경매 공부를 위한 가장 효율적인 방법 중 하나는 이미 검증된 성공/실패사례의 복기임장과 분석으로 내가 배워야할 것과 하지 말아야 할 것을 간접경험을 통해 리스크 없이 그 경험과 지식을 내 것으로 흡수하는 것이다. 실제 2건의 복기임장 사례을 통해 상가경매에서 알아야 할 점과 주의해야 할 점을 살펴보았다. 먼저 첫번째 상가물건은 경기도 일산, 아파트 단지내 164평 지하상가로 8.8억 감정가 물건을 6.5억에 낙찰 받았다. 낙찰 당시 지하상가는 마트로 2.5억/300만원에 임차 계약되어 운영되었다. 기존 마트의 보증금 2.5억, 월임대료 300만원 그대로 매도까지 고려한 수익률 7%(당시 대출금리 5%후반 - 6%)로 보자면 상가 적정매입가 7.6억 물건을 6.5억 괜찮은 가격에 낙찰 받았다. 낙찰자는 어떠한 계산과 시나리오를 가지고 움직였을까? 우선 입지부터 확인해본다면, 656세대 아파트 단지내 상가로 사거리 코너에 위치하였다. 많은 배후세대가 있어보이지만 다른 아파트 단지도 상가가 있으므로 이동동선 상에 위치하지 않다면 일부러 찾아오지 않는 업종이 아닌 이상 다른 배후세대의 수요까지 흡수하지 못한다. 조금 더 정확히 보자면 이 지하상가(마트)를 이용할 수요는 주변 약 1800세대 배후수요로 한정될 수 밖에 없는데 이유는 주차장 시설이 없어 수요확장이 어려운 입지이다. 마트 업종의 경우 온라인 쇼핑의 증가 때문에 영향을 받는 업종으로 요새 왠만하면 집에서 앱을 통하여 온라인 주문을 하면 집 앞까지 배달을 해준다. 그렇기 때문에 마트를 하다 경매로 나온 물건의 경우는 배후수요와 입지를 신중히 분석해야한다. 어차피 재계약이 안 될 확률이 높다면, 현재 보증금과 월세는 크게 중요하지 않다. 마트로 운영되었으나 상권 크기에 따른 업종을 따져볼때 마트는 최소 2000~3000세대 이상 업종으로 로드뷰 확인 시 2008년부터 계속 마트로 운영되었다. 상가 낙찰시점은 코로나로 집합 금지가 지속되던 2021년, 배달 문화가 급속히 발전하기 시작하여 요식업의 새로운 사업 문화인 공유주방이 떠오르게 되었다. 입찰 단계부터 마트에서 공유주방으로 사업을 구상하고 시나리오를 돌렸던 것인데 낙찰자는 실제 낙찰 후 그 생각을 현실로 바꾸었다. 그렇다면 이 물건은 낙찰자의 시나리오대로 공유주방을 잘 운영하고 있을까? 안타깝게도 그렇지 못하였다. 대부분의 공유 주방이 공실로 남아 있었고, 몇 군데 입점되어 있는 업체들도 커튼으로 가려져 있어서, 실제 영업을 하는지도 의문이다. 취등록세 포함 매입가 약 7억, 기존 마트 명도 비용, 실면적 160평의 새로 인테리어한 비용 모두를 합친다면, 적어도 10억 정도는 들어갔을 것으로 추정한다. 하지만 결과는 대부분 공실이다. 이런 물건은 주식과 같이 손절을 하고 싶어도 할 수가 없다. 상가가 영업할 업종이 없으면 가치는 제로가 된다. 반값에 내놓는다고 한들, 누가 이렇게 텅텅 빈 공유 주방 상가를 돈을 주고 살까? 이렇게 잘못된 분석과 판단으로 한 번 발을 잘못 디디면, 순식간에 나락으로 떨어질 수 있다. 이 물건은 무엇이 문제였고, 어떤 판단을 잘못하였을까? 약 1500~1800세대, 유효수요에 맞는 160평 대형 지하상가에 맞는 업종을 공유주방으로 옷을 다시 입혔으나 두가지 문제점이 있었다. 첫째, 정확한 유효수요에 대한 업종파악 낙찰 당시 언제 끝날지 예상하지 못한 코로나 상황으로 업종 선택의 여지가 좁았다고 할지라도 비대면이 선호되었던 코로나 시기 배달업종 특수로 시기상 반짝한 공유주방 유행업종에 쉽게 올라탄 것은 장기적인 사업 지속성 관점에서 불투명하고 명확하지 못한 판단이다. 둘째, 배달을 위한 오토바이 주차공간 부족 배달만을 하는 공유주방 칸 별로 배달업종 임차를 모두 맞추기에 쉽지 않을 뿐더러 배달을 위한 오토바이 주차공간이 없어 공유주방/배달업의 본질을 놓쳤다. 