많은 분들이 관심있게 지켜보고 있는 올해 연말에 있을 레이카운티 입주장에 대한 사견입니다. 레이카운티 입주시점으로 대표되는 연말의 부산 부동산 시장이 매우 어려울 것이라고 추측하는 이유에는 매우 다양한 의견들이 있습니다만, 이번에는 전세가격의 변동과 그에 따른 갭의 변동치에 집중해볼까 합니다. 추론의 이유 1) 레이카운티는 분양 당시, 분양권 전매가 가능한 마지막 로또라고 불릴 정도로 투자 수요가 많음 2) 레이카운티 분양 시점 (2020년 10월경)이 부산 전세가격이 가장 높았던 시기였음 3) 레이카운티 입주 시점 (2023년 11월~2월)과 동래아 전세 갱신 시점이 거의 일치함 먼저, 이 내용을 이해하기 위해서는 투자목적으로 신축 아파트를 분양받는 구조를 이해해야 합니다. 매우 공격적인 투자형태로 신축 아파트를 분양받는 경우, 최소한의 계약금 + a 상태로 대출로 중도금을 치고, 입주 시점에 전세를 냄으로써 전세 보증금으로 대출의 상환 및 잔금을 납부하는 구조입니다. 분양 총 자금 = 계약금 + 전세보증금 + 나머지 갭 으로 이루어지는거죠. 여기서 우리가 관심을 가지고 확인해야 하는 몇 가지 정보가 있습니다. 청약 결과가 발표되고, 당첨이 된 투자자들은 그 당시에 이런 자금 계획을 고민해서 가능하다고 판단하고 Go~ 했을 겁니다. 분양 당시 (2020년 10월경) 부동산 시장 상황을 인근의 사롯데(사직롯데캐슬클래식)를 기준으로 보면, 국평기준 전세가격이 5.5억 ~ 6억 정도로 실거래가 확인이 됩니다. 이후의 실거래 가격대를 확인해보면, 이 시기의 전세 가격이 최고점이네요. 그리고, 현 시점의 사롯데 국평기준 전세가격은 4억 ~ 4.5억 정도로 실거래가를 확인할 수 있습니다. 자금확보 계획을 수립할때의 상황과 현재의 상황이 많이 바뀌어 있는 것이 문제가 될 것으로 보인다는 부분입니다. 분양 총 자금 = 계약금 + 전세보증금 + 나머지 갭 최초 계획) 7억 = 1억 + 5.5억 + 0.5억 수정 계획) 7억 = 1억 + 4억 + 2억 이렇게 되면, 역전세가 기존의 전세 갱신되는 아파트에서만 발생하는 문제는 아닌거죠. 물론, 충분한 자금 여력이 있는 분들에게는 전~~~~혀 해당되지 않는 내용입니다. 하지만, 현실에서는 대부분의 투자목적 분양자들이 어떻게 자금 확보를 하는지 다들 아실겁니다. 그 분들에게 이런 상황은 만만한 수준이 아니겠지요. 1000세대 규모의 신축에서 평균적으로 30% 이상의 전세 갭투자가 있는데, 레이카운티의 경우는 이보다 좀 더 많을 가능성이 크다고 봅니다. 이 중에 이런 상황에 직면한 분들이 어느 정도일지 모르겠지만... 분명히, 동래아 -> 레이카운티 로 넘어가는 전세 갈아타기 문제와 함께 연말 부동산시장의 분위기에 큰 영향을 끼치는 이슈가 될 것으로 예측합니다. 항상 이야기 합니다만, 어디까지나 개인적인 뇌피셜이므로~ 참고하실 분들만 참고하시고, 헛소리라고 생각하시는 분들은 그냥 무시하시면 됩니다. 즐거운 하루 되세요.
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