안녕하세요~ 부자둥둥입니다. 패찰기만 쓰다가 드디어 낙찰기를 쓰는 날이 오네요. https://cafe.naver.com/mkas1/1528925?boardType=L https://cafe.naver.com/mkas1/1528925?boardType=L(간단히 썼던 축낙찰알림 글입니다) 올초부터 지금까지 약 반년 정도 주거용물건을 계속 입찰 했는데, 그 일련의 과정을 기록해두고자 편한 말투로 쓰겠습니다!ㅎㅎ (2년마다 이렇게 사팔사팔할 계획이라서.. 미래의 나에게.. 이대로만 계속 반복하렴) --------- 결론부터 말하자면 용인시 처인구 능원리에 요렇게 마당도 이쁘고, 지은지 2년밖에 안 된 신축 단독주택을 신탁공매로 6.37억(낙찰가 6.1억 + 건물분 부가세 2700만원)에 단독 낙찰받았고, 경매보다도 1억 싸게, 시세보다 2억 싸게받아서, 2년뒤에 2억 차익이 예상되는 물건이다. (시세가 오른다면 좀더 ?! 늘 희망회로 풀가동) 내가.. 알고보니 명의가 3개나 있더라... (이제까지 왜 힘들게 상가 낙찰받아서 편의점 담배전쟁 하고 있었던건지.........) 각 명의 별로 증빙소득과 기존대출금액을 DSR 계산기에 넣으면 요렇게 ↓ DSR 50%(2금융권 기준)까지 꽉 채우는 대출가능금액을 알 수 있음. 예를 들어 첫번째 명의의 경우, DSR 계산기 상 대출이 10억까지 가능하고, 통상 낙찰가의 80%까지 경락잔금대출이 나온다고 봤을때, 입찰가가 12.5억(=10억/80%) 까지는 대출이 80% 나오겠구나 생각하면 됨. 그래서 옥션원에서 감정가 순 정렬 -> 12억대는 첫번째 명의 4억대는 두번째 명의 10억대는 세번째 명의 를 쓴다고 생각하고 물건검색함. 올초부터 지금까지 4개월동안 총 19건을 조사했다. 이 중 입찰한 건은 7건이고, 7번째에 낙찰. (욕심 가득한 제 입찰가를 보시고는, 아마 올해 안에 낙찰 못 받을거라는 분도 계셨습니다ㅎ) 참고로.. 이렇게 전국 물건을 짧은시간에 조사하다보니 확실히 저평가된 아파트가 보이기도 했다. (예를 들어, "부산 현대카멜리아 아파트" vs. "대구 수성3가 화성파크드림 아파트"를 놓고보면, 월세 시세는 1억/200만원으로 같은데, 매매가는 부산 현대카멜리아는 15억, 대구 화성파크드림은 10억에 형성됨. -> 대구 화성파크드림이 저평가.) 그리고 확실히 서울 아파트의 전세가율이 최소 60% 이상으로 높은 편이라는 것도 알수있었다. 다른 지역은 50~55%인데 반해서요. (다음 글엔 서울 아파트 낙찰기를 쓰고 싶은데.. 이미 서울은 버스 떠난듯하다..ㅠ) 또한 처음엔 기계적으로 [물건검색 - 전화 임장 - 대리입찰 - 패찰]을 반복했는데, 이것도 직장다니며 짧은 점심시간에 조사하기엔 너무 바쁘고 촉박했다. 그러다보니 하면 할수록 "부담스러운 포인트"가 확실한 물건만 조사하게 되더라. (어떤 포인트들인지는 팔콘쌤 경매실전반에 매우매우 훤히 알려주심) 이 물건을 공투하게된 골크님과 해부자님 단톡방에 처음 이 물건을 올렸을때 내 코멘트는 '당장 임장가야된다' 단 한마디였다ㅎㅎ 좋은 물건은 첫 눈에 좋아보인다. 골크님이 바로 다녀와주셨다 ♡ (경매,공매가 좋은 물건들이 갑툭튀로 나오기때문에.. 시간 없는 직장인들은 공투해야 서로 서로 도울수있다! 게다가 우린 워킹맘... 혼자선 절대 못함...ㅠ) 난 단독주택에 한번도 살아보지 않았지만, 4살된 쌍둥이키우는 엄마로서 어떤 주택이 아이들 키우기 좋을지, 주거 수요가 많을지 뻔히 알것 같았다. 내가 살고싶은 단독주택은 - 도심에서 가깝고 - 반듯한 마당이 있고(마당없으면 아파트 1층이랑 다를게뭐냐) - 2개층 이하 (3층 이상은 있어봤자 안 쓰고 청소 관리하기만 귀찮을듯) - 예쁜 집 이 물건은 이 모든 걸 갖춘 집이었다. 1. 입지 죽전 15분 분당 20분 판교 25분 도심에서 가까웠다. 마당도 네모 반듯하고 평지였고. 2층짜리 이쁜 집이었고. 2. 시세 이 타운하우스에서 본 공매 건과 비슷한 연면적(67평)의 집의 실거래가가 21년 9월에 7.9억~8.7억에 찍혀있었다. 이 때 다 분양됐나보다. 근데 21년9월은 부동산 시장이 좋을때라 분양된거아닐까? 내가 분양가격보다 더 주목했던 건, 감평서 거래사례를 보면, 사용승인 날짜로부터 몇달 내로 거래됐다는 것이다 (즉 짓자마자 분양됐다는것. 즉 수요는 많다! 상가 공실 1년 겪어보고 느낀건데, 가격이 떨어지는 것보다 수요가 없다는게 훨씬 훨씬 무섭다) 또 디스코 실거래가를 보면, - 23년 3월, 건물 88평 집이 12.5억 - 24년 1월, 건물 96평 집이 13억 최근에도 실거래가 되었다. 단순 계산으로, 96평이 13억에 팔렸다면 -> 물건지 67평은 9억엔 팔리지않을까?! (3층짜리 90평대 집보다 2층짜리 60평대 집을 당연히 더 선호할텐데!) 그리고 결정적으로.. 지금보다 장이 더 안좋았던 1년 전에 같은 타운하우스의 같은 평형 2층짜리 집의 경매 낙찰가가 7.25억이었다. 경매로 10~15% 싸게 받는다 가정하면 시세는 8억 정도?! 글을 쓰며 다시보니.. 임장때부터 빈집 스멜 물씬이었네.. (명도 경험은 따로 푸는걸로) 아파트는 단지내상가에 쪼로록~있지만 단독주택은 부동산 찾기도 어렵다. 그냥 전화를 많이 해보는수 밖에... 15곳의 부동산에 전화했다. 요약하면, - 매매가격은 8억이면 바로 팔리고, 시간 여유두고 팔면 9억 정도. - 월세 1억/200~250 이면 두 달 내로 맞춰주겠다. - 전세가 좀 천차만별이었음. 전세 5억도 언제 맞춰질지 모르겠다부터 ~ 6.5억까지 얘기하는 곳도 있었다. 명도 때문에... 낙찰받고 6일만에 잔금을 쳤다 ^^^^하하하하핰 낙찰받고나서 전화하니, 전세 6억이면 계약할 손님있다는 부동산, 전세 7억에 맞춰주겠다는 부동산도 있어서 명도가 즐겁습니다~~~^^^^^ 루틴한 일상에 경매는 최고의 취미생활임. 다음달에는 명도 끝나고 예쁜 내부 모습을 자랑할 수 있기를..!!!!!
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