안녕하세요 슈트입니다!~ 오랜만에 인사드립니다. 이번 달 초에 잔금을 치룬 따끈따끈한 모아타운 매도 후기를 공유드립니다 저는 재시스 9~12기를 수강하며 부세쌤께 배운 투자의 본질과 투자기준을 통해 몇 건의 모아타운 & 신속통합기획 투자를 진행하였습니다. 매 기수 수업의 내용이 업데이트되고 새로워지며 투자 방법과 스킬을 다양하게 배울 수 있었는데요 선생님이 강의에서 말씀해주신 기준과 부합하는 '소리소문 없이 진행되고 있던 강북구의 한 모아타운 추진지'를 발견하였습니다 하지만 아직 선정되지 않은, 서울시 심의에서 떨어질 수도 있는 '모아타운 추진지 투자'인지라 신중을 다할수밖에 없었고 공투자분께서 여러번 임장을 다녀온 후 해당 지역에 대한 가치판단을 했어야 했습니다. 가치판단은 다음과 같은 기준으로 진행하였습니다 1) 해당 지역이 재개발이 될 만한 곳인지 2) 구청은 어떤 식으로 협력하고 있는지 3) 추진을 위한 진행은 어느정도 되었고 추진위원장과 주민들이 열정과 능력이 있는지 4) 싸게 살 수 있는지 해당 내용들에 대해 제가 손품했던 자료를 몇 가지 긁어오면 8만6천여제곱미터. 73%의 노후도와 66%의 반지하 건물 비율... 여기서 단독/다가구 비율이 60% 임에도 동의율이 높았던 이유는 주민들 전반적으로 주거환경에 대한 필요성을 느껴 재개발에 대한 열의가 엄청높다고 얘기하셨다 (수유동 다가구는 세금 내는거에 비해 월세수입이 좋지 않은것도 한 몫) 3종땅의 비율이 29%나 되고 대부분 2종이라 땅의 가치가 나쁘지 않아보임. 가로주택사업을 통한 큰 가로를 살리고 난잡한 골목길들 개선이 필요해보임(실제로 갔을 때 만연한 불법주차와 좁은 골목길로 차 한대도 왔다갔다하기 힘든 상황이 많았음) 66%의 반지하가 한곳에만 몰려있는게 아니라 구역 전반에 반지하가 있다. 다가구 수익률을 높이기 위해 단독주택의 약 80% (174/218)은 반지하를 껴넣었기에 홍수가 일어날 때의 수해가 어마어마 했겠다 조심스럽게 추측해본다... 5년 내 신축은 3%이다. 지금까지 본 모아타운 후보지 중 제일 적은 편인것 같다. 이는 길이 매우 좁기 때문에 신축 공사도 쉽지 않았을것 같단 추측을 조심스럽게 해본다. 위의 손품 내용들을 통해 여긴 모아타운이 아니더라도 심각한 노후도로 재개발이 시급한 그런 지역임을 확인 할 수 있는 정보들이 많았습니다. (해당 내용은 강북구청의 홈페이지에 공유되어 신뢰도가 높았지만 대부분의 투자자들이 서울시 심의가 올라간 때에도 해당 내용을 모르고 있었습니다) 또한 임장을 통해 확인한 3번의 내용으로는 - 50%의 동의율을 빠르게 달성했는데 이는 열의높고 추진력강한 추진위원장님이 뒷바침했다는 것. 인터뷰를 통해 느낀 바로는 빠른 추진과 통솔력으로 은천동 모아타운 1구역을 성공적으로 선정시킨 대장부같은 추진위원장님과 비슷하단 생각이 들었습니다. 초기 재개발에서 그만큼 추진위가 어떻게 하는지에 사업의 속도와 향방이 좌지우지 될만큼 중요하단걸 깨달았기 때문에 노후도가 조금 낮았어도 투자를 진행했을 것 같았습니다. 또한 위에서 말한대로 다가구 소유주들까지도 재개발에 대한 열의가 높았음을 확인할 수 있었습니다. 마지막으로 4번은 아직 해당 지역에 매물과 실거래가 많이 없었지만 기존에 모아타운 추진, 선정 지역들과 비교하여 매물을 추리고 매수가를 조정하였습니다. 가격을 협의하는 과정은 재시스에서 10번을 들어도 모자른! 선생님의 협상의 기술과 조언들을 떠올리며 부사님을 귀찮게하고 잔금일을 당기며 쏠쏠하게 깍을 수 있었습니다. 