지난 7월 부평역 18억 유치권이 걸려있는 실제 입찰을 위한 실전사례 조사 정리내용 입니다. 부동산 가치가 있는 좋은 물건을 검색,선정하였을때 현장조사를 통해 확인하는 과정은 꼭 필요하다. 현재 진행 중인 유치권 경매물건으로 현장조사 과정을 통해 이러한 물건은 어떻게 접근하고 분석하는지 실전 사례를 통해 알아보고자 한다. 수도권 역세권에 도보 5분 거리에 위치한 입지 최상인 220평 6층 상가물건 각각이 경매사건으로 감정가 20억에서 4.79억까지 떨어져 있다. 어떤 먼지가 뭍어있길래 15억이 넘게 유찰되었을까? 어떻게 접근하여야 하고 해결할 수 있는 물건인가? 매각물건명세서를 보면 유치권자는 공사대금채권 5.5억 어음에 대한 지급 판결문과 건물명도에 대한 소송기록을 제출하였다. 역세권 일반상업지역 내 위치한 상가로 상권은 활발하다. 6층, 220평 전체 유치권 행사중 플랭카드 부착 현장사진 유치권에 대해서 복잡하게 얶혀있는 사연이 있는 물건으로 이러한 물건은 경매사이트의 정보만으로는 모든 내용을 파악하기가 쉽지 않다. 결국 유치권에 대하여 가장 잘 알고 있는 이해관계자인 채권자에게 문의하는 것이 가장 효율적인 방법이다. 바로 신성새마을금고 여신담당자에게 전화를 돌렸다. "안녕하세요." "네, 신성새마을금고 오OO팀장 입니다." "신성새마을금고에서 22년도에 대출이 나간 OO상가 경매물건 때문에 문의드리려 연락드렸습니다." "이 물건 유치권때문에 계속 유찰이 되어서 이번에도 유찰되면 신성새마을금고에서도 채권금액 손실도 예상되어서 유치권 내용을 파악하고 정확히 알 수 있다면 좋은 금액으로 입찰하려고 합니다." "아~네..." "이 물건은 채무자(소유자)가 유치권부존재소송 진행하여 1심은 패소하고 2심 변론준비 중에 있는 사항 입니다." . (중략) . "좀 더 세부적인 내용 확인을 위해 채무자와 미팅을 할 수 있도록 일정을 한번 잡아주실 수 있나요?" "네, 그럼 내일 오전 9:30으로 채무자와 일정 확인 후 연락드리겠습니다." 은행에 도착하여 채무자(소유주)에게 인사를 하고 유치권에 대한 사연과 히스토리를 확인하였는데 유치권이 발생한 시점은 15년 전으로 시간대별로 요약 정리된 사건은 아래와 같다. 1. 시행사(금성유리)는 2007년 전체 건물공사를 시공사를 통해 공사착수 2. 시행사(금성유리)와 시공사(디제이공조)는 전체 건물 공조설비 공사계약 후 공사 3. 채무자(소유자)는 2008년 분양을 통해 전체 건물 계약금 10% 납입/계약 4. 시행사 부도로 시공사(디제이공조)의 공사대금채권(어음 5.5억) 미회수 5. 6층 구분상사에 대하여 타인(최민석)의 강압으로 소유권이전을 포기하였으나 다시 매입하여 소유권이전등기 완료 6. 공사대금채권 미회수로 3층에서 점유 중이던 유치권자(디제이공조)는 6층으로 점유 이동 7. 2014년 1월 채무자(소유주)는 건물관리업체를 통해 유치권자가 설치한 잠금장치 등 칸막이를 부수고 자재 철거한 후 무단침입, 점유침탈 8. 불법 점유침탈 후 채무자는 임차인과 임대계약 후 임차인 영업 지속 9. 무단침입/물품이동에 대한 형사소송 1심 패소 (2015년) 10. 무단침입/물품이동에 대한 형사소송 2심 패소 (2016년) 11. 무단침입/물품이동에 대한 형사소송 3심 기각 (2017년) 12. 불법 점유침탈에 형사소송에 대한 법원의 부동산 인도 최종 판결로 임차인은 유치권자에게 부동산 인도(쫒겨남) -> 유치권자 점유회복 13. 채무자(소유주)의 유치권부존재소송1심 패소 - 공사대금채권 소멸시효 3년만 주장하였으나 유치권자의 지급명령신청으로 소멸시효 10년 연장 및 변론준비 미흡으로 패소 14. 2심 항소 변론준비 중 - 8월 판결 대기 채권자와 미팅 시에 실소유주라고 주장하는 김OO(등기부상 소유주 오OO)은 2007년 전체상가를 분양을 통해 3,4,5,6층 상가 계약금 10%를 넣고 분양계약을 하였다고 진술하였다. 확인결과, 김OO씨는 분양,임대업자로 분양 중 시행사의 부도로 상가건물의 일부를 싸게 매입하고(본인 주장에 따르면 분양가의 50~60%선에서 매입 진술) 6층 상가를 오OO에게 매도한 상태로 보여진다. 김OO는 오OO 명의로 상가매입하여 소유권등기를 하였다고 주장하나 정확한 이유는 언급하지 않아서 김OO가 제3자 명의를 활용한 실소유주인지는 알 수 없다. 김OO은 신축,분양,임대업체의 관계자로 6층 전체 건물을 일반상업지역 용적율 상한선까지 재건축을 위해 기획하고 있다고 하였으며 건물관리업체를 통해 전체건물 관리를 하고 있다고 주장하였다. 