안녕하세요. 자산가선생님입니다. 규제에 관한 뉴스는 정말 오랜만에 접하는 것 같습니다. 부동산에 대해 규제는 없을 것이라고 답변한 것과 대비되게 규제가 빠르게 시행될 예정입니다. 투자자입장에서 주요 내용을 정리해보고, 제가 생각하는 규제의 효과를 적어보려고 합니다. 주요 내용은 위 표로 요약해두셨으니, 저장해두고 보시면 됩니다. 주요 내용을 살펴보면 가계대출을 줄이기 위한 정책으로 보여집니다. 대출자체를 최대한 억제하려는 모습이죠. 특히 수도권과 규제지역에 한한 대출 규제가 강하게 들어온 것으로 보입니다. 1-1) 수도권 부동산 시장 - 아파트 가격 우선 수도권의 부동산 시장 변화입니다. 실거주자에게만 대출이 허용되고, 총액 또한 6억으로 제한되기 때문에 거래량 자체가 많이 줄어들 것으로 보입니다. 대출 규제는 정부의 규제 중 거래량을 억제하는데 있어 가장 효과적인 정책이기 때문입니다. 거래량이 줄어들게 되면 매매 가격도 다소 줄어든 것처럼 보일 가능성이 높습니다. 대출이 어려운 시기에는 매매가가 줄어드는 모습을 보이기 때문입니다. 하지만, 이것만 근거로 거래 자체가 줄어든다고 단정하기는 어렵습니다. 그 이유는 바로 전세에 있습니다. 1-2) 수도권 부동산 시장 - 전세가격 그렇다면 전세 가격은 어떨까요? 이번 법안은 갭투자 금지 방안이라고 나왔지만, 사실은 대출을 줄이고자 하는 의지가 강한 정책입니다. 오히려 전세를 통한 갭투자는 늘어날 가능성이 높습니다. 과거 문재인 정부 시절에도 대출규제를 강하게 시행한 적이 있습니다. 대출 규제 - 집값 오름 - 이를 방지하기 위한 정책 - 집값오름 이것을 반복한 것을 확인할 수 있습니다. 제 생각에는 전세가격 상승 - 갭투자 증가 - 매매가격 증가 이 순서로 진행될 가능성이 높다고 생각합니다. 오히려 매매/전세 갭이 빠르게 줄어들어 기회가 되는 시기가 올 수 있다고 생각합니다. 2) 지방 부동산 시장 수도권 규제의 영향으로 부동산 시장은 어떻게 될까요? 풍선효과가 나올 것으로 예상됩니다. 수도권에 가지 못한 돈은 어디론가 흘러가게 됩니다. 주식과 코인으로 갈 수도 있지만, 부동산투자자들의 돈은 지방으로 다소 흘러갈 가능성이 높습니다. 과거 대출규제가 심해졌고, 규제지역이 확장되었을 당시 비규제지역으로 돈의 이동이 지속해서 일어나게 되었습니다. 지금도 지방 대도시 부터 풍선효과를 기대할 수 있지 않을까 예상됩니다. 앞으로의 투자는 본인의 포지션별로 더욱 뚜렷하게 나누어야합니다. 1) 무주택자 or 1주택자 본인이 무주택 or 1주택자라면 강남으로 가기 위한 똘똘한 한채를 마련해야 합니다. 강남은 내가 꼭 살고 싶지 않더라도, 가장 많이 오르는 곳입니다. 자산을 지키는 방법이기 때문에 목표는 강남으로 갖는 것이 좋습니다. (강남입성 책이 좋은 타이밍에 출간되었네요.) 종잣돈이 적다면, 그 안에서 할 수 있는 가장 좋은 부동산을 골라내면 됩니다. 2) 똘똘한 한채 보유자 or 2주택자 이상 이미 주거용 세팅이 끝난 분들이라면 수익형 부동산을 도전해보시는 것이 좋습니다. 상가의 경우 규제가 적용되지 않는 경우가 많기 때문입니다. 송사무장님도 과거 부동산 규제가 심해졌을 당시 상가투자를 집중해서 하셨다고 합니다. 3) 종잣돈을 불리고 싶은 사람 지방 갭투자가 당분간은 유효할 것으로 보입니다. 풍선효과로 인해 지방부동산으로 돈이 옮겨가는 순가이 오게 됩니다. 과거에도 원주, 김해, 전주, 목포 등 지방에서 갭투자를 통해 수익을 낸 사람들이 많이 있었습니다. 1억 이하의 경우는 법인으로도 가능하기 때문에(지금은 2억이하) 세금을 줄이면서 단기투자를 통해 종잣돈을 불려나갈 수 있을 것입니다. 4) 모두 경매와 공매는 모두에게 해당된다고 생각합니다. 시기에 상관없이 할 수 있는 투자법이기 때문이죠. 경매투자는 상승장에서 수익내는 법칙, 하락장에서 수익내는 법칙이 어느정도 정해져있습니다. (지난주 송사무장님 경매특강 중) 시기에 맞는 방법을 공부하고 수익을 내시면 좋을 것 같습니다. --나는요? 저는 이제 자산 재배치를 하려고 합니다. 똘똘한 한채를 제외하고는 정리를 하고, 월 수입이 더 큰 부동산으로 갈아타기를 시도할 예정입니다. 그리고 별장도 도전해보고요. ㅎㅎ 제가 처음 행크에 왔을 당시의 분위기가 스물스물 나려고 하는 것 같습니다. 다들 규제에 너무 스트레스 받지 마시고, 휘둘리지 않는 투자를 위해 화이팅입니다. - 함께 읽으면 좋은 글 - https://cafe.naver.com/mkas1/1800776https://cafe.naver.com/mkas1/1800775
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