9.3% 인천상가 매입기 어제 새로 등기를 친 상가이다. 수익률 9.3%... 9.3%면 인천이어도 못참지… 그래서 샀다. 흔히 보는 프라자상가이다. 흔히들 수익률만 보고 사지마라곤 한다. 수익률만 보지말란얘기지 수익률을 보지말란 얘기가 아니다. 상가는 임대수익을 목적으로 하는거니 아무리 강조해도 수익률이 제일 중요하다. 다만 여러사지 사정을 감안해서 종합적으로 판단을 해야 한다. 부끄럽게도 난 이상가를 임장까지 갔다. 원래 이정도면 인터넷에서 걸렀어야한다. 서울에서 수익률 7.2%에 혹해서 갔다. 속사정을 파보면 이렇다. 현주인은 법인이다. 그리고 그법인은 대표이사에게 월 400만원에 임대를 주는 임대차계약서를 작성했다 돈이 필요해서 팔지만 새로운 주인과 3년 임대차계약을 맺고 400만원을 주겠다는 얘기다. 즉 현임차인의 임대료시세는 조작됐다는 얘기다. 등기부등본을 떼보니 더 가관이다. 등기부등본상 현주인은 불과 7개월전에 2억3천에 매입했다. 그걸 7억에 판다고 내놓은거다. 정말 많은 사기꾼을 봤지만.. 이런 양심없는 놈은 첨봤다. 임장을 다니다 보면 이런 물건을 가끔 보게 된다. 우선 네이버부동산에 나와있는 인근매물에 대한 검토를 했다. 첫번째 긍정적인 점은 매물자체가 적었다. 그 몇개 안되는 매물을 분석을 해보면 이렇다. 인근매물의 평당매매가는 약 999만원이다. 인근매물의 임차인의 평당임대료는 4만6천이다. 내가 산 상가의 평당 매매가는 627만원이고 평당임대료는 4만4천원이다. 이로서 9.3%의 수익률은 임대료가 비싸서가 아니라 전주인이 싸게 판것이다. 후술하겠지만 전주인은 이걸 팔면서 계속 아쉬워했다. 참고로 위 표를 보면 노란색으로 칠해진 밑에 8%물건이 보인다. 내상가에 비해서 평단가가 매우 높고 평당 임대료도 매우 높다. 이런 물건이 수익률에 혹해서 사면 안돼는 물건이다. 이 상가는 30평의 상가를 5개로 쪼개서 마치 공유오피스처럼 꾸며놓은 곳이다. 원래 상가는 쪼개면 쪼갤수록 수익률은 올라가게 마련이다. 이렇게 세팅한 주인은 매우 칭찬해줄만한 사례이지만 이걸 사는건 다른 얘기다. 이 물건을 산 경위를 좀 자세하게 말하면 먼저 이 물건은 7.6%수준에서 이미 시장에 나와있었다. 손품으로 검토만 하고 말았다. 7.6%도 높다고 얘기할지는 모르지만 내기준으로 인천에서 7.6%면… 그럭저럭…. 딱히 땡기지 않았다. 100개의 매물을 보는 수고를 마다하지 않더라도 확실하게 싼 물건을 잡고 싶었다. 그리고 매매가 부진하자 결국 주인이 가격을 무려 5천을 내리면서 수익률이 9.3%가 됐다. 부동산에서 가격이 내렸다는걸 알고 바로 그날 임장을 가고 다음날 계약을 했다. 조금만 이지역에 대해 얘기를 하자면 우선 인천이라는 곳은 수도권내에서도 주거비가 가장 싼곳으로 주로 지방에서 올라온 젊은이들이 첫시작을 하는 곳이다. 이곳역시 주 주거연령은 20대로서 자녀가 없어서 학원같은곳은 잘 안돼는 곳이다. 인근에 구월동 로데오거리가 제일 핵심상권이고 내 상가는 그곳과는 거리가 좀 있다. 로데오거리에 9%짜리면 당장 사야겠지만 핫한 상권일수록 수익률은 처참하다. 인근에 인천시정이 있어서 관공서 상대하는 업종이 같은 건물내에도 많이 있었다. 법원앞에는 법무사 변호사 사무실이 많다면 시청앞에는 건축관련 사무실이 많다. 우리건물에도 5개정도의 건축관련 사무실이 있었다. 쭉 돌아보고 업종을 살펴보면 상가마다 공실이 많지 않았고 업종또한 나쁘지 않았다. 인근부동산에 문의를 해보니 매물이 별로 없어서 추천해줄만한게 없다는 답변이었다. 