안녕하세요. 작년 12월에 신탁공매로 매입한 5개의 상가 중 두달전에 전에 작성한 소형상가 4개의 임대 세팅글은 아래 링크글 참고하시구요. https://cafe.naver.com/mkas1/1612713 https://cafe.naver.com/mkas1/1612713나머지 58평 중대형 상가는 계속 임대를 대기중이다가 이번주에 드디어 마지막 계약이 되었습니다. 휴우~~ 오래 기다린 만큼 속이 다 시원합니다. 링크 글처럼 소형 상가 4개는 전면의 신축아파트 입주가 되면서 빠르게 임대가 나갔으나, 이 대형 상가는 간혹 문의만 있고 임대가 나갈 조짐이 없었습니다. 분명 신축아파트 앞이니 태권도장이나 병윈, 학원, 카페등으로 임대가 될 것으로 예상했으나 실상은 아니었습니다. 알고보니 근처 도보 5분 이내 거리의 구시가지에 병원, 학원,카페 등이 너무 많이 있어서 주민들이 그 쪽을 이용하는 것 같습니다. 결국 24.3월부터 8월까지 기다리다가 공실 탈출 방법의 하나인 상가 분할을 하기로 하고 칸막이 공사를 하였습니다. 건축업을 하시는 사촌 형님의 소개로 인테리어 업체를 정하여 8평 상가 6개로 분할하였고 공사비는 약 2,700만원 들었습니다. 전기계량기, 수도를 개별로 설치하고 소방 공사까지 하니 생각보다 비용이 많이 들었습니다. 공사를 마치자 마자 꽃집으로 하나가 임대 되었고 두달 정도 지나서 구조기술사사무실로 두번째 임대가 되었고, 다시 두달이 지나서 이번 12월에 나머지 4개가 사무실로 임대가 완료되었습니다. 하도 임대가 오래 걸려서 지난달에는 공실에 직접 공유오피스 창업을 검토하려고 부자된데이님의 공유오피스 창업반을 수강하기도 했습니다. (덕분에 공오에 대하여 많이 배웠습니다.) 아시는대로 상가는 공실이 정말 무섭습니다. 이자 나가고 관리비 나가고 등등. 공실 탈피를 위해서는 뭐든 해야 합니다. 그러니 공실이 나지 않을 상가를 처음에 잘 매입하는 것이 가장 중요합니다. 이건 임대중에 힘든 경험이 있었습니다. 이 건물의 2층 후면 상가가 몇달전에 신탁사의 재공매로 매각이 되었는데, 이 새로운 매수인이 부동산을 1도 모르는 사람인가 봅니다. 8평 상가 임대료를 1000/45~50만은 받을수 있는데 500/30에 4개를 내놓은것입니다. 게다가 벽 바닥 공사까지 매수인이 해준다고 합니다. 내것은 1,000/55에 임대 놓고 있는데 초저가의 경쟁자 등장에 어이가 없지만 어쩔수 없습니다. ㅠㅠ. 그러던 중 임차 들어올 사람이 임대료도 깍으면서 옆에는 바닥과 벽 공사해주니 자기도 해줘야 한다고 요구합니다. 2개를 한번에 계약하는거라 할수없이 수용합니다. 그리고 바닥 벽 공사를 알아보니 160만원 정도로 너무 비싼거 같습니다. 예상치 않은 비용이 나가는 것이 아깝기도 하여 알바 한명을 사서 셀프로 진행하기로 합니다. 그런데 벽 도배와 바닥에 데코타일 까는 공사가 생각보다 많이 어렵고 힘이 듭니다. 처음엔 하루에 다 마치려고 생각했으나 실제로는 4일간 하루 종일 허리가 굳을 정도로 힘이 들었고 4일간의 작업을 마치고 나서는 결국 과거에 수술한 부위에 통증이 재발하여 약을 먹으면서 치료를 하고 있습니다. 다행히 지금은 많이 낳았습니다만, 앞으로 다시는 인테리어 직접 안하겠다고 다짐을 하게 되었습니다. (참고로 나이가 좀 있습니다.) 부동산에 무지한 경쟁자 때문에 이렇게 힘들게 임대를 놓게 되니 화가 나기도 합니다만, 어쩔수가 없으니 그냥 잊어버리는게 상책인가 봅니다. 결론적으로 투자 내역을 요약하면 아래와 같습니다. (단위: 만원) 낙찰가 : 34,890 총매입비 : 40,584 (세금, 공실 이자, 분할 공사비 등 포함) 대출 : 27,900 보증금 : 5,000 실투금 : 7,684 월세 : 320 이자 : 127 월수익 : 193 (실투금 수익율: 30% ) 결론적으로 동시에 매입한 소형 상가 3개(1개는 지난 달에 매각함)의 월수익 117만원을 포함하여 이 상가 투자로 최종 월 310만원의 현금흐름을 세팅하였습니다. 나중에 매도시에 수익율 6.5% (2층) 가정하면, 매도가 64,000만이 되어 세전 매매차익 23,000만 정도 예상됩니다. 2024년을 좋은 성과를 갖고 마감하게 되어 감사하고 행복합니다. 행크에 오래 함께 하다보니 점점 더 좋은 결과가 이어지는 것 같습니다. 행크는 사랑입니다~~ 여러분의 성투를 기원하며 글을 마칩니다. 감사합니다.^^
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