안녕하세요! 낙찰몬스터가 되고싶은 몬스준입니다! 1편부터 정주행 권장드립니다! https://cafe.naver.com/mkas1/1616621 https://cafe.naver.com/mkas1/1616621 수도권 대형 신축 아파트를 경매로 감정가 대비 9천만원 싸게 낙찰받아서 투자금 0원도 아니고 1,000만원 페이백 해주는 방법을 공개 하겠습니다. 결론은 선순위 대출을 활용하는 방법인데요! 한번 풀어보겠습니다. 위물건은 단순이 소유자가 거주하는 물건이고, 포인트가 있다면 '2층'이라는 점입니다 소유자 거주하는 물건이며 등기부상 특이사항없어 인수되는 권리는 없습니다. 온라인 간단히 조사 후 입찰하였습니다. 지하철 도보3분, 초중학교 인접, 신도시로 생활인프라 형성 등 생활여건이 좋은 지역이었고 '18년 준공으로 신축급 아파트 단지입니다. 다만 2층으로 입찰가를 보수적으로 산정하였고, 저층이지만 아래층이 성업하는 어린이집기에 임차(전세) 세팅에 유리하고 층간소음 없이 자녀를 키울 수있으며 사람이 많이 다니지 않는 위치여서 저층 단점을 충분히 보완하여 경쟁력있다고 판단하였습니다. 낙찰 결과는 감정가 5.1억보다 보다 9천만원 저렴하게 낙찰받았고 차순위와는 500만원 차이였습니다. 1.저층!으로 경쟁자 피하기 - 물론저층이여서 비선호 할 수 있지만, 아래층 어린이집이라는점(층간소음X), 사람이 많이 다니지 않는 길 뷰여서 생활 침해 들하다는점을 경쟁력으로 삼았습니다. 2. 국민평수 이상의 대형아파트 국평이상의 대형아파트를 입찰하시면 국평이하보다는 경쟁을 피할 수 있습니다. (위 물건도 4명 입찰) = 선순위 대출 + 전세입자 보증금을 통한 투자금 최소화 전략인데요. - 여기서 선순위 대출이라함은 전세입자 전입일자 보다 빨른 날짜로 대출은 실행하고, 그 이후 후순위로 세입자를 받는 전략입니다.! - 그럼 당연히 세입자는 내 보증금을 날릴까봐? 들어오지 않겠조????? 'HUG, 전세보증보험 제도'를 활용하여 ' 해 부동산의 KB시세 x 90% 까지' 전세금을 지켜주는 중요한 수단으로 활용할 수 있습니다. 예를 들어보겠습니다. - 위 아파트의 KB시세는 5.25억입니다. HUG에서 *0.9 = 4.725억까지 보증이 가능합니다 - 임대인은 4.725억 까지 전세 보증금을 받을 수 있지만, 실제 전세시세는 약 3.2억원 수준입니다. - 임대인은 선순위 대출이 있기때문에 시세인 3.2억보다 저렴한 3억에 전세를 맞추고, 대신 선순위 1.545억 남기고 임차인의 보증보험을 활동을 보장하고, 또는 보험비를 대신 지불해주는 방법을 고민해볼 수 있습니다. (주의사항) 하지만 선순위 실제 1.545억을 남기더락도 실제 등기부등본상 은행은 '채권최고액' 110% 설정하여 실제로는 1.7억원의 설정금액 잡히기 때문에 이점을 고려해야 합니다. (통상, 1금융 110%, 2금융 120% / 상황별 다를 수 있음) -정리하면, ' 보증보험 가입가능 금액' 4.75억 / (선순위 채권 최고액 1.7억 + 임차인 전세 보증금 3억) 4.7억이기에 "임차인은 시세보다 저렴하게 전세를 맞추고 전세보증보험으로 보증금 또한 보장 받을 수 있습니다." 선순위 보험사 대출을 통해 3.2억 이율 4.7% / 중도상환 1.5%, 50%면제) + 후순위 대출 0.3억 이율 6.1% 대출을 실행하였습니다. (+TIP) 여기서 하나 팁을 드리면 선순위 대출에 중도상환 50% 면제하는 의미를 정확히 아시나요? 중도상환 수수료를 1.5%에서 0.75%? 이율을 적용하다는의미? 아니면 대출3.2억에 50%까지는 상환하는 금액은 상환 수수료를 면제 한다는 의미일까요? 정답은 후자입니다^^ 대출을 알아보실때 나는 전세를 세팅하는 전략이시라면 중도상환수수료 50%면제 조건을 찾아보시면 유리하실 수 있습니다. 소유권 이전하고 바로 그 다음날 명도 완료하였습니다.......! before after 인테리어 내역 조명 인테리어 공사, 시스템에어컨 4대, 도배, 중문정도 하였고 약 900만원정도 들었습니다. 인테리어는 손품 숨고를 통해서 직영을 실시하였고, 해당 아파트의 시스템에어컨이 기본 옵션이 아니었기 때문에 차별화를 위해서 시스템에어컨과 조명인테리어 집중을 하였습니다. 이 물건 또한 명도 후 인테리어 도중 가 계약금 받았습니다. (해당 물건은 저를 포함한 2명서 공동투자한 물건입니다!) <일자 진행> 5.16낙찰 / 6.28 잔금 및 소유권 이전 / 6.30 명도완료 / 7.5 계약서 작성 <총 투자금> 낙찰 4.2억 + 경비 0.25억 (인테리어+세금 등) / 선순위 1.54억 +전세보증금 3억 투자금 4.45억 - 회수금 4.54억 + 약 1000만원 플 * 매달 선순위에 대한 이자 60만원 발생 큰 수익은 아니지만 내 돈 묶이는 것 없이 수도권 아파트를 투자한 사례로 큰 경험치를 안겨준 사례였습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
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