테리어 상태, 상권, 수요층 등등을 고려하면서 모든 매물의 매가와 매출을 비교분석하기 시작했습니다. 흔히 유흥상권이라 불리는 곳은 사람들이 많이 모이는 곳이니 모텔들마다 OCC가 높지 않을까? 아님, 그만큼 모텔수도 많으니 OCC 수준이 낮을까? 아님, 인테리어 상태에 따라 달라지지 않을까? 흔히 불륜상권이라 할수있는 교외지의 경우 OCC가 전반적으로 낮을까? 아님, 인테리어가 좋은곳만 몰려가서 각각 다를까? 관광지 상권은 어떨까? 주말, 가족단위를 타겟으로 하는 곳이 많으니 주말에만 만실수준이러서 OCC가 낮을까? 비지니스 상권은 어떨까? 도대체 OCC에 영향을 젤 많이 주는게 입지일까? 인테리어 수준일까? 조식등 서비스 영역에 따라 다른걸까?? 무수히 많은 변수들을 고려해가며 매물을 비교 해보았습니다. 주먹구구식으로 이것저것 다 고려해가며 비교 분석하다가 추려진 것이 상권과 입지에 따라 플러스 마이너스 해가며 분석해보았습니다. 상권에 따라 좀 더 밀집된 상권의 OCC가 높지 않을까? 같은 유흥상권이라도 좀 더 입지가 좋은곳은 OCC가 높지 않을까? 가정하에 계산값을 이리저리 넣어보았지만 맞아 떨어지지 않았습니다. 너무 막막했습니다...... 먼가 심플하게 OCC 수준을 1차적으로 판단하고 싶었는데 동일하게 적용할 수 있는 기준을 찾을 수 있을까? 결국... 맞아떨어지는 값을 찾아내었습니다 ^------------------^ 입지, 상권 다 필요없고 인테리어 상태가 젤 중요하다! 였습니다~~~ 이정도 수준의 모텔 어때보이나요? 그래도 가서 잘 수는 있어보이지 않아요?? 그럼.. OCC 100%로 봐도 무관할 것 같습니다. 그 많은 방이 다 찬다고? 생각할 수 있지만 모텔은 일반 숙박시설과 달리 대실이 있기 때문에 대실과 숙박을 모두 포함한 OCC 라고 생각하심 됩니다. 여긴 어떤가요??? 딱 봐도 핑크빛 커텐에 가기 싫게 생겼습니다. 이런곳은 OCC가 100%가 안되겠구나.. 인테리어 수준이 아주 안좋은경우 60%까지도 봤습니다. 60%면 절반이상 차는거니 많이 차는거 아니냐고 반문하실수도 있습니다. 위에도 설명드렸듯이 대실과 숙박을 포함한 값이다 보니 아주 낮은 수준일 수 있습니다. 이런곳은 어때보이시나요? 리모델링을 마친지 얼마안된 곳인데 대실한바퀴 반 이상은 돌릴 수 있는 곳입니다. 그럼.. OCC 120% 130% 도 가능하게 되는거죠~~~ 그렇담 실제 물건에 대입해 보겠습니다. 현재 진행중인 물건입니다. 이 물건은 방이 32개, ADR 7만원 수준으로 OCC는 어느정도 되 보이시나요? 이정도면 100%로 봐도 무관하지 않을까 생각합니다. 그럼.. 매출을 6500가량 생각해 볼수 있는 것이죠~~~ (7만원 * 32개 * 30일 * OCC100%) 감정가가 69억이라 약간 비싼듯해보이긴 하지만 터무니 없는 가격은 아닌것 같으니 조사해볼 가치가 있지 않을까요?? 이렇게 1차적인 판단을 할때 유용하게 활용하셨으면 좋겠습니다 ~~ 도움이 되셨다면 좋아요. 댓글. 부탁드립니당 ^_____^
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