저에겐 2년 전에 낙찰받고 월세를 줬던 빌라가 있습니다. 얼마 전 이 빌라를 7개월 만에 매도 성공했습니다. 세입자분이 나가고 매도를 위해 일부러 공실을 유지했었는데, 그럼에도 꽤나 긴 시간이 걸렸습니다. 지금까지 단기 매도만 해오던 저에게 7개월이라는 시간은 너무나도 길게 느껴졌지만 그 속에서 또 배우는 게 많았습니다. 현재 포항 상황은 어떤지? 어떤 식으로 홍보했고, 어떻게 매도했는지에 대해 풀어보겠습니다. * 해당 물건에 낙찰에 관한 내용은 아래 글에 자세히 있습니다! https://cafe.naver.com/mkas1/13427361. 포항 부동산의 현재 해당 빌라는 포항에 위치합니다. 부동산에 관심 있는 분들은 아시겠지만 포항은 현재 공급이 매우 많은 상태입니다. 20~22년 부동산 폭등기 이후 포항에서는 엄청난 공급이 예정되어 있었습니다. 무려 4년 동안 포항시 적정 수요를 초과하는 과잉 공급이 이어지는데, 금리 인상과 맞물려 포항 부동산은 엄청난 하락을 맞게 됩니다. 23년 1월부터 25년 7월까지의 포항시 매매/전세의 등락폭을 보면 감이 오실 겁니다. 매매는 -7.8% 전세는 -10% 하락했습니다. 전체의 시세가 이 정도 떨어졌으니 개별 시세로 보면 더 하락했겠죠? 더욱 안 좋은 점은 공급이 내년까지 계속 예정되어 있기 때문에 시세가 회복할 기미가 안 보인다는 것입니다. 더군다나 포항은 대구 시세의 영향을 굉장히 많이 받는데, 대구도 아직 최상급지를 제외하곤 시세 회복을 못 했습니다. 회복을 하더라도 20년도 이전의 시세 정도로 정착하는 수준이죠. 대구도 회복을 못 했는데, 포항은 오죽할까요? 일단 대구가 어느 정도 치고 가줘야 그 밑에 있는 포항과 구미가 따라올 텐데, 현재까지는 쉽지 않은 상황입니다. (오히려 분위기면에선 경남의 부산과 울산이 훨씬 좋아 보이네요.) 신축을 제외한 포항시 주요 단지의 매매/전세 시세 비교입니다. 전고점을 기준으로 -20~30%는 기본적으로 찍혀있죠? 포항을 대표하는 단지들의 시세가 이 정도인데, 이보다 더 하급지의 시세는 어떨까요? 특히 저처럼 빌라를 가지고 있는 사람들은 너무나 힘든 시기입니다. 가격이 정말 저렴하지 않은 이상 빌라를 매수하려는 분들은 요즘 잘 없으니까요. 이렇게 자료만 봐도 현재 포항 부동산의 분위기를 대략적으로 느낄 수 있습니다. 그곳에 빌라를 가지고 있었던 저는 몸으로 더욱 체감이 되었지만요. * 위 트렌드에서 여러 투자 포인트를 발견할 수 있습니다. 한때 포항의 대장이었던 포항 자이는 22년도에 최고가 6.3억을 찍었습니다. 현재 포항 대장이라 불리는 27년식 상생의 분양가보다 더 비싼 셈이죠. 반면 다른 단지들은 올라도 4~5억 정도였죠. 이는 당시 불장 + 외지 투자자들의 진입 + 신축 프리미엄 + 대단지 등 여러 요소가 결합하여 만들어낸 허상입니다. 현재 포항 자이가 6.3억을 찍을 수 있을까요? 신축 공급이 엄청난 현재, 상생이 7~8억은 가줘야 바라볼 수 있는 가격이 아닐까 싶습니다. 반면에 상승장에선 이런 조건을 갖춘 단지를 매수해야 더 많이 오른 다는 것도 알 수 있겠죠? 그리고 위 표에서 전세 가격 추이를 한 번 보시면 지곡동과 효자동의 경우 오히려 전세 가격이 상승한 것을 볼 수 있습니다. 이는 학군의 영향이 굉장히 큽니다. 포항의 학군은 지곡동과 효자동으로 대표되는데, 사실상 지곡동이 메인입니다. 이렇듯 지방이라도 메인 학군은 전세 가격 방어가 됩니다. 전세라도 살아야 해당 학군에서 자녀들을 키울 수 있으니까요. 결국 이렇게 전세 가격이 받쳐주면 매매 가격의 하방을 막을 수 있고 나중에는 전세에서 매매로 전환되는 힘이 생길 수 있습니다. 상승장에서 신축+학군지가 가장 먼저 치고 가는 이유죠. 투자든 실거주든 이런 점을 고려해두면 좋습니다. 포항 자이는 초등학교가 멀고 주변에 학군이 형성되어 있지 않습니다. 그래서 학군을 중요시하는 부모들은 크게 선호하지 않죠. 이런 것들은 전세 가격에 나타나게 됩니다. 2. 홍보 전략 저는 이 빌라를 매도하기 위해 온갖 홍보 수단을 다 이용했습니다. 간단히 말씀드리면, 1. 