안녕하세요! 투자를 하다보면 한번씩 만나게 되는 아픈손가락 공실 상가 하나쯤은 만나기 마련입니다. 저도 공실상가 하나를 해결하기 위해 동분서주하며 본의 아니게 공부를 하고 있어요.. ( 아무것도 몰라도 돈만 잘벌면 그게 최고입니다!!! ) 오늘은 제가 창업 설명회들과 점포개발 담당자들을 쫓아다니며 알아낸 프랜차이즈 점포개발 공식이 있어 한번 공유해볼까 합니다. 바.로.바.로..! 저가형 커피 브랜드입니다!!!! 얼마 전 송사무장님께서 스타벅스 건물주가 되셨죠...(넘 부럽습니다.....) 언감생심 스타벅스 임차인까지는 못만나도! 저가형 커피브랜드를 임차인으로 노려볼 수 는 있자나욧!! 그럼 최소한 어느 입지의 상가에 저가형 커피브랜드가 입점하는지 점포개발 공식 정도는 알고 있어야 입점 확률을 올릴 수 있겠죠!?. 우선 입지를 알기 전, 저가형 커피브랜드의 가맹구조부터 파악해봐야 합니다. 대략 창업비용과 투자금 회수 기간은 아래와 같습니다. 즉, 창업비용을 점주님이 기간 내 회수하는데 필요한 최소 이익은 월 550만원. 점주님이 1년이내로 투자금을 회수하려면 과연 어디에 입점해야 할까요? 저가형 커피브랜드는 주거지 세대 당 객단가를 만원으로 잡습니다! 그리고 최소 월 매출 2500만원정도가 예상되는 입지로 입점합니다. 그러므로 인근 반경 300m 내에 최.소.한 2500세대의 거주인구가 필요하다는 계산이 나옵니다. 왜 2500만원을 최소 매출 허들로 보는지 한번 볼까요!? 그래도 매출이 최소 2500만원은 나와야 보수적으로 점주님이 500만원정도의 순이익을 가져가는 구조입니다.! 임대료는 매출의 10%까지가 최대 여력이에요! 10평~15평 매장이 최소 출점 평수이므로 평당 임대료는 약 20~25만원정도의 점포로 입점이 가능하다는 계산이 나옵니다! 커피 객단가는 이렇게 계산된다고 합니다! 그러므로 대에충 2500세대정도면 매출도 약 2500만원정도 예상한다고 보시면 됩니다! 제가 이 글을 쓰게 된 이유에요! 지난 달 충격적인 편의점 매출을 확인했던 단지가 있었어요.. (그 상가 주인을 알고있어요) 그리고 상가 소유자의 3개호실 중 편의점을 제외한 한칸은 메가커피를 입점시켰어요!! (배가 너무 아파서.. 넘 부럽습니다) 오픈업으로 확인해보니 아직 입점한지 얼마 안된 상가라서 매출 자료가 많이 나와있지는 않지만..! 아주 기가맥히게 기본매출을 달성하고있어요! 여기가 어디냐하면요? 약 2300세대의 배후를 갖추고 있는 단지 내 상가 1층이에요. 2300세대니까.. 세대수가 살짝 모자라보이지만 이곳은 주변이 모두 신축중인 공사판이에요. 공사 인부들 덕분에 저가 커피수요가 아주 풍부한 곳으로 보입니다..! 생각보다 나쁘지 않은 정확도를 보여주는 공식입니다! 제가 생각하는 두가지 이유가 있어요. 하나는 임차 맞추기 수월한 상가를 보는 기준이 될 수 있어요! 이정도 배후세대를 갖춘 상가에서 이정도 임대료를 받는다면 이런업종도 입점 가능하구나! 이런 배경지식이 하나 둘 쌓일수록 공실을 해결할 수 있는 카드가 많아집니다. 상가를 사기 전부터 여러 가능성이 있는 상가를 사면 마음이 좀 더 편안해지지 않을까.. (상가부터 일단 사고 배운 1인은 아픈손가락을 하나 갖게되었습니다...) 그리고 두번째 이유는요! 사업을 할때!! 점포를 양도 양수 받을때 이 점포의 임대료가 감당 가능한 수준인건지 점포에 붙어있는 권리금이 적당한 금액인지 미리 파악해 볼 수 있어요. 점포라인이나 아프니까 사장이다와 같이 점포 양도양수 플랫폼에서보면 매출대비 터무니없는 임대료를 내고 있는 점포들이 있어요..............(그러나 권리금은 큰) 이런 매물들 중 좋은 매장을 양도양수 받을 수 있는 기준이 됩니다. 물론.. 이 점포개발 공식이 모든 지역에서 다 맞지는 않아요. 상권은 생각보다 복잡하고, 제가 파악한건 겨우 주거수요만 있는 상가에서의 예상 매출정도니까요.ㅠ 하지만 이런 점포개발 공식이 탄생하기까지 수많은 시행착오를 겪었을 프랜차이즈 본사의 노하우를 공식 하나로 얻는다면? 최소한의 실수는 줄일 수 있어요!! 그럼 모두 스타벅스 건물주가 되는 그날까지!! (사무장님 넘 부럽습니다..) 모두모두 화이팅입니다!
| 
