안녕하세요 몇번 글을 쓴 적이 있어서 기억하시는 분들도 간혹 있을 수 있는데요 엑시트 2기 114조 누님입니다. 2021년 1월에 1달 공부후 경매도전해서 낙찰받았었는데요. 2024년 12월에 매매를 했고, 시세차익은 1억 2천이었습니다. 매도까지는 거의 4년이 걸린거죠 저도 행크에서 많은 선배님들의 발자취를 따라가며 도움을 받은 만큼 혹시나 도움이 될 분들을 위해 저도 글을 남겨봅니다 1. 경매를 어떻게 시작했는가? (실행력이 낮은 분들이라면?) 사실, 법원이니, 내용증명이니, 명도니 이것저것 생각하면 머리가 아픕니다. 그냥 실행하는 게 답입니다. 아무것도 안하는 거보다는 뭐라도 하는 게 남는게 더 많습니다. 공부도 흐지부지하는 게 아니고, 1달동안 class101 인강 듣기, 행크 인강듣기 등 목표를 세우고, 매일 그 일을 행합니다. 그럼 100%가 아니어도 80%는 하게 됩니다. 공부를 일단 하고, 경매 물건을 바로 살펴보았습니다. 2. 왜 해당 지역의 그 물건을 택했는가? 저는 30년정도를 안양과 그 부근에서 살았습니다. 그러니 이 부근에 대해서는 잘 아는 편이에요 잘 아는 걸 처음에 선택을 해야 실패확률이 적고 도중에 이탈할 가능성이 줄어든다고 생각했습니다 그리고, 경매물건의 감정가(유찰가격)와 현재 시세를 파악합니다 유찰가가 시세보다 확실히 쌉니다. 직접 가봅니다. 들어가보지는 못하고, 그 주변을 살펴봅니다 생각보다 지어진지 그리 오래되지 않은 빌라였습니다. 빌라치고는 엘레베이터도 있고, CCTV, 무인택배함까지 있습니다. 한 블록 앞이 초등학교고, 역하고는 조금 거리가 있지만 버스정거장이 가깝습니다. 약국, 편의점, 미용실 등이 3분거리입니다. 이모저모 판단컨데, 인테리어나 각종 세금을 빼면 좀 줄 수도 있지만 들어가면 무조건 4천~5천은 차익을 볼 거 같습니다 3. 첫주택 대출/ 청약 이런건 아깝지 않았는가? 물론 저는 그당시 나이가 28이었고 첫주택이라 청약을 해야하지 않냐 경매로 첫주택 80%까지 대출 나오는 거 이용하는게 아깝지 않냐 이런 얘기를 좀 들었는데요 1) 청약자체를 늦게 알게 되서 1순위가 되기가 어렵고, 나이도 어려서 결혼 외에는 청약당첨이 쉽지가 않아보였습니다. 2) 부모님만 봐도 나이 50정도에 첫주택을 가지셨는데, 언제 살지 모르는 첫주택때문에 기회를 놓치는 것이 맞는가? 이런 생각으로 경매에 뛰어들었습니다 4. 대출 (내 통장에는 돈이 1000만원도 없었다) 잘될 거 같은 건 확실한데, 제가 돈이 없는 게 문제입니다. 그렇다면, 돈이 있는 사람에게 돈을 꿉니다. 유찰가격이 1.3억이 안됬기 때문에 최소한 당장 필요한 돈은 1300만원입니다. 경매 낙찰 안되면 돌려받는 돈이니까 친한 지인에게 돈을 1300만원정도를 꿉니다 근데, 막상 경매장에서 단독 낙찰을 받게 됬습니다. 대출이모님들은 경매장앞에 보통 계십니다 대출이모님을 통해 법무사, 대출은행을 알아봅니다 경락잔금대출은 1금융권에서 취급하지 않더군요 2금융권에서 경락잔금을 대출을 받았습니다 남은 금액은 신용대출로 채웁니다 10% (지인 돈 ) + 80%(경락잔금대출) + 10% (신용대출) = 내 돈 0 원 5. 명도, 오히려 돈을 받았습니다 대부분 무서워하시는 거가 상대가 안나가고 싶어하는데 강제집행같은 법적 조치해야 하는 거 아니냐 이런 저런 생각을 하시는데요. 틀린 말은 아닙니다. 누가 자기가 살고 있는 집 나가고 싶겠어요? 하지만, 낙찰을 받은 순간 내 물건이고, 상대는 '불법 점유자'입니다 부동산에서도 협상이 꽤나 중요한데, 너무 굽히고 갈 필요도 너무 세게 나갈 필요도 없어요 처음에는 3자요법으로 (어차피 어리니까) '나는 명도 대행 업체 직원이다. 손님이랑 조율잘해주겠다' 이렇게 소통을 시작하면서 집에 들어가서 사진을 찍어왔고요 그게 처음 낙찰받은 물건을 본 날이었습니다 나간다 하였으나, 계속 안나가더군요. 시간 낭비아니냐 싶을 수도 있는데 저는 오히려 기다려주었습니다 꽤 오래 기다려줬습니다. 3-4개월정도? 근데도 안나가니, 강제집행예고단계까지는 진행하였습니다 그 얘기는, 문이 잠겨져 있다 하더라도, 냉장고같은 곳에 '강제집행예고문'을 붙이고 오는 것입니다. 법원에서 해줍니다. 이후에는 나간다 하더군요 손해를 보았으니 월세 + 위약금은 받아야 된다 이야기를 하고 해당 금액을 받았습니다 자, 그럼 명도까지 1편을 이야기 해보았는데요 2편에서는 1.3억에 산 빌라를 2.3억 전세를 준 이야기를 해보겠습니다 같이 푸른 뱀의 해에 경매, 공매로 서로 좋은 영향 주면서 다시 달려봅시다! 도움이 됬으면 좋아요! 댓글 부탁해요!
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