안녕하세요. 행크에서 더 나은 내일을 꿈꾸는 아키네 입니다. 글솜씨가 부족하지만 저의 첫 낙찰이었던 이야기를 한번 해 드려 볼까 합니다. "이런 일도 있구나"하는 가벼운 마음으로 봐 주세요. 지금도 부린이지만 지금보다 더 처참하던 작년 이맘때쯤 저도 '낙찰'이라는걸 받았습니다. 인천 미추홀구에 있는 '다세대주택'이라 쓰고 '썩빌'이라 부르는 그 물건을 말이지요. 지금은 [엑시트클래스&스터디]를 통해 부동산 물건을 취득하기 전 왜 '임장'이 중요한지에 대해 조금씩 배우고 있지만, 그때는 정말 뭔 생각으로 낙찰부터 받았는지, 정도를 걷지 않았던 역행자의 한 사람으로 뼈저리게 느꼈습니다. 지금도 빌라 물량이 많지만, 작년에도 인천의 빌라 물량은 쏟아져 나오고 있었습니다. 유튜브와 책으로 어설프게 봐온 정보를 기반으로 나도 "낙찰' 한번 받아보자!"라는 야심 찬 패기 하나로 세 번 입찰 만에 낙찰을 받았는데..... 입찰 하기 전에 여러분들은 주로 뭘 하시나요? 물건을 검색하고, 권리분석부터 지역의 정보라던지, 거래량, 실거래가, 주변 환경, 현황상태, 점유자 파악 등등등... 할 게 무수히 많지요. 그런데 저는 그 과정을 생략하고 경매정보지에 나와 있는 빌라를 가격순으로 정렬을 하고, 저렴하고 많이 유찰된 물건 찍기를 하고, 고르고, 끝...... 끝? 임장도 안 하고? 어딘지도 잘 모르는? 상태도 모르는? 아...이 녀석아... 투자금도 적었거니와 금액이 적은 물건으로 일단 "한 바퀴 돌려보자!"라는 생각으로 직접 경험을 통해 바로 수익을 낼 수 있을 거라 생각 했 던 겁니다. 낙찰가는 아주 잘 받았다고 생각했습니다. 어쨌 던 실행력은 칭찬합니다. 그리고 나머지는 저주합니다. ㅡ.ㅡ 낙찰 영수증을 받고 법원을 나올 때 우르르 몰려와 전화번호를 묻고 명함을 뭉태기로 주시는 대출 이모님분들에 둘러싸여 잠깐 낙찰 뽕 맛을 즐길 때까지 "그래 이 맛이야!"를 외치고 있었지요. 그리고 이제 드디어 '임장(?)'을 갑니다. 주소지로 차를 몰아갔는데, 아무리 동네를 돌고 돌아도 낙찰된 집을 못 찾겠고, 주변엔 주차장도 없고, 날은 너무 춥고, 그때부터 뭔가 이상함을 느꼈더랬지요. 대충 근처 공영 주자창에 차를 대고 카카오맵으로 이리저리 살펴보며 빌라를 찾아가는데, 차로 못 찾는 이유가 있었습니다. 차가 다닐 수 없는, 사람만 겨우 지나 다닐수 있는, 가파른 언덕에 자리잡은 대단한 썩빌의 자태였습니다. 언덕을 올라온것도 힘들었는데, 거기에 4층 이라니... 엘리베이터는 이 건물에 있을 리도 없어 보였습니다. 숨을 헐떡거리며 4층까지 올라가는데 입구부터 계단이며 복도, 그리고 현관까지, 아...한숨이 절로 나옵니다. "썩빌도 너무 썩빌 인데?" 환경을 보고 한숨만 쉬어 지고, 그 담음엔 뭘 어떻게 해야 하는지 감도 없었습니다. 일단 그날은 그렇게 집으로 돌아왔습니다. "낙찰불허가라고 있다던데?"라고 생각도 해 보았지만? 뭘 어떻게? 무슨 이유도 없이 불허가 신청을 할 수도 없었습니다. 점유자는 소액 임차인으로 2500만원 전세금 중 80% 정도(?) 받아가는 임차인이었습니다. 틈틈이 유튜브와 책으로 낙찰 이후의 과정을 좀 알아보니 현관에 낙찰자임을 알리는 쪽지를 붙여야 한다고 하길래 일단, 세컨폰 개통하고, 그 번호로 제3자인 척 할 명함도 가명으로 만들고, 약 1주일 후 다시 그 '썩빌'을 찾아갔습니다. 