포항시 전역 부동산에 매도 문자 돌리기 (최소 300개는 돌렸습니다.) 2. 당근마켓 홍보 (+ 광고) 3. 네이버 카페 (포항 부동산 카페, 맘카페, 피터팬 등) 4. 전단지 뿌리기 5. 추가적인 인테리어 제가 할 수 있는 부분에선 모든 걸 쏟아부었습니다. 멀리 있는 부동산에는 단체 문자를 뿌리고 물건지 주변 부동산에는 일일이 전화를 하거나 방문해서 물건 설명하고 매도 부탁을 드렸습니다. 열심히 해주시는 분들은 저희 물건지를 직접 방문해서 동영상과 사진 촬영을 한 뒤, 유튜브와 블로그에 홍보를 해주셨습니다. 이런 것도 결국은 다 홍보효과가 되겠죠. 그리고 당근 마켓에는 최대한 상세하게 물건지 사진과 동영상을 올리고 내용도 성실하게 작성했습니다. 그리고 한 번씩 프리미엄 광고에도 투자하여 최대한 많은 사람들에게 노출이 될 수 있도록 했죠. 네이버 카페는 덤입니다. 맘카페, 부동산 카페 등에 최소 한 달에 한 번씩 글을 업데이트해서 홍보를 진행했고 물건지 내용을 적은 전단지도 직접 제작하여 주변에 뿌리기도 했습니다. 이렇게 손과 발로 홍보를 뛰었고 소장님들과 집을 보러 온 손님분들께 들었던 내용들을 바탕으로 물건지 인테리어도 추가로 진행했습니다. 해당 빌라는 강화 마루가 깔려있었는데, 데미지가 누적되어 마루 중간에 틈이 벌어진 곳들이 있었습니다. 한두 분이 아니라 여러 명의 매수 대기자 분들이 그 포인트를 지적해 주셨고 저는 그걸 반영해서 마루를 철거 후 장판을 새로 깔았습니다. 물론 추가적인 지출이 있었지만 훨씬 반응이 좋았고 덕분에 매도도 바로 할 수 있었습니다. 이런 포인트는 그냥 매수자가 나타날 때까지 기다리는 것보다는 조금의 지출이 발생하더라도 바로 반영하는 게 훨씬 낫다고 생각 듭니다. 물론 중간중간 회사 일, 개인적인 일 때문에 빌라에 신경을 못 썼던 시기도 꽤 있었습니다. 하지만 시간 나는 대로 최대한 가서 관리했고 청소나 슬리퍼 배치, 디퓨저 배치 등 매수 손님들이 집을 처음 방문했을 때 첫인상에 남을 수 있도록 좋은 컨디션을 유지하려고 노력했죠. 7개월 동안 손님들도 참 많이 왔습니다. 하지만 거래가 성사되지 않은 대부분의 이유는, 1. 주방 구조 이슈 - 이 동네로 이사 오시는 분들은 대부분 나이가 50~60대 이상이고 주방에 짐이 많으신 분들이었습니다. 제 물건은 평수 대비 주방이 좁아 냉장고가 하나 정도밖에 들어가지 않았죠. 그래서 이 부분에서 많이들 포기하셨습니다. 2. 가격 이슈 - 포항은 절대적인 매수자 우위 시장이기에 가격을 후려치시는 분들이 너무나 많았습니다. 물론 저도 결국엔 타협해서 가격을 맞춰드렸지만요. 3. 대출 이슈 - 1억 남짓한 빌라지만 대출이 필요하신 분들이 많았습니다. 대부분 경제적인 조건이 빠듯하신 분들이 많으셔서 대출 실행이 안 되는 분들이 꽤나 많았던 거죠. 아무리 가격을 맞춰드리고 싶어도 대출이 너무 조금 나오니 도저히 각이 안 나왔습니다. 이건 생각해 보지 못했던 사항이었는데, 아무래도 동네 수준과 집 가격에 따라 이런 이슈가 발생하지 않나 싶습니다. (기본적으로 대출을 무서워하는 분들도 많았습니다. 제가 대출 상담사를 소개해 준다고 해도 무조건 발품을 파셔야만 안심이 되는 분들이었죠. 저도 물론 이해는 됩니다.) 길고 길었지만 이런저런 문제점들을 하나씩 해결하면서 결국엔 매도에 성공했습니다. 다행히 손해는 보지 않았고 이 물건을 정리하면서 제 결혼 준비와 통장에 활력이 조금 더 돌 수 있겠네요. 참으로 다양한 경험을 했던 제1호기였습니다. 만약 제가 명의 정리가 급하지 않았다면 해당 물건을 계속 월세로 들고 갔을 거 같습니다. 해당 물건지는 전월세가 굉장히 잘 빠지고 월세 수익률도 대출없이 8% 가까이 나오기에 나름 괜찮습니다. 급하게 정리하면서도 조금 아쉬운 느낌이 없진 않네요. 그래도 이 물건을 바탕으로 다방면에서 성장할 수 있었던 거 같습니다. 기분 좋게 이 친구는 보내주고 다음에 다른 친구로 다시 찾아뵙겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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