안녕하세요 반디입니다:) 저는 요즘 서울투자반 오프라인 강의를 듣고 있는데요. 용산, 중구, 종로구쪽을 맡은 1조 조장입니다. 오늘 강의를 듣고, 다음주 손품조사 및 임장 지역 조사를 위해 경매물건이 있는지 지도검색으로 찾아보다가 익숙한 이름의 빌라를 보게 되었어요. 동궁빌라? 이름이 토끼와 거북이 우화? 동궁? 아무튼... 뭔가 낯이 익다 싶어 동일번지매각사례를 보았는데요 어쩐지 낯익더라... 이번에 나온건 지1층 02호 이고 최근 낙찰된 물건은 지1층 01호 였습니다. 매각기일이 얼마 남지도 않았는데, 왜 못봤죠..? 하하 매각된 물건은 건축년도 2009년인 엄청 구축은 아닌 반지하 빌라입니다. (저는 외도민을 하고 있기 때문에, 1994년 아래인 물건을 만나면 참 반가워요) 가격을 떠나서 아무리 반지하라도 좋은 수익을 내고 계신 분들이 많기 때문에 긍정적으로 봤던 물건입니다. 최근에 '스노우볼'님께서 행공스에서 이 물건으로 분석하신 발표도 들어서 더욱 친숙한 물건입니다. 하지만 낙찰가가 감정가와 거의 동일한 6.5억 입니다. 차순위는 6.1억임을보면, 이 물건의 가치를 @6,000 이상은 봤다는 얘기입니다. 그러면 이 물건을 잘 받은건지, 비싸게 받은건지 확인해 봐야겠죠? 먼저 이 물건은 방3개에 화장실2개인 물건입니다. 화장실이 2개라...? 이건좀 귀한데요? (모든것을 외도민 관점으로 ;;;ㅋ) 연식이 비슷하지는 않지만, 대지지분과 건물면적이 그나마 비슷한 매물들을 추려보니 매물 호가가 @5,700 ~ @7,000 까지 되는것 같네요. 실거래를 확인해보니 24.9월 가장 최근에 거래되었네요. 대지12평, 전용22평, 1층, 2009년준공 제일 비슷한 컨디션의 물건이 6.4억에(@5,300만) 거래된 것을 확인했습니다. 이때는 모아타운 선정 발표가 아직 나오지 않았을 때입니다. 이 물건 또한 컨디션이 비슷하고 24.7월 6.95억(@5,700만)에 거래 되었네요. 결론 호가: @5,700 ~ @7,000만 실거래가: @5,300 ~ @5,700만(모아타운 선정전) 낙찰가: @6,500만 가격으로만 보았을때는 완전 반지하 물건을 그렇게 매력적인 가격으로 받아간 것 같지는 않습니다. 하지만 토지거래허가구역으로 묶인 지역에서 경매로 받았을때 실거주를 피할수 있다는 장점이 있기 때문에 외도민으로 돌릴수도 있겠죠? 낙찰가 6.5억 대출80%: 5.2억 -> 대출이자만 월200 이상(원금 따로) 결국 월에 200만원 이상의 월세 or 사업소득이 있으면 되겠네요. 전월세 시세로는 그렇게 받을수 없어 보이고 외도민으로 접근한다면 방3개 화2개라서 월에 200만원 정도는 가능할 것이라고 생각합니다. 이렇게 보니까... 괜찮아 보이는데요? 얼라? 임장 다녀와야 겠는데요?
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