안녕하세요 열정부자 열정문수르 입니다. 제목이 상당히 자극적입니다. 오늘도 선순위 물건 경험담입니다. 끝까지 보시면 정말 재밌으실겁니다. 세종시에 위치한 국민평형 아파트입니다. 1회 유찰되어서 2.7억 최저가 입니다. 상당히 저렴해보입니다. (매각기일을 한번 보세요) 바로 권리분석 해보겠습니다. 소유권이전과 동시에 근저당을 설정 했습니다. 말소기준권리는 23.02.22 근저당 입니다. 소유권이전과 동시에 근저당은 선순위에서 상당히 의미 있습니다. 적법한 임대차계약을 해도 소유권이전 익일부터 대항력이 발생 하기 때문입니다. 자, 임차인의 전입일자를 보겠습니다. 한국토지주택공사 입주자 권OO씨의 전입일자는 2022.12.20 입니다. 확정일자는 2023.03.10 입니다. 전입일자는 말소기준권리보다 빠르기 때문에 대항력이 있습니다. 확정일자는 말소기준권리보다 후순위여서 배당은 후순위로 받아갑니다. 낙찰을 받는다고 하면 대항력이 있고, 배당은 후순위라서 미배당보증금이 발생할 시에 낙찰자가 인수 해야 되는 것으로 보여집니다. 매각물건명세서 한번 보겠습니다. 매각물건명세서 상에서 임대차기간이 23.03.30입니다. 최선순위 설정은 23.02.22로 임대차기간이 후순위입니다. 여기서부터 의심이 갑니다. 전입만 빠를뿐, 실제 계약날짜가 후순위이기 때문에 대항력이 없어 보입니다. 자세히 보니 임차권등기를 실행 했습니다. 등기부등본 보겠습니다. 임차권등기를 보니 임대차계약일자가 23.03.09 주민등록일자 22.12.20로 나와있습니다. 근데, 참으로 의아한점이 한가지 있습니다. 임대차계약을 23.03.09로 진행을 했는데 임차권등기가 23.08.14입니다. 보통 임차권등기는 보증금을 돌려받지 못했을때 설정합니다. 임대차계약은 보통 1년 단위로 계약을 합니다. 계약한지 5개월만에 임차권등기를 설정한 것이 참으로 의심됩니다. 소유자와 임차인의 관계가 의심됩니다. 경매로 일부로 넘긴듯한 정황으로 보여집니다. 어찌됐든간에 입찰자에게 중요한 것은 인수사항이 있느냐 없느냐 입니다. 임차인현황을 다시 들여다봅니다. 자세히 보니 관련제보가 있습니다. 경매신청인인 새마을금고에서 제보를 했습니다. 참고로 관련제보로 뜨는 것은 유료사이트에 제보한 것입니다. 유료사이트인 옥션원에 제보를 해서 관련 서류를 볼 수 있는 것입니다. 지지옥션과 탱크옥션도 가능합니다. 문건/송달내역에는 관련 내용이 없는 것을 알 수 있습니다. 그러니 당연히 매각물건명세서에도 등재 되지 않은 것입니다. 우리 같은 투자자에게 기회가 될 수 있습니다. 다시 돌아와서 관련제보 내용을 봅니다. 무상임대차 관련 내용입니다. 내용보기를 통해서 파일을 업로드 할 수 있습니다. 서류가 아주 잘 되어 있습니다. 해당 무상거주 확인서 확보로 미배당 보증금은 인수하지 않아도 될 것 같습니다. 또한, 가장 중요한 대출에도 활용 할 수 있을 것 같습니다. 내친김에 채권자한테 통화도 한통화 해봅니다. 통화 내용 요약입니다. ▷ 법원에 배당배제 신청서를 제출 하려고 했는데 받아주지 않았다. (낙찰이 되면 얘기해라) ▷ 낙찰이 되면 배당배제 신청서 바로 제출할 것이다. 임차인한테 배당이 되면 바로 이의제기도 할 것이다. ▷ 전화 문의가 왔던 사람에게 무상임차각서가 있다고 했는데 그 사람이 유료사이트에 올려달라고 해서 올렸다. ▷ 유료사이트는 옥션원과 스피드옥션 두곳에만 제보를 해놨다. ▷ 권OO은 한국토지주택공사 직원이 아니라 전세대출 받은 것이다. ▷ 권OO은 소유자랑 짜고 한 것 같다. 최우선변제금이라도 배당 받아갈 것 같다. 자, 전입일자는 빠르지만 임대차계약도 후순위이고 무상임차각서도 확보 했습니다. 관련 판례를 찾아보았습니다. 무상임차확인서를 신뢰해서 입찰을 한 경우, 임차인은 대항력 있는 임대차를 주장할 수 없다. 라는 내용입니다. 임차인이 직접 작성을 한 내용이니까 소송까지 가더라도 낙찰자가 인수 하지 않아도 될 것 같습니다. 권리분석이 길었습니다. 결론은 인수사항은 없다 입니다. 부동산의 가치를 보겠습니다. 