지난 상승장에서 아무것도 모르는 부린이가 부동산 책을 읽으면서, 강의를 들으면서 자본주의를 깨닫고, 부동산 투자를 알게 되었습니다. 그렇게 한 채, 두 채, 계속 투자를 했습니다. 그 때는 8%, 12% 하는 취득세도 입장료이다 생각하면서, 계속 투자를 했습니다. 전세가 없는 시기 였기 때문에, 금방 전세를 맞출 수 있었고, 지방 광역시 구축이기는 했지만, 매매가와 전세가 차이가 적어서 괜찮은 입지의 아파트를 취득세 제외하고 2000만원, 3000만원 정도로 투자 할 수 있었습니다. 하지만, 그 이후 금리 인상 등으로 인해 매매도 안되고, 전세를 찾는 손님도 없고, 유례없는 전국적인 하락장을 겪었습니다. 지난 상승장에 투자한 분들 대부분이 힘든 시기를 겪었습니다. 저 또한 역전세 n 건 쉽지 않은 시기였습니다. 특히나 입주가 많았던 대구와 인천의 전세 만기와, 다음 임차인 구하기는 지옥과 같은 시기였습니다. - 기존 임차인에게 내용 증명 받음 : 만기일 전세금을 반환하지 못하면, 각종 금전적인 손해에 대한 책임, 민,형사상의 법적인 조치 - 전세 임차인을 구하기 위해 부동산 100 군데 이상 매주 문자/전화 함, 인근 부동산들은 모두 방문/광고함 - 전세 임차인을 구하지 못해 전세금을 다 반환해드림 - 전세 임차인을 구하지 못해 ◯◯◯ 대출을 일으키고 월세 세팅 - 새 임차인 요구 사항 들어주기 : 시트지, 화장실 리모델링 X 2 - 기존 임차인이 만기 때 나간다고 했지만, 몇 달 후에 이사하면 안되겠냐며 부탁함 - 전세가가 1억원 이상 떨어졌지만, 반환금 일부와 떨어진 만큼 2년 치 이자를 한 번에 드림 X 2 - 기존 임차인과 계속 협상을 해보았지만, 잘 안되고, 기존 임차인은 가장 저렴한 월세로 이사 - 기존 임차인 만기 한 달 만에 다음 임차인 구함 : 1년 계약 이렇게 까지, 법적인 조치를 받는다는 내용 증명을 받을 정도로, 저는 신용에 문제 있는 것도 아니고, 나쁜 임대인도 아니였는데 .... 그 땐 그랬습니다. 그래도 이 역전세들을 꾸역 꾸역 막아냈습니다. 새롭게 임차를 맞추면서, 해달라는 거 다 해드리고, 입주 청소까지 해드렸습니다. 이러한 역전세 경험을 통해 느낀 건, 전세 레버리지 투자의 핵심은 전세가 지속적으로 상승하는 곳에 투자해야 하는데, 즉, 공급이 부족한 곳에 투자를 해야 하는데, 공급보다는, 매매가를 기준으로, 아직 덜오른 지역, 저평가된 지역을 찾으려고 했던게 가장 큰 문제이지 않았나 싶습니다. 또한 부동산 사이클에 대한 이해도 없었습니다. 이처럼 부동산에는 사이클이 있는데, 제가 투자를 시작한 2020년 하반기, 2021년은 부동산 상승기 후반 쯤으로 이미 좋은 급지는 올랐고, 대부분 3-4 급지 정도가 오르지 않은 상태였습니다. 이 때면 갭투자를 좀 더 보수적으로 해야 하는데, 계속 오를꺼라는 기대감과 욕심에 계속 투자를 하면서, 리스크를 키워갔던게 문제였습니다. 다행히 영끌에, 모든 자산(주식 등), 기존 적금 등을 깨지는 않았고, 법인, 지산, 오피스텔, 생숙, 1억 이하 등은 투자 하지 않은게 다행이긴 합니다. 이 하락장의 경험들을 통해서 더 단단해지긴 한거 같습니다. 그리고 투자 포트폴리오에 대한 생각도 많이 달라졌고, 저에게 맞는 방법과 방향들을 찾아가고 있습니다. 보다 자세한 내용들은 아래 글을 통해서 확인하실 수 있습니다. 제 블로그이고, 이웃 추가도 부탁 드릴께요 :) 역전세 해결법 / 역전세 경험에서 얻은 투자 포트폴리오 - 역전세 경험들 / 해결 방법들 - 다시 세운 부동산 투자 원칙들 : 전세 레버리지 투자의 중요한 점 - 역전세 경험에서 얻은 투자 포트폴리오 : 현금 흐름 vs OO OO 역전세는 이제 거의 끝났습니다. (그래서 투자하기 좋은 시기이기도 합니다.) 하지만, 제 역전세 경험들과 해결 과정들 그리고 그를 통해 얻은 다시 만든 원칙들과 투자 포트폴리오의 방향성 등은 부동산 투자자로 큰 방향성과 언젠가는 다시 올 역전세에 대비하는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
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