최근 빌라를 낙찰받고 투에이스님의 부동산 절세의 기술 책을 읽었다. 쭉쭉 읽어가며 갑자기 소름이 돋았다. 부동산 주택수를 산정할 때 개인이 아닌 세대를 기준으로 본다는 것이다. 누구나 알고 있었던 사실일지 모르지만 나는 세금에 너무 무지했다. 나의 경우 부모님 1주택 그리고 내가 작년에 낙찰받은 오피스텔 1채 총 2주택으로 산정되고, 이번에 1채를 경락 받게 되면 3주택으로 카운팅이 되어 비조정지역 3주택 취득세 중과 8%를 맞을 수 있다. 경매로 낙찰받으면 취득세나 양도소득세 부분에서 조금 다를까 생각할 수 있는데 그렇지 않다. 경매는 부동산을 취득하는 하나의 방법일 뿐이기 때문이다. 1%와 8%는 정말 엄청난 차이다. 2억짜리 집을 산다고 했을때 200만 원 낼 것을 1600만 원을 세금으로 내는 것이다. 이게 참 억울하긴 하다. 분명 나는 1채 가지고 있는데 세대 구성원 주택수를 모두 합쳐서 산정한다니,,, 그래서 세대분리를 하기로 마음 먹었다. 편법이 아닌 정상적으로 실질적인 세대분리를 하여 절세를 하는 것이다. 빠르게 내가 살 집을 알아보러 다녔다. 네이버부동산을 보고 가장 좋은 매물이 많은 부동산에 전화를 걸어 예약을 잡았다. 부동산에 임차인으로 방문하니 또 다른 기분이었다. 원룸 성수기때라 매물이 그렇게 많진 않았다. 반나절동안 방을 보고 마음에 드는 매물이 있어 계약하기로 결정했다. 그러면서 동시에 대출을 결정하고 자서를 하러 갔다. 아직 계약도 안 하고 전입도 안 했는데, 무식하게 자서를 간 것이다. 은행에 내 사정을 말하니 전입 후에 모두 업데이트 된 서류를 가지고 진행해야 한다고 한다. (당연하지,,) 자서 날짜를 다시 잡았고, 은행은 그 동안 국토부와 본사에 심사를 넣어야 한다고 했다. 이때부터 그냥 제발 대출만 나와라 싶었다. 문제가 하나 있었는데 마음에 들었던 매물이 2월 18일에 계약이 가능하다는 것이었다. 계약하고 다음날 바로 주민센터에 가서 전입, 임대차신고(확정)을 했고 따로 세대분리 신청서를 작성해야 하냐고 물어보니 필요 없다고 하셨다. 전산이 참 빠르다. 몇 분 만에 처리되고 서류를 프린트해 보니 정보가 다 업데이트 되어 나온다. 주민등록표상 나 혼자 세대주로 나오고, 인감증명서 등 서류에 주소가 모두 새로 바뀌었다. 주민센터에 방문하지 않고 정부24에서도 가능하다. 잔금납부기한이 2월 28일이었는데 21일에 자서를 하고 28일 맞춰서 기표를 부탁드렸다. 법무비 제대로 눈탱이 치겠구나 싶었다. 그러나 민법과 세법은 달랐다. 내가 정상적으로 세대분리를 했다고 해도 세법에서는 아래 세 가지 요건 중 하나를 만족시켜야 세대분리를 인정한다. 1. 만 30세 이상 2. 기혼 (혼인신고) 3. 만 30세 미만이면 기준 중위소득의 40% 소득이 있어야 함 나는 30세 미만이고 미혼이라 3번에 충족했는데 이 소득을 입증하는데서 어려움을 겪었다. 취득세는 지방세라 각 구청에서 관활하는데, 해당 구청에서는 재직증명서, 2024년 원천징수영수증을 요구했다. 자료 다 있을 거면서,, 알아서 조회하면 안 되나,, 싶었다. 소득 조건을 만족하지만 문제는 내가 12월에 퇴사를 한 것이다. 재직증명서를 구할 수 없었다. 이게 가장 큰 문제였다. 다행히 내가 매매사업자여서 사업자등록증을 제출해도 된다고 하여 사업자등록증을 준비했다. 이 서류를 취득세 신고할 때 가져오라는데 여기서 또 다른 문제가 대출을 받기 때문에 법무사가 대행한다는 것이었다. 법무사 측 직원에게 서류를 전달해서 제출해달라고 조율하는 과정이 역시나 쉽지 않았다. 본인이 등기를 몇 번 쳐봤겠냐며,, 이런 경우는 이렇게 해야한다 저렇게 해야한다. 말이 참 많았다. 혹시 모르니 잔금 날 취득세 8% 금액만큼 송금 준비하고 연락 기다려달라고 하는데 불안함이 밀려왔다. 잔금 전날 해당 구청으로 가서 내 사정을 말씀드린 뒤 서류를 담당자에게 미리 제출하기까지 했다. 이렇게까지 했는데 세대분리 인정을 못 받는다면 추후 경정청구 하자는 생각으로 불안함을 달랬다. 다행히 취득세를 1.1% 내고 취득을 했다. 세금 공부를 미리 한 덕분에 빠르게 준비할 수 있었다. 만약 투에이스님의 부동산 절세의 기술 책을 읽지 않았더라면 넋 놓고 있다가 취득세 중과를 맞았을 것이다. 취득세, 양도세 중과를 피하겠다고 세대분리 하는 것이 무조건 정답은 아니다. 기본적으로 계산했을때 금전적으로 이득이어야 하고, 세대주가 되는 것이기 때문에 건강보험료 등 다른 변수들도 고려해야 한다. 세금과 정책은 계속해서 바뀌니 공부하여 항상 최신화해야 한다. 부동산계산기 사이트에서 쉽게 정리된 표나 계산기를 활용하면 좋다. https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/ https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/
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