타 부동산 카페에서 2019년에 부동산 전망하는 글을 써보았고 2021년 다시 저 나름의 부동산을 전망해 봅니다. 어디까지 개인적은 느낌입니다. 부동산이 떨어졌을때 사실 기회가 오고 그기회를 잡는 사람이 있고 더 나은 기회를 기다리는 사람이 있습니다. 부동산을 배울때 여러 전문가분들의 말씀은 부동산은 무릎에 사서 어깨에 팔아라입니다. 하지만 이제 정권의 다양한 정책으로 그 시절은 가버린듯 합니다. 양도소득세 때문에 내가 전세나 월세 살면서 여유 자금으로 집 한채식 사서 부동산으로 재산을 늘리는건 가능해도 여러채를 갭투자로 사서 사고 팔고 하던 시대는 지나간듯 합니다. 정부가 바꿘다고 한들 세금때문에 양도소득세 부분은 크게 변하지 않을듯 합니다. 현재는 내년 대선을 앞두고 다주택자들은 정권이 바꿔고 정책이 바뀌기를 기다리고 있습니다. (이유가있는데 밑에서 설명해 드립니다) 그래서 집값은 미친듯 올랐지만 대부분의 다주택자들은 매물을 내놓고 있지않습니다. 이유는 오른 집값의 집을 판들 양도소득세로 수익의 대부분을 내야하는 상황이라 사실 팔 이유가 없습니다. 그러다보니 매물은 적어지고 한주택 보유하신분들이 집을 팔고 사고 하는 상황입니다. 아니면 집을 더 가진 분들이 공시가 일억미만 집들을 사들입니다. 어떤분들은 정부의 정책으로 다주택자들이 버티다가 결국은 물건들을 내놓고 물량이 쏟아져 나와 집값이 떨어질때 그때 사면 된다고 기대감에 있을수 있습니다. 하지만 그렇게 떨어져도 기회만 보다 더 떨어질거란 기대감에 기회를 놓치기도 합니다. 문제는 과연 다주택자들이 정부의 압박에 매물을 내 놓을까 하는 것입니다. 내년 만약 고강도 정책 보유세를 더 올리고 양도소득세를 90%까지 올린다고 했을때 다주택자분들은 걱정이야 하지만 타격이 크게 없는 분들이 대부분입니다. 이유는 보유세: 지금 일년에 한채 20만원 내던 보유세를 100%인상 40만원을 내야하는 상황이 오더라도 전세로 집을 가진 다주택자들은 이미 집값이 억이 올랐기에 보유세 오른 몇십만원 크게 상관하지 않습니다. 월세로 집들을 돌리고 있는 다주택자분들은 40만원 받던 월세 45만원 50만원 올려 버립니다. 외국의 경우 집 렌탈 비용이 중국 인도만보더라도 한국의 비해 싸지 않습니다. 즉 한국의 지금 월세는 집값대비 싼편입니다. 충분히 더 오를 갭이 많습니다. 40만원 받던 월세 50만원 받으면 일년에 120만원 차액이 생깁니다.. 보유세가 올라도 사실 더 벌면 벌지 걱정하지 않습니다. 양도소득세: 지금 지역에 따라 집을 팔때 최대 85% 양도소득세를 다주택자분들은 내야 합니다. 사실 이말은 집 값이 올랐을때 오른 금액의 85%입니다. 일차적으로 집값이 엄청 오른 경우의 집은 일단 개인의 큰 사정이 아니고는 집을 안팔겁니다. 집값 폭락의 걱정을 할까요? 집값내리면 양도소득세 안내면 그만이고 그때 역시 특별한 일이 없다면 집을 팔 이유는 없을겁니다. 만약 내년에 새정권에서도 부동산과의 전쟁을 한다면 역시나 매물은 잠기고 일부 지역들은 더 오를겁니다. 똑똑한 한채를 이야기하며 돈있는 분들은 더 중심지 상권 생활권이 좋은 곳 더 고급 아파트로 몰리고 특정 지역이 더 오르면서 주변은 오르지만 변두리는 떨어질수 있습니다. 만약 양도소득세를 완화하는 정책이 나오면 매물이 쏟아져 나올까요. 그 반대로 다주택자분들은 더 집을 사기위해 쓸어 담는다고 표현하는게 맞을듯 합니다. (정책이 바뀌기어 부동산이 완화되기를 바라는 이유도 대부분 집을 팔려는게 아니라 더 사기위해 또 팔려고 마음 먹은 분들도 그때되면 필요없는 집은 팔고 더 고가의 집을 또 살겁니다) 저 개인적으로 만약 내년에 정책이 완화된다면 어떻게 하겠는가 보유한 집들을 팔겠는가 한다면 그 반대로 보유한 현금으로 위치좋고 일군 신축 아파트를 더 산다입니다. 이제는 더 신중하게 더 좋은 위치 더 유명 브랜드 아파트를 구입하겠다 입니다. 사실 정부의 정책들은 다주택분들에게 타격이라기 보다 무주택자분들에게 더 큰 타격이라고 생각이 듭니다. 전세로 집을 살까 말까 고민하시던 분들은 지금 억으로 오른 집값으로 새로운 계약때 오른 전세금을 맞춰야 하기에 더 집을 살 환경이 어렵고 월세를 살던 상황도 월세가 더 오르는 상황이 되었습니다. 부동산은 끝없는 욕심이라... 15년전 부동산 공부를 하시던 분들에 비해 지금은 부동산 공부를 하시는 분들이 3배는 더 늘어났습니다. 그 말은 예전에 비해 더 치열하게 공부해야 하는게 부동산입니다. 다주택자분들은 실전으로 그 경험치가 있고 실패도 해보았기에 투자의 방향을 알고 경험이 있고 무었보다 시드머니가 있는 분들이 많기에 결국 투자는 부동산으로 향하게 되어 있습니다. 부동산으로 돈을 번 분들은 그 욕심이 더 커져서 더 많은 집을 소유하고 싶어 합니다. 저도 10년전 꿈이 내집 한채로 시작했지만... 지금 만족할만큼 집이 있지만 또 더 사고 싶은 생각입니다. 2022년 2023년 어떤 변화가 올지 모르지만 이 글의 요지는 정책과 부동산 기사들만 보고 폭락할때 그때를 기다리자 그 기대는 기대로만 끌날수 있습니다. 긴글 두서없지만 끝까지 읽어 주셨다면 감사합니다
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