안녕하세요! 나무처럼 우직한 투자자가 되고 싶은 쿄나무입니다. 서울에 1호기를 하고 싶어 서울 위주로 앞마당을 늘렸는데 경기도에 1호기를 투자하게 되었는데요, 본 계약은 다 마치고 잔금만 앞둔 지금 투자 의사 결정 과정을 돌아보며 복기해 보려고 합니다. 시작의 반은 마음먹기! 23.10월 실준반을 시작으로 본격적으로 월부 생활을 시작했고, 25.1월 드디어 지방실전반을 가게 됩니다. 너무나 원했던 실전반에서 좋은 동료들과 튜터님을 만나게 되며 많이 배우고 성장하는 시간을 보내게 됩니다. 투자에 진심인 동료들을 보며 그 행동력과 열정에 스며들었고, '나도 1호기 하는 실전투자자가 되겠다'는 의지가 점점 확신으로 바뀌게 됩니다. 그래서 뭐부터 해야하지? 투자금 알기+전수조사 생각해보니 제가 쓸 수 있는 투자금이 얼마인지 정확히 알고 있지 않았습니다. 이리저리 흩어진 종잣돈이라 현금부터 다시 계산해보고 혹시나 모를 일에 대비하여 마통과 신용대출도 얼만큼 나오는지 알아봤습니다. (1호기에 마통과 신용 대출을 쓰진 않았습니다.) 제 투자금을 정확하게 알게 되니 명확해지더라구요. 다음으로 저의 앞마당을 다 봤습니다. 제가 가진 앞마당의 전수조사는 매월 꾸준히 해오고 있었거든요. 투자금을 알고 전수조사를 하니 투자할땐 천만원으로도 단지가 갈린다는 말이 무슨 뜻인지 너무 잘 알겠더라구요 ㅎㅎ 그렇게 제 앞마당 중 저평가된 단지를 체크하고, 체크한 단지들 중 제 투자금에 맞는 단지 +1억 까지 추렸습니다. (이때도 경기도 신축이 1등 물건이었음ㅋ) 이제는 가봐야지~? 매임 가치가 있고 저평가되었다고 생각한 단지가 몇 개의 단지로 정리되었고, 매물을 보러 다니기 시작합니다. 단지들의 물건이 괜찮아 보이면 바로 전임하고 시간이 날 때마다 보러 갔습니다. 보러간 단지 외에도 싸게 나왔으면 같이 보며 주변의 다른 단지까지도 함께 파악했습니다. 그렇게 쉴 새 없이 매물을 보러 경기도, 서울을 다녔는데요. 마음 한켠에 '1호기는 서울에 등기치고 싶다'고 계속 되뇌이고 있었습니다. 매임 내용을 정리하고 1등을 뽑았을 때에도 경기도가 내 상황에 가장 맞는 단지들 중 하나로 뽑혔지만 애써 외면하고 순위를 내립니다 ㅎㅎ 계속되는 매임으로 이제는 헷갈리기 시작합니다. '여긴 조건이 좋은데 입지가 떨어지고,, 여긴 투자금이 부족한데 가능한가?' '뒷동이라 전고만큼 못 오르지 않을까?' '좋은데 가격 조정이 안되네?' '전고에서 많이 떨어졌는데 원래 이 정도의 가치인 단지는 아닐까?' 등등.. 이제는 내 실력에서 할만큼 했으니 거인의 어깨를 빌릴 타이밍이 왔다고 생각했습니다! "거기가 제일 괜찮은데요?" "...네?!" 투자코칭 투자코칭도 광클을 해야 되는 요즘..ㅠㅠ 며칠의 시도 끝에 드디어! 자향님께 투코를 받게 되었습니다. 현재 자산을 체크해 주시고, 투자 성향을 물어봐주셨습니다. '저는 현재 투자금으로 한 채 하고 싶습니다'라고 말씀드렸고, 취득세를 카드로 내도 될지 판단이 어려웠는데 현재 저축액으로 가능하다고 답변해 주셨습니다. 저는 '서울에 집 한 채'에 눈이 먼 상태였으므로 서울에서 본 매물을 투코로 올렸습니다. 제가 가져간 2개의 물건은 전부 주전, 세낀 물건이 아니었고, 하나는 인테리어가 잘 되어 있어 가치대비 비싸고, 다른 하나는 그 안에서 입지는 조금 덜 좋은 곳이었습니다ㅜㅜ 자향님은 제가 가져온 단지는 공급이 많은 지역, 공급에 영향을 받는 지역이니 주전, 세낀 물건 위주로 보는 게 좋다고 하셨습니다. 두 개다 통과되지 못했고, 많은 매임에서 만난 매물 중에서 물어보고 싶었던 싼 매물들과, 마음 속 저편으로 미뤄 둔 경기도 신축에 대해서도 묻게 됩니다. '거기가 지금까지 나온 단지 중에서 제일 괜찮은데?' 라는 자향님! 그 말을 듣자마자 '아차!'라는 마음과 함께 서울에 1호기 하겠다는 저의 집착을 알아차리게 됩니다. "제 말에 동의가 되었다면 가세요!" 다시 가치비교 자향님은 그 단지가 어떤 선호도가 있고, 주변 생활권은 어떤지에 대해 설명해 주시며 "물건보러 가지 마세요. 