포스트잇에 글씨를 쓰는데 왜 이렇게 손이 떨리는지, 안 그래도 악필인데 알아보기 힘들 정도의 글씨체로 써보고 또 써보고 해서 일단 현관문 앞으로 들고 갔는데, 포스트잇을 붙이니 현관문에 먼지가 너무 많아서 그런지 붙이면 떨어지고, 붙이면 떨어지고.... 점유자 와서 마주칠까봐 또 계속 긴장 되고... 다시 차까지 뛰어가서 콘솔을 열어보니 박스테이프가 있길래 그걸 들고 와서 이로 뜯어서(?) 포스트잇 붙여놓고 후다닥 뛰어 내려왔습니다. 붙여는 놓고 왔는데 막상 "전화오면 뭐라고 하지?"를 생각하니 또 두근 두근... 전화가 안 오길(?) 바랐지만 바로 다음 날 모르는 번호로 세컨폰이 울립니다. 직감적으로 알 수 있는 "점유자구나!"하는 생각이 듭니다. 프로 점유자인가? 왜 저렇게 아무렇지 않고 당당하지? 뭐 통화를 어떻게 한 건지.. 잘 한건지?... 못 한거지!!! 어차피 일은 벌어졌고, 이제는 이 '썩빌'로 '한바퀴'를 돌려 볼 계획으로 들어갑니다. 내부를 볼 수 없으니 그 이후에 점유자와 일정 협의를 하면서 잔금 납부기일 보다 빠르게 이사를 나가시면 이사비를 드리겠다 했지만 많이 줄 수도 없고, 주기도 싫고, 점유자분도 최대한 늦게 나가려고 하는 모양이라 어찌저찌해서 잔금납부 시 '인도명령신청'은 법무사님이 해 주셔서 접수는 해 놨습니다. 배당기일까지는 임차인이 배당받을 게 있으면 인도명령이 바로 안 떨어지더군요. 또 어찌저찌 시간이 흐르고 배당기일 며칠 전에야 임차인이 다시 연락이 옵니다. 마주치기 싫어서 이사 나가고 번호 알려 주시면 집 상태 보고 우편으로 보내주겠다 했더니 다른 집으로 이사 가려면 빨리 필요하다고 하여 이사하고 그날 저녁에 그 집에서 만나 서류를 건넸습니다. 비밀번호를 받고 집을 처음 들어갔는데! 와...어제까지 사람 살던 집 맞나?? 포스트잇 붙이러 왔을때 안에서 강아지 소리가 나서 애완견을 키우는지는 알았지만 벽이며, 장판이며, 창문이며, 욕실....거기에 담배를 얼마나 폈는지 벽도 누렇고 냄새가 정말 심했습니다. 다행이 유튜브에서 보던 쓰레기 더미는 아니라는 것에 위안을 삼았습니다. 이제는 빠르게 이곳을 수리, 인테리어 해서 '한바퀴' 끝내보자! 라고 결심을 하긴 했는데...뭐부터 해야 할지 또 막막합니다. 그 다음날부터 인테리어 사이트, 책, 유튜브 또 찾아 봅니다. 가격이 워낙 저렴하게 매매되는 동네라 가성비 있게 해보려고 계획은 했는데, 평일에는 회사생활을 해야 하니 퇴근 후 저녁이나 주말을 이용해서 업체 미팅을 하고 집을 보여주어야 하니 준비 시간이 많이 소요됐습니다. 일단 턴키 인테리어로 금액 확인해보려고 견적만 여섯 곳에서 각각 미팅하고 보여주고, 미팅하고 보여주고, 미팅하고 보여주고 반복해서 대략 금액을 뽑아 봤는데, 오시는 분마다 가격도 많이 다르거니와 주차도 없고 엘베도 없는 완전 구석의 구축 '썩빌'이라 작업의 난이도 때문인지 견적가가 너무 높았습니다. 집은 작은데 자재, 공구, 인력이 오르락 내리락 하는게 어려워서 금액도 비싸게 나왔지만 돈줘도 힘들다는 말씀 만... 하...왜 이걸 낙찰 받았을까... 견적 금액대가 높으니 싸게 낙찰받았더라도 그냥 턴키로 인테리어를 진행하면 이건 마이너스라는 생각에 '반셀프'인테리어로 방향을 정하고 진행을 했습니다. 공정을 뭐부터 해야 하는지부터 일정을 짜는게 어렵더군요. 