https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2026/02/23/4VBJ4HZWPVCFDNE7QYCAWIBTWY/재건축·재개발 시장에서 요즘 가장 뜨거운 키워드 중 하나는 단연 신탁 방식입니다. 예전에는 정비사업이라 하면 조합이 중심에 서는 게 당연했지만, 이제는 분위기가 달라졌는데 서울 양천구 목동만 봐도 흐름이 선명합니다. 목동 1단지와 2단지가 지난 2월 각각 우리자산신탁과 하나자산신탁을 사업시행자로 지정하며 목동 14개 단지 중 8개 단지가 신탁사와 손을 잡게 됐습니다. 상징성이 큰 목동에서 절반이 넘는 단지가 같은 방향으로 움직였다는 건, 단순한 우연이 아니라 시장의 무게중심이 바뀌고 있다는 신호에 가깝죠.
1. 신탁 방식이 주목받는 이유는 속도, 자금, 협상력
조합 방식은 추진위 승인, 조합 설립, 내부 의사결정, 각종 분쟁 등으로 시간이 길어지기 쉽습니다. 반면 신탁 방식은 조합 설립 절차를 생략하거나 단축할 수 있어 사업 속도를 끌어올리기 유리하다는 평가를 받아왔죠. 여기에 신탁사가 사업을 관리하면 금융 조달과 건설사 협상에서 상대적으로 안정적이라는 인식도 있다. 공사비 급등과 공사 중단 리스크가 커진 지금, 조합 입장에서는 누가 더 빨리, 덜 시끄럽게, 더 안정적으로 끌고 갈 수 있느냐가 중요해졌고, 그 틈을 신탁사가 파고든 것입니다.
하지만 여기서 핵심은 신탁사가 잘나가서가 아닌오히려 반대 해석로 부동산 신탁사들은 코로나 시기 공격적으로 확장했던 책임준공형·차입형 토지신탁 사업의 후폭풍을 맞고 있습니다. 건설 경기 침체로 PF 사업장이 부실화하고, 준공 지연과 손해배상 소송이 늘면서 신탁사의 재무 부담이 커졌죠.
실제로 2024년 국내 14개 부동산신탁사는 총 6434억 원의 순손실을 기록했고, 책임준공 관련 소송 청구액도 3454억 원에 달했다는 보도가 나왔다. 즉, 신탁사 입장에서도 기존 먹거리가 흔들리자 재건축·재개발을 새로운 돌파구로 삼는 흐름입니다. 규제까지 겹쳐니 금융위원회는 토지신탁의 예상위험액을 자기자본의 100% 이내로 제한하는 한도 기준을 도입했고, 이를 점진 적용하는 방향을 제시했다. 한마디로 예전처럼 무한 확장하듯 사업을 벌이기 어려워졌다는 뜻이다. 그래서 신탁사들은 더더욱 수익성은 확보하되 관리 가능한 사업지, 특히 대형 도시정비사업 쪽으로 눈을 돌리고 있다.
결국 지금 벌어지는 일은 단순한 사업 방식 변화가 아니다. 재건축 시장의 권력 이동이다. 조합과 시공사가 주도하던 판에 신탁사가 핵심 플레이어로 부상하고 있다. 다만 신탁 방식이 만능은 아니다. 속도와 투명성 면에서 장점이 있지만, 반대로 조합원 입장에서는 사업 통제권이 약해질 수 있고, 신탁사의 재무 체력과 리스크 관리 능력을 제대로 따져보지 않으면 또 다른 불확실성을 떠안을 수도 있다. 그래서 앞으로 진짜 중요한 질문은 이것이다. 신탁사가 들어왔느냐가 아니라, 어떤 신탁사가 어떤 구조로, 얼마나 안정적으로 사업을 끌고 갈 수 있느냐다.
재건축 시장은 지금 조용히 판이 바뀌고 있다. 그리고 그 변화의 중심에 신탁사가 있다. 목동은 그 변화를 가장 먼저 보여준 사례일 뿐이다. 지금 이 흐름을 읽지 못하면, 앞으로 부동산 시장의 다음 장면도 놓치게 될 가능성이 큽니다.
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