수원 영통 갭투자 사례를 통해 느낀 부동산 공부의 의미 2024년 봄, 처음으로 ‘아파트임장스터디’에 참여하게 되었습니다. 그땐 부동산이라는 게 참 어렵게만 느껴졌어요. 뉴스에서 나오는 말들은 늘 복잡했고, 숫자들은 낯설기만 했죠. 하지만 발로 직접 뛰는 공부, 그리고 함께하는 사람들과의 시선 공유는 생각보다 훨씬 더 많은 걸 알려주었습니다. 3월부터 11월까지, 저는 2기부터 6기까지 꾸준히 임장에 참여했어요. 눈으로 보고, 발로 걷고, 머리로 생각하는 시간들이 쌓이면서 조금씩 내 안에 ‘부동산에 대한 감각’이라는 게 자리잡기 시작했습니다. 내가 부동산을 보는 눈이 생겼다 스터디를 하며 가장 크게 느낀 건, **“부동산 투자의 본질은 결국 땅이다”**라는 사실이었어요. 수익률, 금리, 갭 차이, 호가… 이런 요소들도 중요하지만 그 바탕에는 항상 '입지', '땅의 가치', '수요가 살아있는 곳'이라는 본질이 있더라고요. 이 본질을 이해하지 못하면, 단기적인 이익은 낼 수 있을지 몰라도 긴 시간 동안 살아남기는 어렵겠다는 걸 절실히 느꼈습니다. 물론 부동산에는 다양한 형태가 있죠. 토지, 상가, 공장, 주택… 모두 저마다의 매력이 있고, 동시에 판단의 어려움도 있습니다. 그 중에서 아파트는 시세 파악이 명확하고, 가치 판단 기준이 비교적 단순한 만큼 공부의 시작점으로, 기준을 세우는 연습으로는 최적의 종목이라는 걸 이번 스터디에서 배웠습니다. 수원 영통, 그리고 갭투자 경험 서울 하지급를 알아보다가 임장 여정은 점차 외곽으로 눈을 넓히게 되었고, 그 중에서 수원 영통이라는 지역이 눈에 들어왔습니다. 입지, 학군, 선호도 — 모든 기준에서 안정적이고, 무엇보다 갭 1억 4천이라는 조건이 당시에 꽤 메리트 있게 느껴졌습니다. 공동투자 형태로 매수를 결정했고, 가계약을 진행한 후 전세를 맞추기 위해 발품을 팔기 시작했죠. 첫 번째로 문의한 분이 천만 원만 낮춰주면 계약하겠다고 했지만, 시장 분위기와 주변 시세를 고려해 충분히 원가에 맞출 수 있다는 확신이 있어 거절했습니다. 변수는 예고 없이 찾아왔다 며칠 후, 정부가 갭투자 규제안을 발표했고 전세 세입자들이 대출을 받기 어려운 상황이 되어버렸습니다. 그 순간부터 모든 흐름이 달라졌습니다. 전세 문의는 뚝 끊겼고, 부동산에서는 “잔금일까지도 전세 세팅이 어려울 수 있다”며 조심스럽게 압박을 시작했습니다. 함께 투자한 분도 크게 불안해했고, “배상금을 내더라도 계약을 포기하고 싶다”고 말하기까지 했습니다. 그때부터는 저도 고민이 깊어졌습니다. 여러 가지 대출 방법, 임차인 조건을 찾아보며 방법을 강구했지만 상대방의 불안감은 점점 커져만 갔습니다. 결국 전세와 매매를 동시에 내놓기로 결정했고, 믿기 어렵게도 바로 다음 날 매수자가 나타났습니다. 그만큼 당시 매수가가 저렴했던 덕분이었습니다. 그리고 시간이 지나고 나서야 보였다 지금 그 아파트의 시세는 7천만 원 이상 올랐습니다. 갭투자로 들어가려면 실투자금이 2억 후반대에 달하고, 작년과 비교하면 1억이 넘는 자금이 더 필요한 셈입니다. 그 당시의 결정을 후회하지는 않지만, 그 모든 흐름을 직접 경험했다는 사실은 이후의 판단에 있어 훨씬 더 깊고 단단한 기준이 되어주고 있습니다. 함께한 시간의 의미 이 경험을 통해 저는 단순한 수익 계산을 넘어 투자에 대한 기준, 시장의 흐름, 사람의 심리, 그리고 리스크 대응까지 정말 다양한 측면을 온몸으로 배웠습니다. 임장을 다니며 가장 좋았던 건, 그 현장을 함께 걸으며 서로의 생각을 나눌 수 있었던 사람들이 있었기 때문입니다. 혼자였더라면 미처 보지 못했을 것들을, 함께였기에 느낄 수 있었고 그렇게 쌓인 이야기들이 제 안에 ‘기준’이라는 이름으로 자리 잡게 된 것 같아요. 앞으로도 계속 현장을 누비며, 더욱 단단한 눈을 가진 투자자로 성장해가고 싶습니다.
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