안녕하세요. 포기하지 않는 남자 투썸입니다. 지난달 1월의 첫 입찰 및 패찰 뒤 어제 연차를 내고 두번째 입찰을 하고 왔습니다.(떨어져 아쉽지만 복귀해보겠습니다.) 1. 물건개요 1. 서울 금천구 가산동 다세대 주택 7층 중 7층 물건. 2. 분양면적 11.6평/전용면적 9.05평 3. 1번 유찰로 현재 가격 187,200,000 원. >어제 2억 1천 1백 9십만원에 낙찰.(하아.. 좀만 더 높게 적을걸 그랬습니다. 120만원 차이) 4. 방 2개/화장실 1개 5. 사용승인일이 2017년 10월 10일인 8년 된 준신축. 2. 물건 선정 이유 ● 1 & 7호선 가산디지털단지역 도보 7분 접근가능. ●매물 주변이 온통 산업단지.(근로자 수요 많을거라 생각) ●주택도시보증공사의 대항력 포기 물건. 3. 손품분석 권리분석 현재 살고 있는 사람은 없는듯 하고, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 물건이라 깔끔하다. 입지분석 교통 도보 7분 가산디지털단지역 접근 가능하고, 주요 업무지구 46분 이내 접근 가능하다. 인프라 은행,스벅,아울렛등 이용 할 수 있는 인프라가 충분하다. 유동인구 주변으로 유동인구가 제법 있다. 수요가 있을 것 같다. 개발호재 매물 앞에 아파트 소규모 재건축 있지만 큰 관련 없는 단계이다. 실거래 및 매물 매매 2.5억 경매물건 다른층이 전세 2.3억으로 나와있다. 우린 탑층이고 전세사기 때문에 공주가의 126%인 1.8이 가능하지 않을까? 경매물건 다른층이 월세 8000/70으로 나와있는데 최우선변제금 범위생각해서 최대 5500/55 가능하지 않을까? 4. 수익분석 공시가 149,000,000 x 126 % =187,740,000 1억 8천 7백 7십 4만원 이 금액 내에서 전세 셋팅 고려. (1) 3개월 단기 매도 한다면 개인매매사업자가 좋고, 3개월내에 팔린다는 보장은 없으니 공간임대라도 하면서 대출이자를 갚는쪽으로. (2) 월세 5500/55 2년 후 매도 대출만 80% 나오면 결과로는 약 1500만원 풀피. 5. 결론 지금들어가도 나쁘지 않을 것 같고, 최대한 싸게 잘받는게 핵심인 것 같다. 입찰 전 계획 지난달 현장 임장 및 부동산 2곳 방문해서 조사해보니, 최근 같은 건물 다른층 매매 2.5억에 되었으니 그 정도 가능할것 같다. 전세는 공주가의 126%까지 될 것 같다. 월세는 수요가 많아 5500/100도 충분히 가능하다라고 조사되었습니다. 저는 두가지 단타매도 아님 2년 월세로 가려고 마음 먹었습니다. 그리고 저는 요새 HUG 대항력 포기물건은 HUG가 공주가의 140% 가격까지 입찰에 들어오는점+ 저의 수익을 좀 높게 보고 싶어 저도 140%가격에서 조금 높인 2.1억 정도로 들어가야겠다 생각했습니다. 입찰 당일 출발전 아침에 다시 경매사이트 열어보니 제가 보는 탱크옥션에 매물의 당일 조회수가 4가 나오길래, 다른 경매사이트도 좀 있을거고 흠.. 좀 높일까? 2.17억? 고민을 했습니다. 그런데 가서 기입할때 사람이 지난 다른법원보다 많지 않은 것 같아 경쟁이 덜하다 판단 하고 처음 생각한 가격을 적어 냈습니다. 결과는 패찰 ㅠㅠ 패찰 했으니 법원 밥을 먹어야죠 ㅎㅎ. 패찰 후 생각 수익을 너무 욕심을 냈던 것 같습니다. 일단 한 사이클을 돌려보는게 중요한데, 시드가 좀 적다보니 욕심 내서 가격을 판단한게 미스였던 것 같습니다. 다음엔 너무 수익에 욕심 내지 말고 손해보지 않는선에서 합리적인 가격을 정해 해야겠습니다. 그래도 지난 첫 입찰때는 16명 들어온 가운데최고가와 4500만원 가까이 차이났는데, 이번엔 10명 들어온 가운데 약 120만원 차이로 줄였으니 긍정적으로 생각하려 합니다. 될때까지 포기 하지 않습니다!ㅎㅎ 이상으로 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. P.S 어제 법원에서 행크분들 만나 너무 반가웠습니다 ㅎㅎ. (시작이야,뭔가하자,오른손님) 그리고 첫번째에 이어 두번째도 멀리서 와서 함께 해주신 오너라님 감사합니다.
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