예를 들면 도배를 다 해놨는데, 문틀을 교체하면 도배가 망가지고, 타일과 도장의 순서와, 싱크대, 전기, 조명등의 순서를 어떻게 정리해야 하는지 등등 많은 경험을 하게 됐습니다. 그런데 이렇게 계획을 정해서 업체 섭외를 하는데, 보통 '숨고'에서 많이 개별 견적 받고 진행을 하려고 했는데, 금액 결정 짓고 당일에 와서 현장을 보고는 다들 자재, 공구 운반 문제 때문에 가격이 마구마구 뛰는 겁니다. 협상이 안 되면 그냥 돌아가시는 분도 계시고, 왜 이런 상황을 설명 제대로 안 해줬냐고 화를 내시는 분도 계셨습니다. 일하기 힘든 현장인게 맞으니 뭐라 반박도 어려웠습니다. 그래서 공정 견적 하시는 분마다 추가 금액이 많이 나와서 인테리어비는 점점 올라갔습니다. 그래서 최대한 현장 상황을 그대로 말씀드리며 (엘베 없고요, 집 앞에 차 진입 안되고요, 자재 짊어지고 언덕 30m정도 오르셔야 하고요, 다시 계단으로 4층까지 오르셔야 하고요, 사다리차 안되고요...등...등...등) 계속 진행하고, 싱크대나 욕실은 구조를 바꿔야 했기에 파워포인트로 그림 그린걸 보여 드리며 설명을 드렸습니다. 그래야 현장에 오셔서 추가비를 요구하지 않을 꺼 같아서요. 욕실은 무거운 타일을 운반해야 하는 작업이라 무려 3팀이 현장에 오셨다가 도저히 못 하겠다고 포기하고 가셨습니다. 그래서 욕실 공사에 또 추가금을 들여가며 어렵게 기술자 분을 구해서 진행 했습니다. 공정을 제가 직접 짜다보니 서로 일정이 겹치면 안 되는 작업이 엉켜서 작업자 분들도 많이 힘 드셨고, 어느덧 2월에 낙찰받았던 집은 5월이 지나서 6월까지 인테리어를 계속 진행했습니다. 추울 때 낙찰받았는데 인테리어를 더워질 때 하니 안 그래도 언덕에, 계단에 힘든데 작업자분들 너무 힘들어 하실까봐 아침 출근할 때 아이스박스에 얼음물 가득 채워서 현장에 들러 가져다드리고 출근 하고... 아...나도 힘들다... 그나마 이 썩빌에서 창문은 교체하지 않았습니다. 그래도 바꾼 지 몇 년 안 된 것 같아 깨끗이 닦으면 될 것 같았거든요. 퇴근해서 가서 닦고, 주말에 가서 또 닦고, 한 번에 담배 누린 때가 가시지 않으니 몇 번이고 닦아냈습니다. 창틀에 죽어있는 벌레들과 곰팡이, 거미줄이 떡이 되어 붙어 있어서 그것 제거 하는게 고역이었네요. 사진을 보여드리고 싶지만 비위가 약하신 분을 위해서 참겠습니다. 전기 콘센트나 스위치, 방문 손잡이, 방 전등, 그리고 계단의 센서등은 제가 인터넷으로 구매해서 직접 교체도 해봤습니다. 물론 유튜브와 블로그에 자세히 나와 있어서 얼마나 도움 되었는지 모릅니다. (감사해요 셈쌤) 그렇게 또 어찌저찌 거의 인테리어가 마무리 돼 가고 마지막 장판까지 마무리되니 이제야 사람이 좀 사는 집 같아졌습니다. 이제 '한바퀴'의 최종 마무리! 집을 내 놔야겠죠? 일단 인테리어 후의 사진으로 A4용지에 전단지 형식으로 만들어 근처 부동산을 걸어서 다닐수 있는 곳은 반경 도보 20분 거리에 있는 부동산은 모두 들러 설명을 드리고 매도를 부탁드렸는데, 거의 대부분 부동산 중개사분들께서는 "요즘 빌라 매매 안돼요"라는 말씀만 하시고는 시큰둥한 반응만 보이십니다. 며칠을 기다려 봐도 전혀 반응이 없습니다. 이제 도보 반경 40분 거리의 부동산까지 돌아봅니다. 역시나 반응이 시큰둥 하십니다. 행크 카페는 어쩌다가 가입만 해놓고 활동을 전혀 안 하고 있었는데 사람이 궁해지니 길을 찾아 나섭니다. 