안녕하세요 열정부자 열정문수르 입니다. 저는 오늘 아깝게(?) 떨어진 패찰 경험담을 작성 해보려고 합니다. 저는 수익을 한 3천만원정도 생각하고 입찰을 했습니다. 700만원 차이로 떨어졌으니 낙찰자는 최소 2천만원의 수익을 예상할 수 있습니다. 저는 매도가를 조금 보수적으로 봤으니 낙찰자분도 3천만원의 수익을 생각 했을 수도 있습니다. KB시세는 3.3억이고 낙찰가는 2억 중반이라서 현금 투입은 많이 안들어갈 것 같습니다. 3천만원의 수익을 생각하면 단기수익률은 50%정도 되겠네요 생각만 해도 너무 아까웠던 물건 어떤 물건인지 분석부터 결과까지 자세히 다뤄보겠습니다. 그럼 바로 가보겠습니다! 대전광역시에 위치한 05년식 아파트 물건 입니다. 감정가 3.4억에서 1회 유찰되어 2.38억까지 떨어졌습니다. 위치를 한번 보겠습니다. 입지는 엄청 외곽에 있는 것처럼 보입니다. 옆에 공장도 크게 있어서 주거하기엔 좋아보이지는 않습니다. 그래서 실거래를 확인 해보았습니다. 거래가 확실히 뜨문뜨문 있습니다. 초등학교와 붙어있는 옆 단지를 확인 해봤습니다. 옆 단지는 거래가 잘 되고 있습니다. 동네 자체가 수요가 없는 동네는 아닌 것 같습니다. 옆 단지와 가격 비교해서 가격만 맞으면 팔릴 것 같았습니다. 임장조사때 물어봐야겠습니다. 이제 권리분석 차례입니다. 임차인 원OO씨가 2006년도에 전입 하셨습니다. 등기부현황을 보니 2013년도에 경락으로 인한 소유권이전을 하셨네요 종전사건 임차인인지 확인해볼 여지가 있습니다. 바로 들어가봅니다. 종전사건 임차인 길OO님이 현 소유자인 길OO입니다. 성이 같은거 아니냐 하실 수도 있는데, 개인정보 때문에 가리긴 했지만 동일한 이름 맞습니다. 그리고 종전사건 임차인이자 현 소유자인 길OO씨의 전입일자는 2006.02.14로 현재 사건 임차인인 원OO씨와 전입일자가 동일합니다. 동일세대로 보여집니다. 종전사건에서는 동일세대인 점이 확실합니다. 세대주가 2명이었으면 종전사건에서 세대주가 2명으로 나왔었겠죠. 아마 부부가 아닐까 합니다. 인수 사항은 없어 보입니다. 더 합리적인 의심을 하기 위해서 생년월일을 살펴보았습니다. 임차인 생년월일을 어떻게 알았냐고요?? 종전사건의 채무자였습니다. 등기부등본과 문건/송달내역을 보고 알 수 있었습니다. 이것을 보고 부부겠구나를 추측할 수 있었습니다. 하지만, 합리적인 의심일뿐 소중한 보증금이 걸려있기 때문에 이것만으로는 확신을 할 수 없습니다. 은행에도 근저당이 두번이나 나와서 정황상 위장이 맞는 것 같지만요 온라인으로 파악할 수 있는 것들은 전부 파악해봅니다. 현 임차인 원OO씨가 어떻게 채무자인건지 사건의 흐름을 파악하기 위해 등기부등본을 하나하나 짚어봅니다. 현 임차인 원OO은 2010년에 매매를 통해 소유권이전을 했습니다. 대출을 그대로 승계까지 했습니다. 그런데, 신용보증기금에서 가처분이 들어왔습니다. 사해행위취소로 말이죠 이후에는 확정판결이 나와서 소유권이전등기까지 말소 되었습니다. 그리고 강제경매로 나왔습니다. 저는 사해행위취소를 잘 몰라서 이번 기회에 열심히 찾아봤습니다. 사건의 전반적인 흐름을 파악 하기 위해서요 열심히 찾아본 결과 흐름을 대충 알게 되었습니다. 