1. 상급지 대단지를 중심으로 10% 전후까지의 급매장이 펼쳐지고 있음.
2. 어쩔 수 없이 던져야하는 사람들에게는 안타까운 소식이지만 그런 사람을 제외하면 주택 소유주라고 해도 조정장으로 인한 심적 타격이 있지는 않을 것. 이 가격이 앞으로 유지될 시장가격이 아니라는 것은 대부분 알고 있기 때문
3. 시장흐름은 다 예상했던대로임. 바겐세일 기간이라고 말했었고
https://blog.naver.com/realme0603/224188054425반박과 악플도 있었지만 상급지가 더 조정될 수 밖에 없다는 전망도 그대로였음
https://blog.naver.com/realme0603/224162604561그냥 예상대로 바겐세일 시장이 열렸던 것이고 상급지에서 급매장이 강하게 발생했을 뿐임. 그리고 이 가격은 일시적인 가격일 것이고
4. 여담으로 말하자면 무조건 상급지 불패 환상은 버릴 필요가 있음. 대출 규제가 강해도, 대출 규제 상황에서 양도세 중과 회피장이 펼쳐져도 무조건 상급지는 버틴다는 환상을 가진 사람들이 많았는데 상급지 불패라는 것은 없음. 상황에 따라서, 정책에 따라서 양극화가 되기도 하고 반대로 갭이 메워지기도 하는 것
5. 암튼 양도세 중과 급매장이 끝나고 나서는 지금의 급매 가격을 보기 쉽지 않을 것. 이 가격 수준 혹은 이 가격보다 낮은 가격을 보는 경우는 전쟁발 금리 급급등 혹은 사모펀드발 금융위기 등의 매크로 충격이 있는 케이스 정도. 그 정도 상황이 아니라면 지금이 저점이라고 예상됨
6. 그런데 이런 얘기를 하면 동일한 논리의 반박이 나옴
7. 결국 추가 규제 강화로 인해 집값이 더 떨어질 것이라는 얘기. "보유세 올릴건데!!" "규제 때릴 것 많은데??" "대출 회수할건데??" "비거주1주택자에게도 규제를 강화할건데??" 등등
8. 물론 일부 규제강화가 집값에 하방압력을 주는 것은 맞음. 틀린 얘기가 아님. 보유세 강화하면 매물이 늘어나겠지 줄어들리는 없음
9. 하지만 그럼에도 저점은 올해 2~4월 중순 양도세 중과 급매장이라고 판단됨. 규제를 얼마나 어떻게 강화할지 알 수는 없지만 꽤나 극단적인 가정을 하더라도 마찬가지임
10. 왜 그렇게 확신하느냐? 가격은 결국 수급에 달려있기 때문임. 무슨말이냐? 앞으로 어떤 규제를 하든지 수급상황이 지금보다 더 안좋기가 어렵기 때문에 가격이 지금보다 낮긴 어렵다는 것
11. 어려운 내용이 아님. 아래 설명을 잘 이해해보길
12. 이번 다주택자 중과 유예 종료는 데드라인이 약2개월이었음. 세부요건까지 정해진 것이 2월12일이고 5월9일 계약분까지 유예 인정이지만 토지거래허가를 감안하면 4월15일 정도가 마지노선이니 약2개월 정도가 처분으로 주어진 기간이라고 볼 수 있겠음
13. 그 기간동안 2월12일부터 2년내 만기가 돌아오는 모든 다주택자의 물건을 중과없이 팔 수 있게 허용해주고 그 이후부터는 세율구간마다 +20%, +30%를 때리는 초강력 세금을 부과하는 것
14. 고로 엄청 많은 매물이 2개월에 몰아서 쏟아지는 것임. 이걸 수요자들이 조금만 덜 받아줘도 매물끼리 최저가 경쟁을 하게 됨
15. 앞으로 보유세를 강화하고 비거주 1주택자 장특공제를 없애고 여러가지 매물 출회 정책을 더 쓴다고 해도 이때보다 단기에 쏟아지는 매물이 많아질 수 있을까?
16. 그런 정책을 안쓰는 것 대비해서 더 많은 매물이 나올 수 있는 것이 사실이긴함. 그런데 두가지를 잘 생각해봐야함.