2층 호가가 3.3억 그 다음 11층 A타입은 3.5억이 최저 호가 입니다. 실거래 내역입니다. 올해 7월에 3.7억에 거래 된 것이 마지막 거래입니다. 세대수가 310세대여서 그런지 확실히 거래량이 적습니다. 부동산에 전화를 해봅니다. 부동산 4곳에서 공통적으로 받을 수 있는 금액은 3.4억 ~ 3.5억 이야기 했습니다. 세대수도 적고, 예전에 임대아파트였다가 분양전환한 아파트라서 가격이 많이 빠진다고 합니다. 그래도 다른 단지들은 25평형이 이 금액대인데, 이 단지는 34평형을 이 금액대에 매수 할 수 있어서 손님이 없지 않다고 합니다. 학군도 좋고요 가격만 맞으면 충분히 거래 될 것으로 판단 하고 입찰에 결심 했습니다. 세대수도 적고, 단지도 많이 빠지는 단지라서 세종시에서 가격도 제일 먼저 빠질 것 같습니다. 이런 어려운 시기에 보수적으로 접근 했습니다. 매도가는 3.4억으로 잡았습니다. 최저 입찰가가 2.7억입니다. 3억을 넘기기에는 부담이 됐고 2.9억은 넘겨야 낙찰 받을 수 있을 것 같았습니다. 최종 2.95억정도 받아서 3.4억 , 잘 받으면 3.5억에 매도 한다고 하면 세금을 제외하더라도 2,500만원 ~ 3,500만원의 순수익을 거둘 수 있을 것 같습니다. 이렇게 입찰가를 정하고 입찰 하기로 마음 먹었습니다. 그런데 잠깐!! 분명히 제가 글 제목을 순수익 5천만원으로 작성을 했습니다. 이제부터 본론이 시작 됩니다. 물건 기본정보에서 제가 매각기일을 잘 보시라는 강조를 넣었습니다. 매각기일은 12/04 입니다. 바로 비상계엄사태인 12.03 다음날 입니다. 다들 마찬가지시겠지만, 저도 비상계엄을 실시간으로 보고 비상계엄 해제 요구 결의안 가결된 것 까지 실시간으로 보았습니다. 환율이 엄청 폭등 하는 것을 실시간으로 확인 할 수 있었습니다. 저는 참고로 현재 50%의 자산이 미국주식(달러)에 들어가있습니다. 자산이라고 해도 될 정도인지는 모르겠지만요..ㅎㅎ 아무튼, '지금 같은 상황에 달러를 더 가지고 있는게 맞는거 아닌가?' '만약 낙찰을 받는다고 하면 현금이 필요해서 환전을 해야 하는데 그게 맞는 선택인가?' '지금 같은 상황에 부동산 투자를 해도 괜찮을까?' 정말 다양한 생각이 들었습니다. 결국엔 입찰에 참여하지 않았습니다. 달러를 조금 들고 가야 될 것 같았습니다. 그리고 점심시간이 지나고 바로 확인을 했습니다. 매각결과에 안보이더군요 뭐지?? 싶었습니다. 그리고 사건번호를 검색해보니... 유찰이 되었습니다..... 분명히 낙찰자 인수사항은 없는데... 모르겠습니다. 비상계엄때문에 흐른건지? 모르겠습니다. 하지만, 최저가로 낙찰 받는다고 하면 얘기가 달라집니다. KB시세 평균가가 3.75억입니다. 아래는 대출가능금액 입니다. KB시세의 60%라고 한다고 하면 2.25억 입니다. 최저가인 2.71억의 80%는 약 2.17억입니다. 3.4억에 매도 한다고 하면 순수익 5천만원은 거둘 수 있을 것이고 대출 80%를 활용한다고 하면 투자금도 약 5천만원으로 보여집니다. 또한, 직전 실거래가는 3.7억이므로 3.4억에 매도하면 빠르게 가능해보입니다. 아파트 투자로 단기간에 100%의 수익률을 거둘 수 있었던 겁니다. 유찰이 되고 보니 정말 배가 아프더라구요 누군가는 가져갔을 줄 알았는데.... 물론 그 당시에 비상계엄이 터졌을때는 정말 무서웠습니다. 그래도 리스크 없이 100%의 수익률을 거둘 수는 없겠죠 정말 많이 배웠습니다. 그렇게 유찰이 돼서 1월달에는 꼭 입찰을 하겠다고 마음 먹고 채권자에게 전화를 걸었습니다. 채권자쪽에서는 취하를 고려하고 있다고 합니다. 내가 이전 입찰가를 넘긴 금액을 꼭 적겠다. 채권 회수가 우선 아니냐. 라고 이야기를 해서 상부에 보고를 해본다고 하더군요 그렇게 됐지만 결국엔.. 취하가 됐습니다. 참으로 아쉽습니다.. 많은 아쉬움으로 글이 역대급으로 길어졌습니다. 꼭 좋은 물건 받아보겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
| 
