안녕하세요. 이대론 죽을 수 없는 "이대론죽을수없다"입니다. 최근에 사무장님과 같은 날에 공매로 토지를 하나 낙찰 받았습니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1602026이 토지는 개발제한구역(그린벨트)에 속한 지분 물건 이었는데요. 제가 어떤 이유로 이 토지에 투자를 하게 됐는지 알려드리겠습니다. 제가 입찰한 물건은 울산 북구 창평동에 위치한 농지입니다. 전체면적 205m2 (약 62평) 중 45.6m2 (약 13.8평)이 지분으로 나온 물건이었습니다. (2/9 지분) 평당 약 65만원에 감정평가 되어 약 900만원의 소액 물건이었죠. 그리고 해당 토지는 개발제한구역(그린벨트)이며 27년 9월까지 토지거래허가구역으로 묶여있습니다. 어떠신가요? 지방에 위치한 그린벨트로 묶인 지분 농지, 투자하고 싶으신가요? (1) 뉴스 기사 검색의 습관화 제가 이 물건에 입찰을 할 수 있었던 이유는 아래 게시글에서 처럼 매일 뉴스 기사를 찾고 지도에 표시를 해두는 습관 덕분이었습니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1501990 이런 방법으로 해당 토지는 아래와 같이 "창평지구 그린벨트 해제(추진예정)" 이라고 메모를 해둔 지역이었습니다. (2) 개발 압력이 충분한 토지 해당 토지는 여러 기사와 자료를 토대로 충분히 개발 압력을 받고 있는 토지라고 판단했습니다. <창평지구 GB해제 추진 기사> 예전부터 꾸준히 창평지구 일대 그리밸트 해제를 추진 중이라는 기사가 나오고 있었습니다. 뿐만 아니라 24년 9월부터 조금 더 디테일한 계획들이 나오기 시작했죠. 결정적으로 울산시에서 해당 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다는 소식이 저로써는 개발 추진이 거의 확정적이라는 확신을 가지게 하였습니다. https://www.ulsanpress.net/news/articleView.html?idxno=535211 그리고 사업대상지에 물건지가 정확히 포함된다는 것도 알 수 있었습니다. <울산외곽순환도로 [호계IC] 예정> 울산시에서는 오래전부터 울산의 동서를 연결하는 외곽순환도로를 추진하고 있었습니다. 해당 도로는 다음달(24년 11월) 본격적으로 착공예정이며, 2031년 완공을 목표로 진행됩니다. 해당 개발 소식은 풀하우스 쌤의 블로그에도 소개된 적이 있습니다. https://blog.naver.com/tozi-master/222591267722 이 도로가 개설되면 고질적인 문제였던, 수도권으로 가는 고속도로와의 접근성이 월등히 개선됩니다. (현재 울산 동구인 저희 집에서 서울가려면 경주까지 가서 고속도로를 타야해요..ㅠ) 각설하고! 이렇게 소중한 도로의 IC가 우리 물건지 인근에 개통된다면, 토지의 가치는 더욱 상상하겠죠? 아래 토지이음 자료에서 확인할 수 있듯, 직선거리로 약 350m에 IC가 개통될 것으로 보입니다. 추가로 아래 울산광역시 고시문의 수용할 토지 주소를 통하여 대략적인 도로의 위치를 추정 할 수 있습니다. <북울산역(KTX-이음) 개발 이슈(미확정)> 그리고 미확정이긴 하지만 인근 북울선역에 KTX-이음 열차를 정차시키기 위한 지자체의 노력도 꾸준히 있습니다. 결과적으로 해당 토지는 여러 개발 압력이 있으며, 가치가 충분히 상승할 여력이 있다고 판단 하였습니다. 어떠신가요? 이 토지가 단지 지방의 지분 농지로 보이시나요? 이제 이 토지에 투자를 하실 수 있으시겠나요? 자! 그러면 이 토지의 입찰가는 어떻게 산정을 해야할까요? <동일번지 매각 사례> 재미있는 사실은 23년도에 동일 필지에 동일한 지분만큼 경매에 나온 적 이있었습니다. (다른 지분권자의 물건) 해당 경매 사건에서는 약 107만원/평에 낙찰을 받아 갔네요. 입찰가 산정에 좋은 기준점이 될 것이라고 판단했습니다. <거래 사례> 물건지 인근 토지(지목 전/답)의 최근 3년간 거래 실적을 보내 대략 80만원/평~100만원/평으로 거래되고 있습니다. <예상 보상가> 인근 토지 거래 사례를 보았을 때, 대략 80만원/평 이상의 가치는 있다고 판단이 되는데요. 그렇다면, 이 토지가 창평지구 개발에 수용 보상을 받게 된다면 얼마나 받을 수 있을지 간단히 예상을 해봅시다. 자세한 설명은 어렵지만, 토지보상은 사업인정 고시일을 기준으로 측정이 됩니다. 다시말해 사업인정 고시일 이후 외부적인 요인으로 인하여 아무리 지가가 상승하더라도 그 부분은 인정해 주지 않습니다. (해당 개발 소식으로 땅값 올랐다고 개발 보상을 더 해주면 나라가 손해겠쥬?) 그래서 이 보상에서는 사업인정 고시일이 정말 중요한데요. 해당 토지는 아직 구역지정에 대한 어떠한 고시도 없었습니다. 따라서 사업인정 고시일 이전까지 부평지구 개발사업 이외에도 IC 개통 등 다른 개발사업의 영향으로 토지의 가치가 상승하게 된다면 현재 기준의 예상 보상가를 상회할 수 있다고 판단했습니다. 여러 상황을 고려하여 보수적으로 80만원/평 살짝 이하로 입찰을 해보자는 결론을 내렸습니다. 안되면 그만이고, 낙찰 되더라도 소액이라 몇 년정도 까먹고 살지 뭐, 라는 생각을 했습니다. 결과는 말씀드렸 듯이 차순위와 약 60만원 차이로 당당히 낙찰 받았습니다~!!! 해당 토지를 지권자에게 되팔지, 몇 년 푸~욱 익혀서 보상을 받을지 행복회로를 돌리고 있었습니다. 그런데..... . . . . . . . . . 자산관리공사에서 불길한 전화가 걸려 옵니다. "낙찰자분 되시져? 다름이 아니라 공유자 분께서 우선매수권을 행사하셨습니다." 결국, 저의 아름다웠던 낙찰의 추억은 이렇게 마무리가 되어 버렸습니다. 하지만, 꾸준한 뉴스 검색을 통해서 (1) 경쟁이 덜하고 (2) 절대 손해보지 않는 투자를 할 수 있다는 자신감을 얻게 된 좋은 경험이었습니다. 감사합니다.
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