그렇게 공주가 1억이하의 매물을 법인으로 매수가 1억중반, 전세 갭 4천대에 올해 초에 매수했습니다. (갭 기준으로는 높아보일 수 있으나 반지하의 장점을 살려 대지지분이 매우 큰 매물이였습니다) 당시에는 이르면 2주 안, 늦으면 2달 안에 서울시 심의에 올라가 강북구 수유동 **번지 모아타운 선정 의 공문을 볼 수 있을 것이라 생각했습니다.... 하지만 보류라는... 생각치도 못한 결과가 나옵니다. 그 전까지는 선정/미선정으로만 대부분 나왔기 때문에 보류를 맞닥드린 저희는 떨어진건가?? 하고 좌절하게 됩니다. 하지만 서울시 공문은 자세히 읽어보아야 합니다. '건축물 노후도와 반지하 비율이 높은 매우 열악한 주거지나, 도로현황 및 주변지형 고저차 등을 고려시 통합적 정비가 필요하므로 재개발 가능 여부를 재검토하는 것을 사유로 보류하였다' 이 내용의 속 뜻은 이렇게 보였습니다 (모아타운) 재개발 가능 여부를 검토하겠어= 너 재개발 필요해. 근데 모아타운이 좋을지 다른 재개발 사업일 좋을지 고민해야겠네? 이제 개인적인 생각을 시/구청 담당자에게 문의를 남겨 확인을 받습니다. Q. 모아타운 재개발 조건에 부합하지 못한 건가요? A. 아니다. 재개발이 필수적인 지역임에 대한 공감대는 형성이 되었다 Q. 그러면 선정이 보류된 이유가 뭔가? A. 서울시 측에서 이 지역은 신속통합으로도 개발이 가능한 것으로 본다. 둘 중 더 적합한 개발 사업을 알아야한다. 알아본 결과 공투자분들과 함께 좌절하지 않고 여기는 뭐라도 될 곳이다! 라는 마음으로 그 다음 단계를 준비하기로 합니다 이 이후 4개월의 시간여동안... - 강북구주관 설명회 - 모아/신통 주민의견투표 참여 - 부동산에 매물 홍보 및 블로그 등을 통해 이 모아타운 지역이 진행되고 홍보 등을 꾸준히 참여, 진행했습니다 아무래도 대부분의 주민들은 모아로 뜻이 모아졌고 (라임죽이네요) 구청에서도 이러한 자료들을 모아 시청에 어필 할 수 있도록 준비중이였습니다. 다만, 이 지역이 정말 조용히 진행되는 편이다 보니 투자자들의 관심이 거의 없다는게 아쉬운 부분이였기 때문에 인근 백 여개의 부동산들에게 우리 구역의 장점에 대한 홍보와 앞으로 예상 타임라인을 상세히 공유드렸습니다. 또한 블로그에도 이런 추진 정보를 공유하고 업데이트했습니다. 그리고 선정되었습니다! 7월 말 발표된 모아타운 선정 기준 강화라는 여러 기사의 헤드라인을 장식하는 공문과 함께 2군데으 지역과 함께 선정이 되었습니다. 아주 기쁜 마음도 잠시 '모아타운 선정 기준 강화'라는 내용이 너무 강력하게 돌아다녔기에 선정지에 대한 관심이 묻힐까봐 걱정이 되었고 기존에 꾸준히 연락했던 부사님들께 전화를 돌리자 바로 당일에 매수자가 붙었습니다! 처음 목표했던 금액에서 짜투리 400을 빼서 네고해줬지만 매도 역시 재시스에서 배운 협상과 심리의 기술을 이용해 바로 다음날 계약, 일주일 뒤 잔금으로 약속했습니다. (계약 당일날 사정하셔서 결국 잔금을 2주정도 미뤄드렸습니다) 인근 실거래가보다 높은 갭 8000에 매도 할 수 있었는데 이는 매도가 2억 이하의 물건은 갭보다는 넓은 대지지분을 더 중요시 해 매수하는 손님들이 있다는 부세쌤의 조언을 귀담아 들은 덕분이였습니다 이러한 성공적인 <공주가 1억 이하, 모아타운 추진지, 법인 주택단타투자>는 꾸준한 재시스 수강과 부세 선생님의 끊임없는 피와 살이되는 조언 및 시장 해석을 통해 이뤄낼 수 있었습니다. 급변동의 기운이 느껴지는 하반기 부동산 시장! 저는 다가오는 10월에 열릴 재시스를 통해 다음 투자의 방향성을 잡아보려 합니다. 행크 여러분들도 재시스 꼭 놓치지 말고 수강하세요~~ https://www.hank-edu.com/course/636 https://www.hank-edu.com/course/636
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