그래서 카페에서 선배님들의 글도 찾아보고 어떻게 팔아볼까 궁리도 많이 했습니다. 그러다가 보게 된 부동산 전화번호 수집하고 뿌리는 방법의 글을 보고 전화번호를 수집해서 수백 군데에 뿌려봅니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1010200 그리고서는 집을 보러 오시는 분들이 생기기 사작 했어요. 하지만 매도까지는 연결이 안 되었습니다. 가격을 심하게 후려 치시는 분들도 많았고요. 전,월세로 가능하냐는 문의도 많았지만 저의 목적은 매도를 통한 온전한 '한바퀴'의 경험이었기 때문에 임차는 전혀 고려하지 않고 있었습니다. 그리고 시간은 흘러 흘러 해가 바뀌고 말았지요. 가격 조정도 몇 차례 했지만 찔러보기만 할 뿐 실제 계약까지는 이어지지 않았습니다. 그래서 다시 생각을 해보니 "이익이 나지 않는 선까지 무리하게 가격을 내려 팔 필요가 있을까?" 지금 빌라 매도가 찬바람이라는데 좋지 않은 가격에 굳이 '한바퀴'를 고집할 필요가 없어졌다는 자기최면(?) 상태에 들어가면서 월세로의 전환을 생각하게 되었습니다. 행크 유튜브를 많이 보면서 현금 흐름도 중요하다는 내용도 많았기에 전세 보다는 월세가 더 끌렸습니다. 월세 시세를 모르니 네이버와 실거래가 사이트를 참조해서 월세 시세를 정했고, 협상 과정에서 당연히 네고 요청이 들어 올 걸로 생각하고 조금 높게 가격을 올려두었습니다. 그런데 보러 오겠다는 분들이 하루 만에 3,4팀 씩 일 정도로 많으셨습니다. 내부 인테리어가 그래도 그 동네에서는 깔끔하게 잘 되어있다는 의견이었어요. 하지만 집 밖은 썩빌과 언덕, 엘베 없는 4층의 한계가 있어서인지 바로 계약은 되지 않았습니다. 그래도 3일째 만에 보러 오신 분께서 네고도 하지 않으시고 바로 계약 의사를 밝히시며 마음에 든다고 하셔서 바로 계약까지 이어졌습니다. 네고를 감안 해서 조금 높게 올려둔 금액이었는데 그 금액으로 계약을 하시겠다니...감격..ㅠ.ㅠ 수익률을 계산 해 봤는데 이대로 16개월만 월세를 받으면 처음 '한바퀴'를 생각하며 계산했던 수익을 초과하게 된다는 걸 알게 됐습니다. 그럼 그대로 쭉 월세 받다가 부동산 경기 좋아지고, 제값 받을 수 있을 때 팔게 된다면? 혹시라도 이 지역이 재건축이라도 된다면? 오호~!(희망 회로가 갑자기...) 어려운 상황이라도 다각도로 생각하고 행동한다면 또 거기에 맞는 방법이 있나 봅니다. 시작은 임장도 없이 덜컥 받아버린 '애물단지 썩빌'이었지만 지금은 작고 귀엽지만 그래도 저에게 첫 '현금흐름'을 만들어준 '효녀썩빌'로 거듭나고 있습니다. 빌라는 아파트와 분명 다르고 특히 연식이 오래된 빌라라면 물건만 보는 게 아닌 지역적 특성 및 현황상태의 임장이 반드시 필요 합니다. 그리고 그런 정보 수집과 수익분석을 통한 계산이 선다면 '썩빌'이라는 타이틀만 중요한 게 아니라는 걸 조금씩 알아가는 중입니다. 첫 썩빌을 받은 후에 정신을 차리기 전에 '2차 썩빌'을 또 낙찰받긴 했지만 그 이야기는 다음에 다시 해야겠네요. (2차 썩빌은 '강제집행'이라 내용이 더 길어요) 명도 상세 내용이나, 인테리어, 매도 과정에서의 내용을 더 쓰고 싶은데 쓸데없이 길어져서 이만 줄여야겠습니다. 글이 다소 길어졌는데 여기까지 긴 글 읽어 주셔서 감사드립니다. 오늘 이야기는 진짜 -끝-
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