안녕하세요 모행입니다 ~ 요즘 입찰장 열기가 너무 뜨겁습니다 특히 아파트 물건은 경쟁이 너무 치열해서 정말 가격이 ㅎㄷㄷ 어떤 물건이 경쟁률이 낮을 것인가....... 하다가 대지권 미등기 물건에 도전해보았습니다. 이 아파트에는 저의 지인이 두 가족 살고 있습니다. 제가 아는 사람들이 선택을 했다는 점에서 저는 이 단지를 긍정적으로 생각했습니다. 아파트, 오피스텔 등 집합건물은 건물 부분과 그 건물이 서 있는 토지(대지) 부분으로 나뉘는데 이때 건물 등기부등본에 토지에 대한 소유권 지분, 즉 대지권이 함께 등기되어야 온전한 소유권으로 인정됩니다. 대지권 미등기는 건물에 대한 소유권 등기는 완료되었지만, 그 건물의 대지에 대한 소유권 지분 등기가 아직 완료되지 않은 상태를 의미합니다. 즉, 건물만 등기되어 있고 토지에 대한 권리관계가 아직 법적으로 정리되지 않은 불안정한 상태인 것이죠. * 소유권의 불완전성 : 건물만 소유하고 토지 지분을 확보하지 못하면 완전한 재산권 행사가 어려울 수 있고, 추후 매도 시 매수자가 소유권에 대한 불안감을 느낄 수 있습니다. * 추가 비용 및 절차 발생 : 낙찰자가 직접 대지권을 등기해야 해서 등기 비용, 취득세 외의 추가 세금, 법무사 수수료 등 예상치 못한 비용이 발생할 수 있고, 또한 절차가 복잡하고 시간(수개월~수년)이 소요될 수 있습니다. * 대출의 어려움 : 대지권 미등기 상태의 부동산은 담보대출에 제약이 있을 수 있습니다. * 환금성의 제약 : 소유권 불안정성 때문에 일반 매매 시장에서 매수자를 찾기 어렵고, 시세보다 낮은 가격에 팔아야 하는 경우가 많아 환금성이 크게 떨어집니다. * 매각물건명세서 확인 : "대지권 미등기" 문구와, 사유가 무엇인지 기재되어 있는지 파악 * 등기부등본 확인 : 건물 등기부등본에 대지권이 등기되어 있지 않은지 확인하고, 토지 등기부등본을 열람하여 토지의 현재 소유자, 가압류, 저당권 등 권리 제한 여부를 확인, 단지 내 다른 호실도 대지권 미등기인지를 더불어서 확인 * 대지권 유무 확인 : 건물이 서 있는 토지에 대한 대지권이 아예 없는지(불가능한 경우), 아니면 단지 미등기 상태인지 확인 * 현장 방문 및 부동산 문의 : 해당 단지를 방문하여 다른 호실들은 대지권 등기가 되어 있는지, 단지 전체가 미등기 상태라면 그 사유가 무엇인지, 주민들 사이에서는 어떻게 인식하고 있는지 등을 현지 부동산을 통해 파악, 관리사무소 방문하여 대지권 미등기 사유 파악 * 대지권 등기 가능성 판단 및 해결 방안 찾기 : 대지권 등기가 가능한지, 얼마나 어렵고 비용이 얼마나 들지 예측하기 위해 시행사 파악, 소송 가능성 고려, 전문가 자문 등 대지권 미등기 경매 물건은 대지권 등기가 비교적 수월하게 해결될 수 있는 물건인데도, 일반인들이 대지권 미등기라는 이유만으로 기피하여 경쟁률이 낮아져서 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 수 있습니다. 그렇지만 대지권 등기가 사실상 불가능하거나, 등기 과정에서 과도한 비용이나 긴 시간이 소요되어 예상 수익률을 초과하는 리스크가 있는지 확인은 꼭 해봐야 할것 같습니다. https://youtu.be/0iiwuII5DUE?si=OyWkQNxCcO6tH6c_ 이 영상은 대지권 미등기 중 받으면 안되는 물건 케이스에 대해 설명해놓은 쿵쿵나리 선생님 영상이니 참고하시면 좋을 것 같습니다. 신축아파트 답게 지상에 차가 들어 갈 수 없습니다. 뒤로 산으로 둘러쌓여 쾌적해보였어요~~ 한동안 기다렸음에도 불구하고 드나드는 주민이 없어 문앞까지 들어가보진 못하고 우편함을 봤는데 우편물이 있었어요~ 선거우편물이 남아있어서 거주를 하지 않는다고 생각했습니다. 거주한다는 지인에게 단지와 대지권미등기에 대해 물었더니 대지권미등기 때문에 주민전체회의를 몇번 했다네요 대지권등기는 영원히 힘들것 같다는게 지인의 대답이었습니다. 근데 왜 이집을 샀냐 물으니 자기는 구입한 첫집이라서 잘 몰랐대요 ;;;;; 그냥 부동산사장님이 괜찮다고 했고 또 부동산에 보험도 들어있을테니 걱정안하고 그냥 샀대요 이 단지가 가성비가 있거든요 ㅎ 입찰일 오전에 관리사무소에 전화를 했더니 현재 거주중이고 미납관리비도 친절하게 정확한 금액을 알려주셨어요! (경매지에 적힌 금액보다 훨씬 낮은 금액이었음) 또 대지권미등기에 대해 문의했더니 조합장님 연락처를 알려주셔서 통화가 되어 왜 여태 대지권미등기 상태인지 상세히 들을 수 있었습니다. 일부 천을 깔고 앉은 구역이 있어 구획정리가 제대로 되지 않아서 준공이 나지 않은 상태이고 지금은 상가가 그 위에 위치(하삼동커피)해 있어 그 상가를 매입해서 철거한 후 준공 승인을 받아서 정리하면 되는데 비용이 좀 들어서 조합원 당 몇백만원정도의 비용부담이 발생할 것으로 보였습니다. 이 물건은 대지권미등기 외에 다른 리스크는 사실상 없었습니다. 두명이 입찰해서 저는 2등 ㅠ 1,500만원 차이로 패찰했습니다 ㅠ 이번 경험으로 느낀점은 아 정말로 대지권미등기는 문제가 없어도 경쟁률이 확실히 낮구나!! 사실 이번에는 매도에 대한 두려움이 있어 낙찰가를 보수적으로 적은 면이 좀 있었습니다. 다음에는 왠지 할수 있을 것만 같다는!!
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