찾은 내용을 간단히 요약 해보겠습니다. 먼저 사해행위취소란 채무자가 고의로 채무를 갚지 않으려고 자신의 재산을 빼돌린 행위라고 합니다. 신용보증기금에서 2010년도에 현 임차인 원OO씨가 물건지를 매수한 행위가 사해행위에 해당한다며 매매계약을 취소 해야 한다는 소송을 한 것입니다. 그리고 매매계약 취소 판결이 난 것으로 보아 고의성이 인정이 된 것이고 현 임차인 원OO씨와 종전사건 소유자는 친분이 있는 관계로 추측이 됩니다. 그 이후에 경매로 나왔고, 원OO씨와 길OO씨는 매수해서 집에서 거주 하고 있었겠죠? 그래서 경매로 낙찰을 받은 것 같습니다. 집에서 계속 거주하기 위해서요 자, 굉장히 많이 돌아온 것 같습니다. 그래서 중요한 점은 낙찰자에게 인수사항이 있는지 없는지 입니다. 현 임차인 원OO씨와 소유자인 길OO씨는 동일세대 일까요? 종전사건에는 동일세대인 점이 확실합니다. 하지만, 소유권이전을 13년도에 했고 최초 근저당이 16년도라서 그 사이에 이혼을 했을 수도 있고, 여러 변수를 무시할 수는 없습니다. 그래서 채무자 법인을 한번 찾아봅니다. 온라인상으로 어렵지 않게 찾을 수 있었습니다. 주주에 원OO씨가 안보입니다.. 배우자로 나오면 볼 것도 없이 입찰 하면 되는데 아쉽습니다. 그래도 소유자 연락처는 얻을 수 있었습니다. 찾아볼 것은 다 찾아본 것 같습니다. 채권자에게 마지막으로 전화 해봅니다. 마침, 옥션원에 채권담당자가 적혀 있습니다. 전화로 확인한 내용입니다. 1. 예전에는 주주명부를 보면 배우자로 표시 되어 있었다. 2. 지금은 주주에 빠져서 안보였던 것이다. 3. 낙찰 받고 사건 열람해도 관련 서류는 없음. 결론은 대출 실행 당시에 배우자가 맞다. 낙찰을 받아도 관련 서류는 줄 수 없다라는 얘기만 들었습니다. 명도나 대출 받을 때 쉽지는 않아보입니다. 길게 왔지만, 아무튼 결론은 인수사항이 없다! 입니다. 사실 바로 채권자에게 전화를 해볼 수도 있었을텐데 사건의 흐름을 한번 파악해보고 싶어서 길어졌습니다. 부동산 2군데 전화를 한 결과 공통적인 의견으로 손님이 없는 동네는 아니다. 물건지 동이 도로변이라서 소음은 조금 있다. 그래도 남향이라 괜찮다. 2.9억 ~ 3억정도면 매도가 될 것 같다. 라는 의견이었습니다. 국민평형이지만, 엄청 외곽에 있고 거래량도 많지 않고 선순위가 있기 때문에 약간 보수적으로 봐도 괜찮겠다 싶은 가격을 정했습니다. 최저가보다 약간 높게 쓴 2.45억으로 입찰가를 정했습니다. 바로 결과 보시죠 5명이 들어와서 4등인가 했습니다. 2.52억에 낙찰 받아갔네요 3억에 매도 된다는 기준으로 3천정도 수익이 남을 것 같습니다. KB시세가 3.3억이니 소액으로도 투자가 가능해보입니다. 이렇게 아쉬운 패찰을 했습니다..ㅠ 너무 욕심이 많은 것 같기도 합니다. 더 어려운 선순위 물건에 도전 해야 될 것 같습니다 ㅎㅎ 다음엔 꼭 선순위 낙찰 경험담으로 돌아오겠습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
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