안녕하세요. 내가설마했는데입니다. 신건에 달려가서 임장을 했던 물건입니다. 메모를 보시면 아시겠죠? 당시 찍었던 사진들도 있네요. 막상 가서 해당 호실을 보면 투자할 기분이 들지 않는 물건입니다. 일단 위와 같이 목동 1~5단지 사람들이 이용하는 목동학원가에서 멀찌감치 벗어났을 뿐만 아니라 동선에서도 소외되어 있습니다. 목동에서 초중고를 나온 회사 후배 피셜 잘 가지 않는 건물이라고도 하였고요. 실제 현장의 배치도는 위와 같습니다. 복도가 상당히 좁은 것이 보이시나요? 해당 호실로 접근하려면 중앙계단으로 내려가서 미로같이 낮고 좁은 통로를 지나서 가장 구석까지 가야 합니다. 더군다나 옆에 공조실도 있어서 시끄럽습니다. 함께 방문한 와이프와 들었던 생각은 "이 물건은 하면 안되겠다" 였습니다. 아무리 목동이라도 학원가에서 소외되어 있고, 동선도 나오지 않으며, 지하층이며 좁은 통로를 지나 구석에 위치하고 공조실까지 옆에 있다니요. 그렇게 부동산에도 안들르고 그냥 학원가 풍경이나 한번 보고 돌아왔습니다. 역시나 신건에는 유찰되었고, 이번엔 누군가 받아가지 않을까 했는데 2회까지 유찰되더군요. 결국 2차에서 누군가 가져가셨습니다. 현 시세인 350~400만원 정도에 임대를 맞춘다면 수익률 9%이상 나올 것으로 보였습니다. 그런데 아무리 목동이라도 지하라는 점을 고려하면 이미 9%에 매수했는데 매도차익은 힘들지 않을까? 그리고 현 임차인이 나간다면 새로 임차를 맞출 수 있을까? 라는 생각이 들더라고요. 잊고 지낼 즈음에 아래 영상이 올라왔습니다. 유투버의 실력 혹은 인사이트와는 별개로, (잘모릅니다) 그리고 출연자의 수익률과 예상 매도차익과도 별개로, 출연자의 투자과정에서 배울만한 과정과 인사이트가 있습니다. 일단 근처 부동산이나 유투버도 저와 똑같은 뷰로 상가를 바라보고 있더군요. "답이 없다." "진짜 최악이다." 그리고 출연자는 제가 하지 않은 검토를 다음과 같이 했습니다. 1. 공유물분할소송이 왜 이루어졌는지 2. 경매 나온 사유가 어떻게 되는지 3. 통상 거래되는 매매수익률이 얼마인지 4. 같은 층 임대료가 어떻게 되는지 전수조사 이런 과정을 거쳐서 아래 내용을 파악하여 입찰을 할수 있었습니다. -지하층 히스토리 (과거에 테마 오픈상가였다는 점) -새로 임대를 놓을 경우의 예상 임대료 -호실별 임대료 편차가 존재하는 이유 -지하 매매수익률이 6%로 상당히 낮다는 점 -현재 임차인의 임대료가 시세보다 낮다는 점 (영상을 처음부터 끝까지 한번 보시는 것을 추천합니다.) 출연자가 위의 4가지 검토를 할 수 있었던 이유는 공동투자자가 목동주민이었기 때문입니다. 아마 출연자도 목동 주민이 공투자가 아니었다면 상세하게 검토하기 전에 입찰을 포기했을지도 모릅니다. 물건을 다시 보도록 하죠. 저는 건물 지하주차장에 주차을 한 뒤에 해당 호실에 방문한 순간 바로 마음을 접었습니다. 그래서 지하에서 식사하며 마음을 정리한 후에 차를 타고 다음 행선지로 향했습니다. 그런데 알고보니 오목교역 방면 대로는 몇 년전에 경인대로가 지하화되면서 공원화되었더라고요. 해당 물건지는 목동아파트의 생활상권으로 보는 것이 맞을까요? 아니면 오목교역 시가지의 확장상권으로 보는 것이 맞을까요? 해당 건물은 목동아파트 생활상권이 아니라 오목교역 상권으로 보는 것이 더 적합할 수도 있다는 생각이 듭니다. 물론 과거에는 소외된 입지였고 아파트상권의 대체상권 정도에 머물렀을 것이라고 봅니다. 그래서 현재 입점된 상가들도 그렇게 구성되어 있는 것이고요.(중고교 학원, 동네식당 등) 현재는 도로가 지하화되면서 오목교역 상권의 확장기능을 할 수 있을 것이라고 봅니다. 오목교역 상권은 양천구에서 일자리가 풍부하고 주변의 유흥상권 기능도 하는 복합상권입니다. 지금보니 지하 임대료가 @10만원에 육박하네요. 오목교역 직장인들을 상대로 헬스장을 운영한다면 100평에 400만원 하는 상가를 어디에서 또 구할 수 있을까요? 이렇게 보니 물건이 좀 달라보이지 않으신가요? 해당 출연자가 실제 6%의 매매수익률로 EXIT에 성공할지, 만약 공실 발생시 수월하게 임대를 맞출 수 있을지 저는 알지 못합니다. 놓쳐서 아쉽거나 배가 아프기보다는 인사이트를 얻게 되어 기쁠 따름입니다. 상가에 대한 편견이나 고정관념에 벗어나야 성공적인 투자를 할 수 있다는 것을 다시 한번 느낍니다. 원문입니다. https://blog.naver.com/gehen0316/223697752576
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