17. 첫번째로 양도세 중과가 부활함에도 불구하고 4월까지 안판 다주택자는 지금 왠만한 보유세 강화는 각오를 하고 있다는 것. 보유세가 올라도 양도세 중과가 세금부담이 훨신 클텐데 양도세 중과와 보유세 강화를 둘다 각오하고 팔지 않은 사람이 보유세를 올린다고 막 던진다? 그럴 것 같지 않다고 보는게 합리적. 즉 다주택자 물건은 꽤 오랜기간 별로 나오지 않을 것
18. 두번째로는 보유세가 부담되어 1주택자, 특히 비거주 1주택자들이 물건을 내놓는다고 해도 데드라인이 없다는 점을 생각해야함. 두달간 매물이 쏟아지는 시장과 내놓고 천천히 팔릴때까지 기다리면 되는 시장은 수급상황이 전혀 다름. 또한 양도세 중과는 맞게 되면 수억에서 십억단위로 세부담이 커지는 경우도 많으니 2억,3억씩 내려서라도 두달내 팔려고 할텐데 보유세는 한번 몇천만원 각오하면 1년 이상 천천히 팔 수 있는 기간을 확보할 수 있음
19. 18번의 내용이 핵심임. 이번엔 데드라인이 있고 데드라인 전까지 매물이 몰리면서 서로 최저가 경쟁을 하게 되니 그 저점이 낮을 수 밖에 없고 앞으로는 어떤 정책을 내든 데드라인이 주어지지 않는 일반적 정책으론 지금의 수급상황보다 더 매수자 우위일 수 없다는 것
20. 비거주1주택자를 타깃으로 보유세를 인상해도 마찬가지. 1년에 한번씩 부과되는 보유세를 높인다고 막 매물이 쏟아져서 안팔리면 계속 호가를 낮추는 경쟁을 하게 되지 않음
21. 아주 쉽게 말하면 이번 2,3,4월은 '급매물'이 나오는 장이고 보유세 등으로 매물이 나오는건 그냥 매물이 많아지는 장이 되는 것이라 당연히 '급매물'장의 저점이 낮을 수 밖에 없음
22. 물론 다음 정책도 '데드라인'을 만들어 줄 수도 있음. 예를 들면 장특공제를 대폭 축소하면서 몇월 몇일까지 계약시 기존 장특공제를 적용해준다고 하면 매물이 많이 나올 수 있음. 그럼 또 '일시적인' 조정장이 생길 수도 있는 것
23. 하지만 22번 케이스는 장특공제의 영향이 큰 고가주택(12억 이하는 장특공제없이 비과세이고 15억 이하 정도도 장특공제 축소가 큰 타격은 아니니) 중에서 장기보유하여 차익이 큰 물건 중에서만 급매가 나올 것이기 때문에 저가 경쟁이 이번처럼 심하진 않을 것이고 이번처럼 '원래 정해진' 유예 종료 일정이 있었던 것도 아니므로 급작스럽게 2개월이라는 짧은 데드라인을 주기도 어려울 것이라 역시나 지금대비 수급상황이 나쁘진 않을 것
24. 매물 공급 측면에서는 이번 두달간의 급매장보다 더 강하게 쏟아질 수가 없다는 것
25. 지금이 그 정도로 강하게 매물을 끌어내는
급매장임에도 15억 이하 시장은 가격 조정이 없는데 이는 이 가격대는 거품이 전혀 없고 가격 방어력이 그만큼 강하다고 판단하면 됨. 이렇게까지 매물이 많이 나올 정책이 걸렸는데도 가격 조정 없이 매물들을 바로 소화하고 있는 것이니 이런 상황이 아니었다면 2,3,4월 가격 상승이 지속될 장이었는데 그나마 이런 상황에 따라 보합수준으로 누르고 있는 것임.
26. 그러므로 이번에 조정폭이 작은 비상급지도 지금이 저점일 가능성이 높음
27. 물론 일부는 이번 급매장이 끝나면 문재인 정부의 2018년 4월(양도세 중과가 시작된 시점) 이후처럼 지금부터 집값이 2배 이상 더 오르는 장이 펼쳐진다고도 하지만 그건 또 과도한 상승 전망이라고 생각하긴함. 이쪽 분석은 다음에 차차 올려보겠음. 암튼 2018-2021년 수준은 어려움
27. 하지만 아주아주 특별한 상황이 터지지 않는 한 2월 중순~4월 중순이 저점이라는 것은 거의 확실하다고 볼 수 있음.
여기까지.
*감사한 관심과 댓글들도 많지만 어디에나 달리는 무지성 악플들도 많아서 붇카페 은퇴하려다가, 고민 끝에 그냥 댓글은 닫고 쓰고 싶은대로 쓰기로 했습니다. 글이 마음에 드신다면 좋아요로 표현해주시면 감사하겠고 악플쓰려고 들어왔으면 본인 일기장에 쓰면 되겠습니다.
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