안녕하세요. 이대론 죽을 수 없는 "이대론죽을수없다" 입니다. 부동산 투자에 있어서 세금은 정말 중요합니다. 특히 비과세 세팅은 필수적으로 고려해야할 전략 중 하나입니다. 세금은 수익에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문에, 비과세 혜택을 받는 방법을 잘 이해하는 것이 중요합니다. 비과세 혜택을 통해 실질적인 수익율을 높일 수 있으며, 이는 투자 성패를 좌우할 정도로 강력한 효과를 가질 수 있습니다. 대표적인 부동산 양도세 비과세는 (1) 1세대 1주택 비과세 세대당 1주택을 보유하고 있는 경우, 보유기간 2년이상(조정대상지역 거주 2년 조건) 이면 양도세 비과세해 주는 제도 (2) 일시적 2주택 비과세 신규주택 매수시, 기존 주택을 처분하는 조건으로 일정 기준 부합시 기존주택 양도세 비과세를 해주는 제도 - 기존주택(A) 매수 후 1년 이후 신규주택(B) 매수 - 기존주택(A) 보유기간 2년 이상 - 신규주택(B) 취득후 3년 이내 기존주택(A) 매도 지금보다도 더 아무것도 모르던 초보시절, 신혼집이 있던 저는 조정대상지역에 임장을 갔다가 홀린듯이 계약서를 쓰고 왔었습니다. 하지만 돌아오는 길, 2주택자 취득세 중과를 깨닫게 되었고, 이를 피하기 위해 일시적 2주택자의 길을 선택하게 되었습니다. 그래서 최근 취득세 중과를 피해기 위해 반강제로 살던집을 매도하여 첫 비과세 세팅을 하였습니다. 이제 1주택자가 된 저는 더 이상 비과세 세팅은 없을 것이라 생각했습니다. 이유는 취득 당시 조정대상지역이면, 반드시 2년 이상 거주를 해야 비과세 세팅이 가능하기 때문입니다. (양도 당시 비조정이더라도, 취득을 기준으로 함!!) 지방에 살고 있는 저는 현실적으로 수도권 주택에 거주가 불가능하기 때문에 일반과세로 만족하자고 생각하고 있었습니다. 하지만, 최근 정부에서 발표한 '2024년 하반기 경제정책방향'에서 상생임대인 제도에 대한 기한이 연장되었다는 기사를 보게 되었습니다. 사실 저는 상생임대인이라는 제도가 뭔지도 몰랐었거든요. 오히려 연장된다는 기사를 보고, 이게 뭐지? 하고 역으로 알게 된 케이스입니다. 그래서 우선 상생임대인 제도가 무엇인지 부터 알 필요가 있었습니다. 상생인대인 제도란, 이름에서와 같이 임대인/임차인이 상생을 위한 제도입니다. 아래 표의 조건을 만족할 경우, 조정대상지역 주택에 대한 거주조건 2년을 면제를 해준다는 것 입니다!! (물론 장특공 표2(보유기간·거주기간 별 4%, 최대 80%)를 위한 거주조건 2년 면제 조건도 있지만, 전 필요가 없어서...) 상생임대인 제도를 이해하기 위해서는 직전 계약과 상생임대 계약을 이해할 필요가 있습니다. 직전 계약이란? 해당 부동산을 취득 후 체결한 임대 계약 ★여기서 취득 후의 개념이 중요합니다.★ 일반적인 갭투자의 형식인 전세를 끼고 매입을 하거나, 저처럼 매도 잔금 이전에 전세계약을 체결한 후 전세계약금으로 잔금을 낸 경우는 "취득 후" 조건을 만족하지 못하기 때문에 직전 계약이 될 수 없습니다.★★ 상생임대 계약이란? 직전계약 임대료 대비 5%를 초과하지 않는 계약 (5%까지는 가능함) 2023년 5월에 신규 전세계약을 체결하여, 사실 기존 상생임대 조건이었으면, 다음 재계약(혹은 신규 전세계약) 일정이 25년 6월이라 불가능 했었습니다. 하지만 이 제도가 2026년으로 2년 연장되면서 상황은 달라졌습니다. 다음 전세계약을 5% 초과하지 않게 전세금 계약을 하여 상생임대 조건을 맞춘 후 2년 계약을 완료를 한다면 실거주 의무 없이 비과세 세팅이 가능하게 되습니다!!! 여기서 정말 꿀팁은 여기서 일시적 2주택도 동시에 적용이 가능하다는 것입니다. 최근 계약한 아파트 잔금이 25년 1월이라, 일시적 2주택 조건까지 만족을 합니다. 1. 기존주택 1년 이후 신규주택 취득! (2021년 기존주택 취득, 2025년 신규주택 취득) 2. 기존주택 2년 이상 보유 완료! (2021년 취득) 3. 신규주택 취득 후 3년 이내 기존주택 매도 (2028년 이내 매도, 2027년에 상생임대인으로 비과세 세팅 완료) 이로써 '신혼집 비과세 -> 조정지역 물건 비과세 -> 최근 매수 아파트 비과세 세팅'으로 비과세 투자 연속성을 유지할 수 있게 되었습니다~!!! 혹시 여러분 중에서도 저와 비슷한 상황인 분들은 이 제도 절대 놓치면 안될 것 같습니다!!!
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