김OO는 상가건물 재건축을 위해 유치권자가 15년째 점유 중인 6층 상가의 유치권을 깨뜨려야 하는 이해관계자 중 한명으로써 유치권자와 유치권부존재소송의 소송 당사자(원고)이다. 경매사건의 권리관계를 보면, 채무자(소유주)인 오OO은 2022년 1.2억 근저당을 실행하여 같은 해 경매로 넘겼다. 등기부상 실소유주 오OO와 부동산 분양업자인 김OO씨가 동일인이 아닌 별개라고 가정할 때 오OO 입장에서는 유치권자 점유로 임대도 못 놓고 전혀 사용수익 하지 못하는 상황이기 때문에 차라리 경매로 매각하는 것이 더 나을 것이라고 생각하고 경매로 진행시켜 매각하는 것이 더 났다고 생각했을 수 있다. 상가건물 재건축 이해관계가 걸려있는 3,4,5층 소유주겸 는 신축,분양업자인 김OO씨는 유치권부존재소송을 제기하였으나 법리적 이해와 대응이 미흡하여 1심에서 패소하였다. 패소 이유는 소송 시 별다른 변론준비 없이 공사대금채권 소멸시효 3년만을 주장하였으나 공사대금채권(5.5억 어음)에 대한 지급명령 신청되어 10년으로 연장된 상태로 패소하였고 어떻게든 물건을 잡아두고 이번에 유찰되면 근저당 채권을 가져와서 유치권이 해결된다면 NPL로 추후 매입까지 생각하고 있었다. 사실관계에서 한가지 의문이 드는 사항은 근저당 대출을 실행할 당시 2022년에 채권자인 은행은 6층 상가 전체를 유치권자가 점유 중이었던 사항을 모르고 대출이 나갔는지인데 이 부분에 대해서 문의 시에 채권자는 당시 유치권이 걸려있는 사항을 인지 못하였다고 한다. 이부분은 단지 업무상 실수인지 우리가 모르는 감추어진 다른 사항이 있는지 알지 못한다. 어찌되었던, 등기부상 채무자(오OO), 실소유자 주장(김OO), 채권자, 경매입찰자 모두에게 유치권 성립여부에 대해서 같은 관심사이다. 조사된 사실관계를 기초로 유치권 성립여부 중 가장 중요한 점유에 관한 사항에 대하여 들여다 보면, 유치권은 실제로 점유를 유지하고 있어야 성립하는 권리이므로 점유침탈에 의하여 점유를 상실하게 되면 유치권은 소멸하게 된다.(대법원 2012.2.9 선고 2011다72189 판결) 다만, 유치물의 점유자가 제3자에 의하여 점유를 침탈 당하였다고 하더라도 점유물반환청구에 의하여 점유를 회복한 때에는 점유는 상실되지 않았던 것으로 되므로 유치권도 또한 소멸하지 아니한다.(민법 제192조 제2항 제204조) 현재 유치권 점유에 대해 김OO가 법원에 주장할 수 있는 사항은 유치권자가 3층에서 점유를 하다가 6층으로 이동하여 유치권자의 점유가 비었던 기간에 대해 증거자료를 수집하여 변론준비를 철저히 하였더라면 1심에서 쉽게 정리가 될 수 있는 사안이었으나, 김OO은 건물관리업체를 통하여 불법 점유침탈을 하였고, 불법 점유침탈 이후 채무자(소유자)와 임차인의 임대계약, 임차인 영업으로 인한 유치권자의 점유이탈은 법원의 부동산 인도(건물명도) 판결로 점유회수청구권을 행사하는 유치권자에게 점유회복이 되었다고 할 수 있다. 유치권자에 연락하여 낙찰 후 유치권 공사대금채권 협의를 위해 얼마를 주어야 할지 확인결과, 15년간 공사대금채권과 연체이자 총 18억 중 다 받을 생각은 없고 11.6억은 받아야겠다고 전달 받았다. 이러한 사실관계에서 현재 이 경매 사건에 입찰할 수 있는 단 한사람, 유치권자 밖에 없다. 실제 유치권자는 건물관리 회의에서 김OO에게 경매 입찰 의사를 피력하였다고 한다. 이 물건은 15년간 점유를 포기하지 않고 기다려온 유치권자의 승으로 이미 게임은 끝났다고 보아야 한다. 이 사건의 교훈은 본인이 대략적인 법리는 알아야 법률대리인(변호사)를 통해 세부적인 방향과 소송전략을 협의하고 그림을 그릴 수 있는데 그렇지 못하고 불법 점유침탈로 형사소송에서 패소. 유치권부존재소송 1심 변론준비 시에 아무런 대응없이 공사대금채권에 대해 이미 지급명령이 신청되어 소멸시효가 연장된 사안에 대해서 소멸시효 3년 소멸만 주장하다 다시 패소하였다. 유치권자가 3층에서 6층으로 점유이동을 한 점유가 비었던 기간은 아쉽게도 불법 점유침탈 이후 유치권 점유회복으로 인해 기회는 날아가버렸다. 결국 유치권자 단독입찰하여 낙찰 유치권 대응의 부재, 전략의 실패로 채무자 입장에서는 20억짜리 물건을 유치권자에게 넘겨주게된 뼈져린 실패 사례로 교훈이 있는 사건이다.
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