아쉬운 점은 주차공간이 없고 배후수요 확장성이 없는 대박 매출 마트입지가 아니더라도 2008년전부터 꾸준히 마트로 운영된 입지라고 하면 수익이 나는 입찰가 범위에서 저렴하게 낙찰받아 2.5억/300만원에서 보증금을 낮추고 월세를 높게 조정하여 마트로 재계약을 유도하는 것이 더 나은 전략이 아니었을까 한다. 상권크기/배후수요에 따른 업종 선택 판단오류로 실패한 상가 투자사례이다. 인천 남동구 만수동에 지하 1층, 전용 면적 241평으로 한 번에 유찰 끝에 14억원에 단독 낙찰 받았다. 보증금 1.1억/월세 1200만원에 마트로 운영 되었고, 권리관계는 깨끗한 물건이다. 이 물건의 낙찰자는 특별한 분인데 유튜브 구독자 32만 명의 경매 전문가이다. 본인의 유튜브와 홈페이지 등에서 각종 강의와 컨설팅 멤버십 등 다양한 비즈니스를 활발하게 펼치고 있는데 멤버십 자격을 유지하는 금액만 무려 1년에 500만 원에 달하고 있다. 1회 상담료만 50만 원 또는 100만 원 원이 책정되어 있음을 볼 수 있다. 이 뿐만 아니라, 부동산 발굴, 개발, 투자, 분석, 컨설팅, 교육 사업까지 전문가로서의 면모를 뽐내며, 홍보 내용은 부동산 마스터 그 자체라고 해도 과언이 아니다. 구독자 32만 명 유명 경매 전문가는 경매 상가를 낙찰받아, 그 사업으로 월 4천만 원의 고수익 매장을 만들었다고 콘텐츠를 제작하였다. 마트 청과물 코너부터 시작하여 마트 운영 경험을 가진 스스로 부동산 경매하는 장사꾼이라고 하는 그는 4~5년전부터 상가 경매투자에서 경매와 사업을 접목한 경매투자 개념으로 성공 투자사례를 유튜브에 소개하였다. 이 정도로 대단한 사람이 270평 지하 상가를 과연 본인이 얘기하듯 월 4천만 원의 임대료가 나오는 고수익 매장으로 성공을 시켰을까? 낙찰 받을 당시 상가의 모습은 260평이 되는 큰 면적에 화재로 불에 타 영업 중지되어 흉흉한 상태로 일반인은 쉽사리 입찰에 들어가지 못할 지하상가를 14억에 단독 낙찰 받았다. 이러한 상가를 단독 낙찰받고 사업을 입혀 다시 부동산 가치를 높이는 작업을 하기위해 인테리어 공사를 시작하는 단계부터 유튜브에 공개하였다. 고수는 현재의 모습이 아닌 미래의 모습을 보고 가치 판단을 하여야 한다고 하는데 본받아야 하는 대단한 내공을 가진 실행력을 보여주었다. 이러한 영상을 보고 많은 사람들이 고개를 끄덕이며 댓글로 그를 한껏 치켜올렸다. 화재로 불에 탄 흉흉했던 지하상가의 모습은 온데간데 없고 세련되고 깨끗한 푸드코트 + 공유주방 사업을 입힌 사업장으로 재탄생한 상가의 모습이다. 각종 주방 기기, 환기 시설, 키오스크 설치, 마감 인테리어까지 생각하면 인테리어 비용으로만 만만치 않은 돈이 들어갔음을 추측할 수 있다. 3년 전 오픈했을 당시에는 이렇게 넓은 공간에 단 세 개 식당만이 입점했다. 아래 배치도상 작게 구분된 공간은 공유주방으로 인테리어가 막 끝난 시점으로 아직 임차를 맞추지 못한 상태였다. 3년이 지난 지금은 과연 고차원 경매를 강조하던 부동산 경매고수답게 빈 공실 하나 없이 월세 4천만 원을 받고 있을까? 정확한 확인을 위해 복기임장이 필요한 이유이다. 현장 확인결과, 공유 주방은 사라지고 두 개의 요식 업체가 입점해 있었으나, '두끼'라는 공유주방 초기부터 입점 업체는 계약종료로 나갔다. 대신 그자리에 '들밥차반' 한정식이 입점했다. 간판을 보면 먼저 들어왔던 '두끼' 업체의 간판이 굉장히 작고, 뒤에 들어온 업체의 간판이 오히려 더 큰 것을 볼 수 있다. 이런 파격적인 조건을 줘야만 입점이 가능하지 않았을까 그리고 두 업체의 임대료 차이도 상당히 나지 않을까 추측해 볼 수 있다. 