가치 판단 하기 전에 보러 가면 부동산에 휘둘립니다." 라고 조언해 주셨습니다. 정해진 시간보다 훨씬 더 많이 얘기해주시고 들어주신 자향님께 진심으로 감사합니다♡ ▶이제 와서 자향님이 말씀을 다시 복기해보면... 경기도 신축은 전세가 오르는 폭이 구축보다 크기에 일정 기간 투자할 수 있는 전세가율을 유지하는 특징이 다주택자 포지션을 선택한 나에게 유리한 전략임을 알게 해 주신것! 자향님과의 통화가 끝난 후 후보 단지들의 임보도 다시 살펴봤습니다. 그래프를 붙여 비교도 해보고, 입지도 다시 비교하며 느낀 건 앞선 저평가 단지 비교에서 제가 경기도는 아예 제꼈다는 사실..ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 이제 매물털기 잘 해보자! 다시 현장으로 단지와 지역의 가치를 다시 파악한 후 매물을 보러 갔습니다. 그 사이 제가 봐둔 매물은 거래가 이미 팔린 상황! 그리고 아직 싼 물건이 하나 남았었는데 세입자가 사는 물건이었습니다. 집을 잘 보여주지 않자, 무작정 벨을 눌러 집을 찾아간 부사님 때문에 화가 단단히 난 세입자는 더이상 집을 안 보여준다고 선언하기에 이르렀습니다. 계속 지켜보던 물건이었고, 여러번 시도도 했지만 결국 못 봤습니다 ㅠㅠ 이 집은 결국 세입자가 샀습니다 ㅎㅎㅎㅎ 다음으로 조건이 좋은 집은 한 부동산의 단독 매물이었습니다. 이 집은 위의 물건보다 싸지 않고 세낀 물건이었습니다. 더 싸게 좋은 집이 있었기에 나중에 전임을 해보니, 아직 한 번도 손님들이 못 본 물건이라며 자기가 맞춘 세입자고, 매도자도 본인에게만 내놓은 물건이라 굉장히 조심스러워 하신다는 것을 알게 되었습니다. '이 포인트만 잘 살린다면 네고 되겠는데?' 라는 마음으로 평일에 볼 수 있다고 하셔서 다음 날 보러 가겠다 하고 연차를 내고 가게 됩니다. 약속 시간은 6시로 잡고, 낮부터 주변 부동산을 털었습니다. 지난 매임 때 갔던 부동산은 계속 전화로 연락을 주고 받으며 관계를 이어올 수 있었고, 그 부동산에 워크인으로 먼저 가게 됩니다. 마침 손님이 온다 하셔서 저도 끼여서 같이 봐도 되냐고 양해를 구하니 흔쾌히 허락해 주셔서 단지 내 높은 가격에 나와있는 매물도 여러개 보게 되고 매도자의 상황들도 알게 되었습니다. 단지의 모든 타입을 다 보여주셔서 동별 장단점을 파악하는데 큰 도움을 받았습니다. (거래하지 못 했지만 넘 감사했던 부사님♡, 감사의 의미로 맛있는 간식 사다드렸습니다) 옆, 옆옆 부동산을 모두 다 들어가보고 집은 안 보더라도 단지 내 상황과 주변 단지들에 대해 브리핑 들을 수 있어서 전세, 매매 가격과 선호요소까지 좀 더 분명하게 알 수 있었습니다. 이 가격 되면 제가 할게요! 네고 6시 약속이니 미리 갔습니다. 사장님 성향과 라포 형성을 위해서요! 많은 투자자에 치여서 지치신 게 보였습니다. 자신의 단독 매물도 보고만 가서 안 보여주거나 거래가 안 될까봐 엄청 조심스러워 하셨어요! 부사님은 집을 꼭 살 사람에게만 보여주고 싶다고 하셨고, 첫 번쨰가 저였다고 하셨습니다. (전임을 두 세번 드렸더니..ㅎㅎ) 매도자는 사장님만 믿고 집을 매도하는데 크게 관심이 없고 잘 모른다고 하셨습니다. 6시가 되어 집을 보러 갔습니다. 집을 보니 세입자가 집을 깔끔하게 썼고, 내년에 갱신권도 5%올려서 할 예정이라 말씀하셨어요. 전세가는 현재 시세보다 조금 낮았지만 당시 같은 평형의 전세가 여러개 있어서, 감당 가능한 수준의 세낀 물건도 괜찮다고 판단했습니다. 매물이 마음에 들었으니 이제 가격 협상의 시간! 사장님께 마음에 든다고 말씀드리며 가격 네고가 되냐고 물었어요. 이전에 투자자가 물건 보지도 않고 천만원 깍아주면 사겠다고 했는데 거절했다는 얘길 들었습니다. 그래도 천만원 다시 얘기해 보겠다는 사장님께 "저는 투자금이 n억이라 천만원 깍여도 못 사요. 사장님 천만원 더 깍아주셔야 제가 살 수 있어요." 라고 말씀드렸습니다. 