안녕하세요 우주품다입니다. 저는 지난달 2개의 물건을 낙찰받았지만 실상은 지속된 패찰로 힘들어 했습니다. 10년 이상 다니던 직장을 그만두고 전업투자자로 가겠단 큰 결심을 하고 이 세계로 뛰어들다보니 더 잘해야한다는 중압감에 타격도 심하게 오는것 같습니다. 하지만 곧 멘탈 다시 잡고 복기하며 부족한 점을 찾아 보완하려했고 틀에 밖힌 생각을 전환하려는 시도를 해왔습니다. 높은 낙찰가율에 남들과 경쟁을 피할수있는 매력 물건이 무엇인지등을 늘 고민하고 도전해본것 같습니다. 이날은 괜찮았던 물건이 다행히 한 법원에 몰려있었고 다걸리면 좋았겠지만 하나라도 되서 다행이었습니다. 보수적으로 수익을 산정하며 입찰가를 정했고 요즘같은 낙찰가율이 높은 시기에 감정가의 71% 에 낙찰되었던 물건입니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1485439 https://cafe.naver.com/mkas1/1485439낙찰받은 아파트 물건에 대해서 진행상황을 공유해볼까합니다. 입지좋고 브랜드 있는 아파트는 낙찰가가 급매수준을 뛰어넘는 상황이었습니다. 아무리 수익률을 계산해봐도 높은 대출이자를 내가며 단타를 하기에 남는 순수익이 없어서 시드가 적게 들면서 수익도 매력적인 단타물건을 찾아봤습니다. 낙찰받은 물건은 21평으로 공주가 1억이하라서 누구든지 취득세 1.1% 적용받을 수 물건입니다. 3개 동으로 단지가 형성되어 있고 480세대가 거주하고 있는 소규모 아파트입니다. 오른쪽에는 초등학교가 껴있고 바로 앞에는 브랜드 대단지 아파트가 있습니다. 브랜드아파트보다 떨어지는 노후된 아파트이지만, 바로 근처에 대형병원이 위치하고 있어서 가격이 저렴한 신혼부부나 연세가 있으신 어르신들의 수요가 있는 아파트단지입니다. 아파트기준으로 동서남쪽 방향이 산으로 둘러쌓여있고 산에 있는 둘레길에서 산책하며 바다전경도 함께 볼 수 있는 매력이 있습니다. 다만 아파트가 언덕베기에 있어 이부분이 단점이지만 가격이 워낙 저렴해서 커버가 될것 같았습니다. 이 곳은 다행히도 5년전에 우리아이 애기용품을 당근하러 온적이 있었는데요, 그때의 기억이 남아있어 인근 대단지 아파트가 생겨나고 주변이 어떻게 바꼈는지도 바로 파악할 수 있었습니다. 전입세대는 오로지 채무자만 점유중인것으로 나왔는데 세대를 방문해보니 문앞에 점유자님 앞으로 쿠팡이 와있었습니다. 저는 이부분에서 점유자가 58년생이신 분인데 과연 쿠팡배송을 시킬수 있을까 의문이 들더군요 저희 부모님이 비슷한 연령대이신데 쿠팡에서 주문한다는게 조금 서툴고 어려워하시거든요.. 아마 누군가 시켜준게 아닐까, 자녀랑 같이 살고 있나..싶었죠 그동안 연락처를 문앞에 남겨보기도 하고 내용증명을 송달했습니다만 잠적하고 있었고요 관리소에서도 채무자 연락처는 개인정보라며 알려줄수 없단 대답 뿐이었습니다. 경매서류를 찾아봤습니다만 연대보증으로 채무보증서다가 경매 넘어간 케이스라 점유자 연락처정보는 찾기 어려웠습니다. 되도록 만남을 피하고 싶었는데 어쩔수 없이 직접 대면해야 해결되겠다 싶었습니다. 그렇게 시간이지나 잔금기일이 잡혔고 주말 오전에 다시한번 방문을 했습니다. 벨을 눌러보니 어느 연세 있으신 아주머니께서 누구냐고 하시더라구요. 낙찰자 대리인이고 강제집행 들어가기전에 마지막으로 이사협의하러 왔다고 하니까 무서워하시면서 문은 안열어주셨고요, 자기는 잘 모른다 아들하고 얘기해봐라, 아드님 휴대번호를 급 불러주시더라구요. 역시 배후에 아들이 있었구나 싶었습니다 (쿠팡도 아드님이 주문한거일수도..) 그렇게 아드님 번호를 알게되었고 전화했더니 아드님께서 울어머니 건들지말라면서 버럭하시길래 원만하게 이사 협의를 하려고 그동안에 연락처 남기고 했었는데 연락이 너무 없으셔서 협의 의사가 정말 없으신지 마지막으로 확인하러 왔었다 하며 계속해서 진정시켰습니다. 사정을 들어보니 아드님이 사업을 하시다가 자금이 필요해졌고 어머니 이름으로 법인을 신설하여 어머니 명의로 된 아파트를 담보로 자금 끌어쓰다가 이렇게 된것 같았습니다. 어머님은 이곳에 살고 계셨고 아들은 서울에서 사업중인 상황이었습니다. 비록 아들이 서울에서 사업을 하고 있지만 자주 내려와서 어머니를 챙기는 상황인듯 보였습니다. 노후하신 어머님에 대한 죄송함과 걱정으로 극도로 예민한 상태란걸 통화로도 느낄수 있었고 어머니께서 살고 계신 상황이라면 오히려 협상만 잘하면 무난히 명도가 가능하겠다 싶었습니다. (제가 첫번째 낙찰물건을 넘 어렵게 명도한 경험이 있다보니 그리 느낄수도 있겠습니다;;;;) 최근에 송사무장님의 명도의 기술 강의를 듣고서 이번에는 3자 화법을 한번 시도해봐야겠다 싶었습니다. 다행히 안쓰고 있는 폰이 있어 새롭게 개통했고요, 부캐 명함도 새롭게 만들었습니다 기존에는 낙찰자로서 직접 상대했었거든요. 채무자가 아무렇지 않게 무리한 요구를 했었고, 협상에 힘든 경험이 있었습니다. 이번에는 3자화법으로 하다보니 기존하고는 다르게 절 채무자와 낙찰자 사이에 있는 유일한 소통채널로 생각하고 있는듯 해보였고 자신의 사정을 들어주고 이해해주다보니 조금은 안정감이 생기는 듯 해보였습니다. 이 부분은 아직 명도가 진행중이라 좀 경험해보면서 작성해보도록 하겠습니다. 그동안 엘리베이터가 공사중이라 아파트 계단을 통해서만 이동할 수 밖에 없었는데요 이번에 새롭게 교체가 완료되었고 예상치 못했던 아파트의 품격상승?에 기분이 더 좋아지네요 이대로 수익 상승까지 이어졌으면 좋겠습니다^^
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