안녕하세요 짜롱선생입니다~~ 요새 임장 다니느라 임장후기를 많이 못썼네요.. 방금 다녀온 서울 서대문센트럴아이파크 미계약분 매수 후기입니다~~! 명의가 없어 남편명의로 매수했네요. 남편은 조용한 행크인 '베슈리' 입니다 ㅎㅎ 원래는 갭2.5억(현금1억+저의 회사대출)으로 매가 7억이하의 아파트를 매수하려고 하였습니다만. 빠르게 시장이 변화하면서 임장을 다닐수록 서울은 계좌를 안주거나, 300도 안깍아주고 오히려 올라가는 매물이 많았습니다. 백련산 힐스테이트를 어제까지 주2회 방문하고 입씨름하면서 '그래, 천만 깍아줘도 사야겠다' 했는데요. 부사님들 설득해도 100도 안깍아주는 상황에서, 2011년차 아파트를 주변 신축아파트도 많은데 나중에 2년뒤 팔면 16년차 아파트를 과연 전고점대비 80% 가깝게 사는게 맞는지 약간은 아쉬웠습니다. 그러던중에 우리 여의주샘의 고려해볼 단지 중 서대문센트럴아이파크를 눈여겨 보게 되었고, 네이버상 다들 부정적인 분위기에 저는 좀 더 구미가 당겨 가치파악을 해봤습니다. 강의 바로 다음날, 퇴근 후 서센아를 임장했는데요, 주변을 리딩하는 북한산두산위브(2019, 500세대미만)이 4층 호가가 7.3억으로, 네이버지도상은 거리가 상당해 보였는데, 북한산 두산위브에서 서센아 까지 도보 4-5분 정도 걸렸고, 생각보다 서센아 앞동은 언덕이 아님을 알게 되었습니다. 물론 2단지쪽은 별개입니다. 2단지는 정말 심한 언덕으로, 도로 개발이 되어도 힘들것으로, 곧 임의공급 청약을 해도 2단지는 입주시점까지 미계약건이 남을 것으로 예상합니다. 북한산 두산위브쪽 부사님들에게 여쭤봤는데 생각외로 서센아 59계약을 추천하셨습니다. 부사님들 답변입니다. -서센아는 25.6 입주로 북한산 두산위브보다 5년차이, 분양시점으로는 8년차이이니 두산위브 3억분양가와 지금 서센아분양가를 비교하는건 안된다. -지도상 그렇지만 이동네 사람들은 홍제천을 이용해 걷기 때문에 20분대로 홍제역에 가고, 보통은 마을버스로 이용한다. 마을버스는 서센아는 2대, 걸어내려와 두산위브로 오면 더 많다. -이 지역은 초품아로 들어오는 곳이 아니다. 홍은초가 가깝고 이동네에서 학군을 따지는 학부모들은 상명대나 이대초로 셔틀과 라이딩으로 보낸다. -두산위브는 커뮤니티가 없다, 주차대수가 부족해서 두산위브 전세입자들이 서센아로 많이 계약 했다. 생각할수록 괜찮은데요, 공급이 부족한 귀한 서울 신축의 언덕들도 이미 고점을 확인한 상태에서, 고민하던 백련산 힐스도 어차피 도보로 역은 못가는게 비슷합니다. 근데 연식은 15년이 차이나게 되죠. 다음날인 토요일, 근무를 하고 마지막으로 백련산 힐스를 부동산 임장 한 후, 안되겠다 싶어 바로 서센아 분양사무소?로 이동합니다. 실제로 평지쪽에있는, 59타입 중 가장 로얄동은 107동인데, 원래는 107동 저층과 뒷동(언덕동)108동 로얄층이 있는 줄 알고 고민을 했는데 로얄층 107동 10층(13층건물)이 있고, 찾는 손님이 있어 홀딩을 길게는 못한다고 했습니다. 그리고 107동 앞이 어린이집과 놀이터, 경로당등 커뮤니티 시설입니다. 또, 실거주9:투자자1 의 비율로 계약을 하고있어 갭으로 들어가면 입주장때 전세 경쟁이 적을것이란 이야기도 듣고, 대부분의 실거주 계약자들이 광화문, 종로의 직장이 있는 30대 고액연봉자들이라고 합니다. 상담사분은 현재 입주까지의 1년밖에 남지않은 시간과 휴가철이라 로얄동은 남아있는거지, 2단지 제외한 1단지는 거의 다 소진되고 있고, 이 건 내일 빠진다고 하셨습니다.(경험상 부사님들이 이렇게 얘기한건 다 사실이었네욬ㅋ) 4기 동안 임장을 다니면서 7억대의 아파트 최고 수준이 2011년식이었습니다.(역세권아님) 너무 사고 싶지만 자금 여력이 안될까 우선 집으로 돌아갑니다. 새벽까지 자금계획을 합니다. 내일이면 빠집니다. 현금은 주식까지 다털어 1억. 회사대출 저금리로 1.9억을 월55로 대출 계약가 8.6억+ 입주시 0.4억(취득세,옵션비,중도금이자)= 9억이 필요 9-2.9=6.1억 대출필요 1)선순위or후순위로 전세를 시세보다 5천싸게 4억에 맞추기 (=>청약상담사가 이지역 부사님들은 전세에 대출맞추는거 설득 못할 것이라고, 반전세가 낫다고 함 ㅠㅠ) (현재 두산위브 4억후반, 서센아5억예상하나 입주장이니 보수적을 4.5억 보라고 함) =>신축은 등기가 없어서 전세+ 대출 이렇게는 안나올 수 있음 2)2번이 안되면 반전세 2억/60 맞추고 후순위대출 (이것도 두산위브 입주장과 최근 시세와 부사님 확인) 3)이도저도 다 안되고 불안하다=> 60%대출받아(남편 대출없고 생초) 입주하기 but 굳이 비싼 아파트에 이자내기 아까움 ...이자계산을 했더니 최악의 경우, 월200, 2년시 4800의 이자가 나감 =>현재 살고있는집이 월150이었고, 매도했음. 대출없음. 200정도의 이자는 생활에 문제 없음. 단, 갭투자이니 수익에서 이자를 빼더라도 저기가 들어갈만 하냐, 가치가 있냐를 판단하면 됨 결론은 계약 했습니다!!!! 홍제역 인근과, 홍제역 도보 15분, 주변 아파트의 전고점과 시세를 보고 안전하겠다 싶어 들어갔네요! 역과는 멀지만 8.6억으로 서대문의 로얄동 매수 했네요!! 얼죽신입니다. 다른 아파트는 사실 아쉬웠는데 이건 지금 후련하네요. 후련한 이유는, 제가 갈수 있는 아파트를 충분히 임장했고 수익을 계산했기 때문인데요. 아파트 임장 스터디를 듣지 않았다면, 절대 이렇게 할 수 없었을 것 같아요. 돈이 없어서 아파트 못사는 건 정말 공부하지 않아서이고요, 다만, 그 작고 소중한 돈으로 가장 가치있는 아파트를 찾는 걸 아임스에서 배운 것 같아요. 불안해서 못사는거지, 공부가 되고 확신이 있으면 살 수 있는 것 같아요. 오늘은 쉬어야겠습니다.^^ 아파트 매수 도전하시는 분들은, 꼭 가치 비교하셔서 최선의 아파트 선택하시길 바래요 여의주선생님 정말 감사합니다♥ 아임스 정말 사랑입니다♥(광고Xㅋㅋ)
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