낙찰 후 공유주방 + 푸드코드 240평으로 기획한 사업장은 결국 공유주방은 임대를 맞추지 못하고 기존에 있던 '두끼'라는 업체도 장사가 안되어 계약종료하고 나가고 '들밥차반' 한개업체만 운영되고 있었다. 낙찰가 14억에 취등록세, 기존 마트의 철거 비용, 다시 공유 주방을 만든 인테리어 비용에, 공유 주방 사업이 잘 되지 않아 재임대를 놓기 위해 또다시 인테리어 수선을 했을 비용까지 합치면, 아무리 적게 잡아도 최소 30억 원은 들었을 것이다. 이렇게 투자하여 '들밥차반' 한정식 한개업체 영업 중으로 처참한 수준으로 실패한 투자성과이다. 그렇다면 이러한 사태까지 예상하지 못한 것이 무엇이고 어떤 것이 누락되었는가? 우리가 교훈 삼아야 할 가장 중요한 지점이다. 해답은 배후수요, 상권크기에 따른 업종(평형) 및 상권입지 기본기에 있다. 가장 중요한 내 상가를 누가 이용할 것인지에 대한 답을 찾기 위해서 지도를 보면 해당 상가 북쪽의 포레시안 아파트 3200세대와 왼쪽 향촌 휴먼시아2단지 440세대로 총 3640세대로 볼 수 있다. 이 물건은 아파트 단지 전면 대로변 위치가 아닌 아파트 주민 입장에서 길 건너 한번 더 들어와야 하는 입지로 이동동선상 벗어나 찾아와야 하는 업종이어야 한다. 또한 마트업종은 가까운 곳에 인천만수시장이 위치하여 있고 아파트 단지 길건너 1층에 경쟁마트가 위치하여 가격 경쟁력과 입지에서 불리한 위치이다. 찾아와야 하는 업종이 아닌 이상 상가물건 아래 위치한 아파트 배후수요가 가깝게 이용가능한 상권을 두고 올라오지는 않을 것이다. 또한 그 지역의 소비수준과 소비층 연령도 지나치지 말아야 할 사항 중 하나이다. 어르신들이 많은 구도심과 젊은 부부와 어린아이들이 많은 신도시인지에 따라 소비수요층이 다르다. 또한 세대수 상권에 따라 업종에 맞는 상가 평형수가 있다는 것을 알아야 한다. 상권이 크면 클 수록 대형평수가 유리하다. 집 출입구 단지내 상가보다 집 근처 근린상가가 큰 평수 업종이 필요하다. 근린상가보다 더 큰 유흥상가에서 대형평형 상가가 필요하다. 그렇다면 이 동네 270평 상가에 맞는 적정한 배후세대는 몇 세대일까? 일반적으로 2000~3000세대가 넘어가면 학원, 의원(내과,소아과,가정의학과)과 빵집(파리바게트), 마트 업종이 나타난다. 동네 마트는 최소 80평부터 150평까지 사용된다. 3600세대를 배후수요이나 이동동선에 벗어나 있는 불리한 입지를 고객이 찾아올 수 있는 푸드코트 + 공유주방으로 기획하였으나 결과는 처참히 실패하였다. 코로나 당시 반짝 유행업종이었던 공유주방은 앞서 사례를 통해 증명되었고 3600세대 근린상권의 푸드코트 또한 지속적인 수요를 끌지 못하고 초기 입점업체는 장사가 안되어 나갔다. 결과만을 보고 쉽게 말할 수 있다고 할지 모른다. 하지만 쇼핑몰에서 푸드코트는 기본적인 집객력이 뒷받침 되는 수요가 존재한다는 전제를 깔려있다. 상가 주변의 3600세대와 상권이 전혀 다른 지도상 아래쪽 6700세대의 수요를 찾아올 수 있게 하는 과연 집객력을 가진 기획이었는가에 대해서 의문점이 남는다. 경매 상가물건에 무조건 사업만을 입힌다고 해서 대박은 아니다. 핵심은 수요이다. 그는 이 상가물건 이후 한동안 유튜브에서 모습을 보이지 않고 사라졌었는데 코로나 이후 고금리까지 겹쳐 힘들었을만도 하다. 최근 이 물건에 대한 근황에 대해 투자실패에 대한 얘기는 단 한마디 없이 현재 입점해 있는 ‘들밥차반’ 한정식을 확장하여 운영예정으로만 언급했다. 아무리 유명 경매전문가라고 해도 수요에 대한 깊은 고민없다면 큰 손실을 볼 수 있다는 사실을 똑똑히 보았다. 100% 맹신은 금물이다. 결국 해답은 수요에 대한 좀 더 세분화된 끊임없는 고민이다.
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