신탁공매로 첫 날찰을 받은후 너무나도 많은 응원과 축하의 메세지를 받았습니다. 다시한번 축하해 주신분들께 감사드립니다! https://cafe.naver.com/mkas1/1591009 https://cafe.naver.com/mkas1/15910099월에 받았는데 왜 이제야 후기를 쓰냐면요... 많은 일들이 있엇어요. 글이 길어질것 같습니다만.. 일단.. 신탁공매는 일반매매와 같은 형태를 띄어서 선순위 임차인이 있을때도 배당이 아닌 임차인이 인수 해야하는걸 저는 물건을 받고 알았어요. 쉽게 이야기하면 기존 임차인이 살고 있는상태에서 부동산을 월세 안고 매매를 하는거랑 같은거죠. 하지만 제가 받은 물건은 임차인은 불법임차인이였어요. 신탁회사랑 계약을 하지 않고 시행사와 계약을 하고 신탁원부에도 들어가 있지 않은 임차인 이였습니다. 나중에 임차인과 대화를 해보니 그분은 시행사 대표와 아는 사이였고 당연히 신탁회사로 보증금이 가는줄 알았는데 사기를 당하고 그 시행사 대표라는 분은 몇년전 돌아가셧다고 하면서 보증금을 때인 사정이 딱한 분이셨습니다. 1. 보증금을 인수해야 되는것?!인가 임차인분이랑 또 시행사의 지인이라는 분이 해당 부동산에 전입이 되어있었고 전 경매와 공매와 같이 선순위라도 다 배당을 받아가면 상관이 없는 줄로 알고 받았습니다. 대출을 알아보는 도중에 사무장이라는 분이 임차인의 보증금을 낙찰자가 다 물어야 된다고 이야기 하고 가슴이 철렁 내려 앉았습니다. 그리고 아니겠지 하면서 폭풍 검색을 하게 됩니다. ㅜ 충분히 공부가 안된 상태에서 물건을 받은 것이였습니다. 검색중에 발견한 한줄기의 빛! https://cafe.naver.com/mkas1/876667 https://cafe.naver.com/mkas1/876667내용은 신탁사와 상의로 들어온(신탁원부에 있으면) 임차인이면 보증금을 반환해야하고 신탁사와 상의없이 들어온 임차인인 경우 보증금을 반환할 의무가 없다는것이였습니다. 그래서 한차례 폭풍은 지나갔습니다. 2. 선순위 임차인이 있어 대출이 안되요. 대출을 받기위해 자필을 하고 대출승인을 기다리는데 연락이 옵니다...(이런..) 선순위 임차인이 전입이 되어있기에 대출이 안된다고.. 그래서 2차 폭풍속에 돌입합니다. 신탁으로 등기가 넘어온 날은 18년도입니다. 임차인 김씨가 19년 등록을 하고 현재 임차인 소씨가 20년도에 전입을 합니다. 신탁원부에 등록이 안된 불법입차인이라 전혀 문제가 되지 않을 거라 생각했는데... 그러면 임차인이랑 통화를 해서 전입을 빼야하는데... (혼잣말로 "쉽지않겠다...") 그래서 사무장한테 전입을 빼면 확실히 대출이 나오냐고 하니 이 대답을 듣는데도 몇일이 흐릅니다; 은행에선 꺼리낌이 있는 물건을 대출해줄 이유가 없겠죠... 결국 전입을 빼도 대출이 안됩답니다. 나머지 김씨를 말소신청을 해도 말이죠... 잔금기일을 30일 밖에 안주는 신탁회사 ㅜ 기일 10일 밖에 안남았는데 어쩌나 ㅜ 이 때 전 행크에 글을 올립니다. 전입있는 상태에서 대출이 가능여부에 대해서요. 깜덕이 님이 댓글로 알려주셨어요. 선순위 보증금 빼고 대출을 해주는 곳도 있다는것을요. 이것을 알고 다시 대출이모님들에게 문자를 돌립니다... 다행히 연락을 주신분이 계셔서 대출을 신청을 합니다. 이와 동시에 전 대리인 이라고 이야기하고 대화를 풀어나갔는데요. 임차인 분과 만나서 전입을 빼는것에 대해 이야기 합니다. 원래는 6개월이였던 임차 기간을 1년으로 늘려달라고.(임차인이 있는 상태에서 매매가 쉽지 않아 처음부터 그렇게 이야기 했어요) 다행히 임차인께서 천사같은 분이셔서 전입을 빼주십니다. 또 김씨의 말소신청을 하러 다녀오고 하는데 시간이 많이 소요 됐습니다. 이번에야 아는거지만 직권말소 신청하면 말소되는데 까지 빠르면 2~3개월 늦으면 1년까지 걸린답니다. 이렇게 전입도 빼고 직권말소도 하고 해도 불안했습니다. 대출이 안되면 보증금 2500만을 빼앗기는 상황이라 너무 불안했어요. (거의 1년 연봉인데 ㅜ) 전 교회를 다니는데요 ㅎ 이 때 정말 간절히 기도해 본적은 없었던것 같아요. 부르짖으며 하나님께 기도했네요... 평소에 잘할 것이지 ㅎ 암튼 시간이 흐르고 대출 당일에 은행에서 전입되어있는 사람이 있다고 불평을 했지만 위와 다른 사무장님이 밀고 나가 다행히 대출이 되어서 잔금을 낼수 있었습니다. 휴~ 잔금일이 몇일이 지날 예정이라서 신탁회사에 연락해서 잔금연장신청이라는 것도 처음해보고 연장되서 이자도 처음 내보네요. 3. 압류가 있어요! 등기에 압류 라고 적혀 있는데도 왜 전 안본건지 봤어도 무시했던건지... 신탁이랑 우선수익자한테 물어봐도 더이상 인수할것이 없다고 해서 안심하고 있었는데... 얼마가 나올지... 신탁에서 연락왔는데 다행히 압류를 푸는데 다행히도 생각보다는 많이 안나왔어요... 근데 이 압류를 입찰하기전에 알수 있는 방법은 아나요? 또 소송건도 있는 물건도 있던데요.. 사전에 알수 있는 법은 없는건가요? 4. 마무리 이렇게 몇건의 폭풍이 지나간 후에 등기치고 임차인과 월세계약을 다행히 할 수 있었습니다. 공부가 덜된 상태에서 이렇게 낙찰을 받으니 여러모로 곤경에 처하네요 ㅎㅎ 여러분은 공부를 충분히 하고 입찰해 저같은 실수가 없으시실 바랍니다^^ 지금 생각해보면 나홀로 아파트에 세대수도 없는 안좋은 물건인데 왜 입찰 했지? 하는 생각도 드는데 초보가 뭘 알겠습니까 ㅎㅎ 이도 경험이라고 생각하면서 더욱 큰 목표를 가지면서 포기하지 않고 나아갈뿐! 행크에서 젖은 낙옆처럼 딱붙어서 포기하지 않고 성공할껍니다!!!!
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