안녕하세요. 더 좋은 내일을 꿈꾸는 오늘도 조하입니다~!! 저는 올해 npl물건 1건, 경매 1건을 받았어요. npl 물건으로 양도차손이 생겨서 급하게 경매 물건을 찾은 후 힘든 명도 끝에 지금은 매도 타이밍입니다. 이 물건 다루면서 양도세에 대해 공부를 하게 되었는데 전략을 잘 짜면 양도세를 크게 절감할 수 있겠더라구요~ 오늘 그 내용을 공유해보려 합니다. 저는 3.38억에 아파트를 낙찰 받은 후 현재 3.9억에 내놓은 상황이에요. (정상 물건 중 제일 싼 가격입니다) 도배 시트지 작업 후 입주청소까지 한 상황이에요. 전단지 만들어서 돌렸고 매주 보고 가는 분들이 있는데 아직 소식은 없어요 ㅠㅠ 양도세는 합산 과세라는 거 알고 계셨나요?? 1년 동안 사고 판 부동산을 모두 합쳐서 세금을 책정한답니다. 그 전에 npl 거래로 양도차손 5000만원이 생긴 상황입니다. 그래서 저는 이번 물건을 올해 안에 팔게 되면 양도세를 안 내도 되는 상황이죠 ㅎㅎ 근데 모두들 알다시피 지금 대출이 어렵잖아요 ㅠㅠ 그래서 집을 보고 가신 분들께 올해 안 잔금은 힘들다는 이야기를 듣고 있어요. ㅠㅠ 모르시는 분들이 계실 수도 있으니... 양도세는 계약일이 아닌 잔금일이 기준입니다!! 저희 입장에서는 내년으로 잔금이 넘어가면 70프로의 세금을 내야하기 때문에 급매 가격으로 팔 이유가 없어져요. 그래서 찾다보니 잔금일 말고 다른 방법으로도 가능하겠더라구요. 세무서에 전화해서 확인까지 받아 놓은 상황입니다! 양도세는 잔금일 말고 소유권 등기 접수일로도 신고 가능합니다! 만약 잔금은 내년에 받고 소유권이전등기접수를 올해 해도 양도차손은 쓸 수 있다는 거죠~~ 중도금을 받고 남은 금액은 차용증을 쓰고 근저당을 잡든가 하고 소유권은 올해 안에 넘기고 잔금은 내년에 받는 거죠~~ 일단 이게 저희의 플랜입니다!! ㅎㅎㅎㅎ 만약 이것도 안 된다면?? 2안 들어갑니다~!! 여기는 지금 저희 낙찰 가격과 비슷하게 전세가가 형성되어 있고 전세 물건은 4개뿐입니다. 전세를 돌리면 무피 세팅이 되는 거죠~~ 전세로 2년을 돌린 후 그때 현재 제가 실거주 중인 아파트와 함께 매도하는 계획입니다~ (행크를 만나기 전 매수한 아파트가 현재 물려있어요 ㅋㅋㅋ) 그럼 그때 아파트 탈출하면서 양도차손을 쓸 예정입니다! 만약 그때 저희 아파트 가격이 올라있으면 또 다른 계획을 세워야겠죠??(희망회로 돌려봅니다 ㅎㅎ) 부동산 무지랭이가 이렇게 하나씩 알아가는 게 참 신기하기도 하고 행크가 있어 줘서 정말 고맙다는 생각을 매일 하고 있습니다. 행크가 아니었으면 떨어진 아파트 가격을 보며 한숨만 쉬고 있었을 것 같아요 ㅠㅠ 마지막으로 양도세 절약 비법 공유해볼게요. 1. 1년에 하나씩 분산 매도를 한다. (두 물건 모두 수익 가정) 2. 명의를 분산한다. 공동명의로 분할 매도 했을 때 단독으로 한 해에 매도 했을 때보다 무려 3000만원 이상이 차이가 납니다!!! 그런데 주의사항도 있어요~!! - **양도합산시 주의사항** - 같은 해 발생한 양도차익에서만 차감 가능(이월 불가능) - 양도차손은 개인별 통산(부부합산 불가능) - 비과세되는 물건의 양도차손은 제외함 - 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액에서 먼저 차감 후 차손이 남는 경우, 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액에서 차감 모두들 세금 공부도 하셔서 똘똘한 투자 하시기 응원합니다~!!!
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