해운대 명지 동래 일광 남천 사직 해수동 사하 서부산 엄궁 장림 덕천 만덕 화명 레포 동래아 연양 송도 촉진 서면 시민공원 마린시티 블랑써밋 북항 재개발 재건축 디딤돌 보금자리 대신동 남포동 부암동 DSR LTV 전세 금리인하 한국은행 파월 계엄령 산업은행 문현동 우암동 안녕하세요. 실전 이웃여러분 일타입니다. 신축아파트 거래시 유의사항 1탄에 이어 2탄을 시작해보도록 하겠습니다. 아직 1탄을 못보신분들은 아래 링크를 참고해주세요. https://cafe.naver.com/kmhking/1963779?tc=shared_link https://cafe.naver.com/kmhking/1963779?tc=shared_link 예고 드린대로 입주 및 등기 후 거래에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. < 입주 및 등기 후 거래 > 재개발, 재건축 아파트의 경우 완공이 되고 나서 등기절차가 통상 6개월~1년 가량 소요됩니다. 분양권 상태에서의 권리를 확정적으로 나의 자산으로 등록하는 절차로 봐주시면 쉽게 이해하실 수 있겠습니다. 조금 더 깊게 보자면 분양권은 채권의 개념이라 시공사 혹은 시행사에 나의 권리를 요구하는 것이고, 등기는 물권의 개념이라 나의 권리를 자유롭게 행사할 수 있다고 보시면 됩니다. (처분, 거주 등이 직접적인 권리 행사라 볼 수 있겠습니다.) 즉 등기가 완료된 시점부터 거래가 가능하시다고 보면 되겠습니다. 1. 양도세 비과세와 거래 사이클 상황에 따라 다를 수 있겠습니다만(거래가액, 다주택자, 실거주요건 등) 일반적으로 1주택을 2년이상 보유시 양도세가 비과세 됩니다. 수익에 대한 세금을 비과세 받기 때문에 특별한 상황을 제외하고 2년차 이후로 처분하시는 경우가 많습니다. 여기서 눈 여겨보실 점은 시장 상황이 동일하다는 전제하에 "매수는 2년차, 매도는 3년차"가 유리하다는 부분입니다. 2년차에는 수익실현을 위한 매물들이 많기 때문에 그만큼 매물이 다양하고, 임대 계약을 체결한 경우에 2년 만기로 돌아오는 매물들이 나오는 경우가 많습니다. 특히나 입주장을 거쳐서 나오는 첫 싸이클이다보니 동일한 시기에 물량이 몰리게 되기에 매수 우위 관점에서 보다 좋은 조건에서 거래가 가능하다는 부분입니다. 다만 시장의 동향과는 별개로 말씀드리는 부분이니 부동산 시장의 흐름은 항상 예의주시하셔야 됩니다. 결론은 "매수는 짝수년차, 매도는 홀수년차가 일반적으로 유리하다. 단 시장의 흐름은 반드시 체크할 것" 입니다. 2. KB시세와 감정평가 신축아파트의 경우 초기에는 KB시세가 없는 경우가 많습니다. 일반적으로 은행은 KB시세를 기준으로 대출 가능 금액을 책정하기 때문에 KB시세가 없는 신축아파트의 경우 분양가 혹은 감정평가를 통한 시세를 책정하여 대출 가능 금액을 책정합니다. 호가 기준으로 은행에서 대출을 해드리는게 아니기에 섣부른 행동은 자칫 계약금을 날릴 수 있는 상황이 될 수도 있습니다. 나의 자산과 대출 가능 금액을 사전에 체크해보시는 것은 필수입니다. 3. 옵션 체크 신축아파트의 경우 거래시 반드시 체크해야할 부분입니다. 옵션의 경우 분양당시 하신 경우도 있고, 입주자공동구매로 후에 하신 경우도 있으니, 집 구경하실때 옵션이나 시공 같은거는 어떤 부분들을 하셨는지 꼭 체크해보세요. 적게는 몇백에서 많게는 몇천까지도 차이가 날 수 있는 부분입니다. 부동산에 미리 확인 부탁드리는 것도 좋은 방법이 될 수 있겠네요. 반대로 부동산에 물건을 놓으실때도 우리집 옵션을 미리 알려주시는게 거래시 우위에 있을 수 있는 방법이 되겠습니다. 4. 부동산은 타이밍이다. 좋은 매물의 기준은 개개인마다 다를 수 있습니다. 가격이 저렴한 매물, 뷰가 좋은 매물, 학교가 가까운 매물, 옵션이 좋은 매물 등 선호하는 부분은 다 다릅니다. 하지만 제가 말씀드리고자 하는 좋은 매물의 기준은 "내가 팔고 싶을 때 제일 먼저 뺄 수 있는 매물" 입니다. 부동산은 타이밍이라고 했습니다. 사는 것도 중요하지만 파는것도 중요합니다. 좋은 시기에 좋은 가격에 파는 것 그것 또한 중요하다고 봅니다. 좋은 매물을 적절한 가격에 매수, 매도 잘 하시길 바랍니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다. 성투하십시오. . .
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