여길 보고 딱 느낌이 왔다. 지하에 핼스장… 지하 2층이라고 하지만 언덕에 있어서 실제로는 지하 1층이다. 어쨌든 상권이 죽은 곳은 지하상가부터 무너진다. 늘 어려움이 닥치면 약한 고리부터 무너지는 법이다. 지하가 임차가 된다는건 이 상권이 죽은 상권은 아니란 얘기다. 물론 이 상권이 좋다는 뜻은 아니다. 또한 발전가능성이 높다는 뜻도 아니다. 현재 죽어있는 상권은 아니며 향후에도 그러저럭 굴러가서 그저 물가상승률정도로만 올라도 난 만족한다. 이 물건의 실투자수익률은 17%를 넘기때문이다.. 여기서 눈여겨볼만한 몇가지 점에 대해 얘기하고자 한다. 첫째. 좋은 물건은 드문게 당연하다. 내물건에 대해 사례발표를 하면 꼭 나오는게 하나있다. 발표듣고 물건을 찾아봤더니 그런 물건이 없던데요. 당연하다 흔하면 내가 샀겠나… 9%짜리 물건이 흔하면 난 10% 11% 물건을 찾아다녔을거다. 나나 여러분이나 좋은 물건을 찾아다니는게 고생스러운건 마찬가지다. 단지 그 고생스러운걸 하느냐 마느냐다. 경력이 오래돼면 금방금방 찾느냐? 아니다. 좋은물건은 아주 드물고 금방 팔린다. 안목도 있어야 겠지만 운도 따라야 한다. 나또한 힘들긴 마찬가지다. 그래도 좋은 물건하나 잡으면 보상이 크니까 하는거다. 둘째. 매도인얘기를 해보자. 전술했다시피 매도인은 계약서 작성하고 잔금을 치르는 순간까지 내가 행운아고 이물건을 파는게 아쉽다는 걸 표현했다. 계약서를 쓰려고 만난 순간 첫마디가 이랬다. “행운아가 누군가 궁금했다. 반갑습니다. 축하드려요” 매도인이 이런 얘기를 하는건 매우 드물다. 매도인과 약간 얘기를 해보니 매도인의 사정은 이렇다. 매도인은 꽤 많은 수의 빌라를 소유하고 있었다. 아마도 빌라왕처럼 무차입으로 개수를 늘렸을거다. 그래도 빌라왕처엄 나몰라라하고 자빠지지는 않고 다행이 본인 자산을 팔아서 해결해주고 있으니 나쁜사람은 아니다. 아마 해결을 안해주면 구속이 될 수 도 있다 어쨌든 7.6%의 애매한 수익률로는 문의만 많이 올뿐 매매가 안되자 급한 마음에 5천만원이나 금액을 내렸다. 가격네고는 절대불가 잔금도 15일내에 치르는 조건이었다. 매도인의 분노가 느껴지는 조건이었다. 매도인입장에서 보면 매도인의 자산중에 우량자산을 팔아서 부실자산을 살리는 꼴이다. 부동산시장이 얼어붙으면 이런 일이 발생한다. 불황일수록 부실자산은 안팔리고 본인이 벌려놓은 문제 때문에 자기가 가지고 있는 가장 우량자산을 팔아야 한다. 단순히 가격이 떨어져서 손해가 발생하는게 아니라 자산의 질도 같이 떨어지게 된다. 리스크관리란건 어런걸 막는거다. 위험을 회피하는게 아니라 감당할 수 있는지를 체크하는거다. 셋째. 대출은 노가다다. 지난번 서울 1층 상가 매입기에 유난히 대출에 대한 문의가 많았다. 일일히 답변하기보다 일괄적으로 얘기하고자 한다. 4.3%에 대출을 받았다고 하니 본인의 대출이율보다 훨씬 낮아서 문의가 들어온거다. 우선 은행입장에서는 우리가 고객이고 우리는 여러군데 비교해보고 경쟁을 시켜야 한다는 점이다. 본인은 은행간에 경쟁을 시켰다. 여기은행에서는 몇%에 해든데요. 저기은행에서는 얼마까지 대출해준데요. 하면서 조건을 적극적으로 알리고 더 나은 조건으로 가능할지를 검토해달라고 부탁했다 그럼 약간씩이라도 나은 조건을 제시했다. 사실 4.3%의 금리는 금융채금리를 고려했을 때 은행이 남는게 거의 없는 수준이다. 그래도 다른은행에 뺏기느니 본사승인을 받아서라도 지키는거다. 이 물건은 5.5% 2년간 고정금리로 84%대출을 받았다. 