얼마전에 627대출규제로 인한 상급지~하급지의 전망을 글로 남겼었다. https://cafe.naver.com/jaegebal/5836295 https://cafe.naver.com/jaegebal/5836295당시 몇 몇 분들이 627대출규제로 인해서 중급지, 중하급지가 상승압력이 생긴다는 부분과 전세가가 상승하게 된다는 부분을 이해를 못 하시는 것 같아서 정리해 보았다. 일단 서울의 전세낀 매매 비율은 40%가 훨씬 넘기 때문에 전세와 관련된 627대출 규제는 앞으로 서울 아파트 시장에 영향을 줄 것이 분명하다. (꼭 전세를 끼고 매물을 보유한다고 모두 투자자는 아니다. 지방 전출입 및 여러가지 사유가 있으니까..) 특히 위의 글에서 당분간 갭투자, 임대인, 임차인 모두 자금조달로 불안해 할 것이라고 했는데 이 부분이 주택거래를 감소시키는 심리적 요인으로 작용해서 당분건 거래가 소강상태가 될 것이라 예측했다 (물론 몇 달 뒤면 다시 거래는 살아 난다) 자, 그러면 갭으로 아파트를 사는 사람 입장에서 생각해보자. 내가 8억의 투자금이 있는 사람인데, 전세를 끼고 6/28 이후에 계약을 할 예정이다. 그러면 대출한도규제는 전혀 문제가 안 된다.(갭투자는 주담대를 하지 않으니까) 문제가 되는 것은 6/28이후에 계약건은 전세퇴거자금 대출 한도가 1억으로 준다고 하는 것이다 (물론 이 규제는 세입자도 문제가 크기 때문에 오래갈 규제는 아니라고 생각) 만약에 1. 전세퇴거자금 대출규제가 유지가 되고 2. 지금은 전세난이지만 세입자가 안 구해진다? 그러면 새로운 세입자를 구할 때 까지 자금 계획을 생각해 봐야 한다. (물론 세입자 구할 때 까지 배째라는 분들도 많지만..그래서 세입자도 피곤) 일단 아래 표는 8억 자본금으로 전세끼고 매수하는 경우의 자금 계획이다. (세입자를 새로 받아서 전세입자를 퇴거시키는 케이스를 제외하고, 자금조달 예상계획도 매우 보수적으로 작성해 보았음) 보통 레버리지를 크게 이용하는 사람들은 16억 정도 되는 아파트를 매수하려고 한다. 자기 자본에서 최대한 비싼 상품을 구매하는 것이다. 이 경우 2년뒤(가정) 퇴거자금이 부족할 경우 예상되는 부족금액은 잉여자금+2년간 저축액+퇴거대출+신규세입자계약금+기타조달수단 등을 감안하면 3.8억 정도 예상된다 그러면 4.2억이 모자라는데 이는 감당하기 상당히 부담스러운 금액이다. 따라서 이런 부분이 걱정되는 사람은 갭을 줄여서 매수할 수 밖에 없다. 주택가액을 13.5억 정도로 줄이면 위의 표와 같이 부족금액이 1.35억으로 크게 줄어 단기간 발생할 수 있는 금융리스크를 막을 범위는 된다(나라면 이 정도 수준에서 리스크 관리를 할 듯) 대신 활용하지 못한 잉여 자금 2억이 남는다 만약에 주택 매수 가액을 11억으로 줄이면 잉여자금은 3억이 남고 규제 이후 계약건이라도 돈이 남는다. 따라서 6/28이후 신규 계약건은 투자금액에 잉여자금을 가져가려는 성향이 생길 수 있다. 이는 당연히 더 낮은 금액의 아파트에 대한 구매수요가 높아짐을 의미한다. 자, 그러면 조금은 조심스러워진 투자자들로 인해서 돈이 조금 남게 됐는데, 이 돈으로는 뭘 할까? 두 가지를 생각해 볼 수 있는데, 금융상품에 투자하는 경우가 있고 부동산 위주로 투자하는 사람이라면 당연히 반전세나 월세를 위한 자금으로 이동할 수 있다. (은행에 돈 넣어봐야 이자가 너무 낮기 때문이다) 그러면 시장에 전세가 사라지고 반전세나 월세 물량이 하나 추가 된다. 따라서 전세는 계속해서 줄어들고 전세금이 상승할 수 밖에 없다. 이미 주택 시장에서 이러한 부분이 지속적으로 반영 되고 있다. 1990년대에 24평은 34평 가격의 60%에 불과했지만 지금은 24평의 가격은 34평 가격의 80~85%에 육박한다. 아마도 627규제로 소형평형 선호 현상은 더 심화될 가능성이 크다. (평수를 줄여 입지를 선택함) 단, 전 글에서 썼지만 갭이 지나치게 작아서 주식 투자 금액과 겹치는 금액(금액이 너무 작으면, 다주택 핸디캡이 상쇄되기 어렵기도함)과 수도권 최외곽지, 지방 등의 비선호 매물은 이러한 효과를 받기 어려울 거라고 썼다 - 이 부분은 전 글에서 읽어보시면 되겠다. 이상.
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