사장님께서 매우 난색을 표하셨어요 ㅎㅎㅎㅎ;;; "사장님도 제가 안 사면 또 얼마나 많은 분들께 집 보여드려야 할 지 모르잖아요. 제가 사면 수고도 덜고 좋지 않을까요?" 라고 덧붙이며 부사님께도 유리한 일임을 어필했습니다. 통화를 결심하신 부사님이 일단 통화해 보겠다고 하셔서 저는 집으로 가게 됩니다. 버스를 타고 가는 도중 부사님께 전화를 받습니다! 계좌 주셨으니 가계약금 입금하라구요. 그렇게 저의 첫 1호기를 만나게 되었습니다. ▶ 잘한 점 -투자코칭으로 자향님 말씀대로 따라 해본 점 -투자 경험담 매일 읽고 간접 경험 늘린 점 -매물 최대한 많이 보고, 가격 조정한 점 ▶ 아쉬운 점 -매물털기 덜 한점(몇 군데 빼먹음) -매물을 좀 더 자세히 못 본점 -같은 지역 내 다른 단지 매임 덜 한점 본 계약은 계약서만 쓰면 되는 줄.. 누수 및 물건 파악 일주일 뒤 매매 계약을 하러 갔습니다. 계약서 쓰기 전 내 집의 누수나 다른 하자는 없는지 관리사무소 가서 물어봐야 한다는 글을 보았기 때문에 관리사무소를 갑니다. "오늘 이 집을 계약하는데 혹시 누수 신고건이 있나요?" 신축이라 그럴 일은 없을거라 생각하면 물었는데.. 내 집의 아래층에서 윗집 누수 신고가 있었다는겁니다. 오마갓!! 그 때부터 멘붕이 오더라구요. 이럴 땐 무엇을 더 확인해야 하나? 사무실에서는 어떻게 해야하지? 갑자기 머리가 복잡해집니다. 아무것도 생각이 안나는 데 실전반 튜터님과 조장님 밖에 떠오르지 않았습니다. 다급한 맘으로 상황을 설명드렸더니 넘나 친절하신 킴나두 조장님께서 물어물어 대처 방법을 알려주셨습니다. 아랫집을 찾아가서 물어보는게 가장 정확하다며 용기내시라던 조장님! 본인이 더 긴장된다며 걱정해 주시던 조장님...♡ 보통아 튜터님은 일하시는 와중에 전화주셔서 부동산에 가서 누수 사실에 대해 매도자가 이야기 하도록 유도하고, 잘 처리되었고 문제가 없으면 괜찮다고 안심시켜주셨습니다. 그리고 집을 사는 건 나무님이니 쫄지 말라던 진짜 보통아닌 우리 튜터님의 응원에 어깨 피고 사무실에 들어갔어욬ㅋㅋㅋ 감사♡ ▶ 잘한 점 -배운대로 실천하려고 한 점 -문제에 대해 적극적으로 알아보려고 한 점 ▶ 아쉬운 점 -누수 사실을 계약 전 알지 못해 매매가 조정으로 못 쓴 점 -잔금 날짜 6월 1일 이후로 못한 점 (많이 깍았으니 재산세는 내세요라는 부사님 말에 그냥 수긍해버림) 조장님의 조언으로 아랫층을 찾아가 누수 사실을 물었고 현재는 이상없고, 누수시에도 잘 처리해 주셨음을 확인했습니다. (안심.. 휴..) 매매 계약을 하면서 매도자와 계약서 내용 확인을 하면서 자연스럽게 누수 사실도 매도자가 먼저 말씀하셨어요. 누수가 났고, 처리하였으며 업체의 보증기간도 있으니 걱정말라하셨습니다. 덕분에 누수 헤프닝은 잘 마무리 되었고, 계약도 별 탈없이 진행되었습니다. 진짜 감사감사감사했어요♡ 아직 잔금일은 오지 않았고, 잔금일 또한 처음이라 쉽진 않겠지만(법무사, 채권 등 어렵네요ㅎㅎ) 마지막 마무리까지 깔끔하게 끝내고 등기쳐 보겠습니다. 1호기를 하고 난 후 서투기를 들으니 강의 내용이 다르게 들립니다. 공급도, 규제도 모두 이제 나의 일이 된 듯 귀 기울여 듣게 되네요! ㅎㅎㅎ 그래서 튜터님들이 투자를 해야 공부가 된다는 말씀을 하나 봅니다. 첫 투자라서 부족한 부분도 많지만 무사히 끝마칠수 있었던 것은 모두 함께하는 사람들 덕분입니다. 강의로 인사이트 나눠주시는 튜터님들, 넘나 친절하고 배려심 넘치는 킴나두 조장님, 제 멘탈 지킴이가 되어주신 보통아 튜터님, 1호기에 대한 확신을 심어주신 주유밈 조장님, 더더욱 감사드려요♡ 앞마당 함께 만들며 웃고, 응원해준 동료들 덕분입니다. 현장에서 따뜻하게 맞이해준 부사님들 덕분입니다. 오래 살아남는 투자자로 성장하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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