다른은행애서 4.3%에 적은 대출을 제시받았으나 대출이 많은곳을 선택했다. 담보로는 1억3천 신용으로 1억을 받았다. 다른데같으면 신용따윈 검토도 안했을거다. 대출을 얼마나 받느냐가 실투자수익률에 가장 큰 영향을 미친다. 이렇게 대출이자율과 임대수익률의 차이가 크면 더욱 그렇다. 결론적으로 투지수익률은 17%정도 나온다 또 대출을 많이 진행해본 경험상 대출은 매수할 때 받는게 제일 수월하다. 아무리 가격이 올라도 추가대출은 매우 힘들다. 이자율이야 나중에 금융기관을 옮기면서 대환을 하는 과정에서 충분히 낮출 가능성이 있다. 일단 제일 많이 받는게 좋다는 판단이다. 수익률이 월등하니 5.5%도 충분히 감당할만하다. 공실만 나지 않으면 17%수익은 고정값이다. 대출을 진행하다보면 은행내부의 상식적이지 않은 기준과 절차에 대해 열받을 때가 한두번이 아니다. 그래도 열받아 하지 마라. 그건 그은행의 내부기준일 가능성이 많다. 다른 은행에 가면 달라질 수 있다; 담당자랑 싸우지말고 다른곳을 알아봐라. 그리고.. 제발 본인이 거주하는 인근 은행에 가서 번호표뽑고 대출담당자와 상의하지마라. 입장을 바꿔놓고 생각해봐라 그분들은 그냥 월급쟁이이다. 당신의 대출을 더 알아봐준들 본인 월급올라가지는 않고 일만 많아진다. 그럼 대충 설명하고 어렵다는 뜻을 돌려말하는 태도가 당연한거다. 조금이라도 더 좋은 조건으로 대출을 진행시키기 위한 노력도 덜 한다. 본인이 평상시 해오던 편한 업무가 아니라 조금만 복잡해도 안된다는 말만 한다. 우연히 친절한 분을 만나는 행운은 행운일뿐이다. 그럼 어떻하란 얘기냐.. 우선 최대한 많은 곳에 의뢰를 해야 한다. 같은 은행내에서도 다른 지점이면 사정이 다를 수 있다. 어떤 지점에서는 이미 실적을 달성했으니 좋은 조건으로 대출을 진행할 이유가 없으나 어떤 지점은 실적이 급하니 수익이 안남아도 진행하는 곳이 있다. 그러니 괜히 하지도 않을거면서 물어만 보는거 아니냐는 미안한 감정은 접어두고 최대한 많은 곳에 문의를 해라 그리고 평소에도 많은 연락처를 받아놔라. 대출이모님도 좋고 기존에 거래하던 곳도 좋고 부동산에서 소개시켜준곳도 좋다. 되도록이면 실무자보다는 팀장이나 지점장, 부지점장급이면 더 좋다. 지점장은 실적에 목을 매서 과정이 복잡해도 진행을 하고 결정권도 더 많다. 그래서 결론은 대출은 노가다이다. 넷째. 상가도 가격은 오른다. 등기부등본을 보면 전전주인은 이물건을 경매로 받았다. 2009년에 1억5백만원에 낙찰을 받았다. 그리고 15년만에 2.8배에 3억에 팔린거다. 그럼 비슷한 시기에 낙찰된 인근 아파트 시세변화를 보자 2010년 2억8천에 낙찰받은 아파트의 최근 실거래가격은 4억9천이다. 1.6배정도 오른거다. 같은지역이고 돈의 가치가 떨어진것도 같은 조건이다. 이두건만 비교해보면 상가가 훨씬 많이 올랐다. 물론 상가를 아주 낮게 받았을 수도 있다. 이것만 보고 모든 것을 일률적으로 말할 수는 없다. 아파트보다 덜 오를수도 더 오를수도 있다 그건 케바케일거다. 하지만 확실한 건 상가도 오른다. 정확히는 돈의 가치가 떨어진거다. 그래서 자산의 명목가격이 올라간거다. 고가에 분양을 받은 상가는 10년이 지나도 안오른 경우가 있다. 그건 에초에 잘못받은거다. 잘고른 상가는 보유시에 좋은 높은 수익률과 더불어 가격도 오른다. 돈의 가치가 떨어지는건 미래에도 일어날이다.
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