안녕하세요.
'아파트 큐레이터' 시크릿브라더입니다.
연일 강도 높은 부동산 관련 언급을 하고 계신 대통령께서 얼마 전 굉장히 위험한 발언을 하셨습니다.
이재명 대통령의 논리를 언뜻 들으면 1:1 교환이라는 아주 명쾌하고 상식적인 논리처럼 들리죠.
하지만 결론부터 단호하게 말씀드리겠습니다. 이것은 부동산 시장의 현실을 완전히 무시한, 대단히 위험하고 단편적인 착각입니다.
왜 이 1:1 교환 이론이 현실에서 절대 작동할 수 없는지, 그리고 왜 전월세 시장의 안정을 위해서는 다주택자의 역할이 필수적인지, 오늘 각종 경제학 이론과 실제 시장 데이터를 바탕으로 아주 쉽고 명쾌하게 설명해드리겠습니다. (이재명 대통령님이 이 글을 보실 일은 없겠지만 비슷한 궁금증을 가지고 계신 분들이 이 글을 보고 왜 현실에서는 이 이론이 통하지 않는지 깨달으셨으면 좋겠습니다)
전월세 수요가 1:1로 줄어들려면 아주 비현실적인 전제 조건이 필요합니다. '집을 매수한 사람이 원래 그 지역, 그 평형에 살던 세입자여야 하며, 그 사람이 집을 삼과 동시에 임대 시장에서 완전히 이탈'해야만 합니다.
하지만 다주택자가 집을 내놓았을 때 매수자의 유형은 크게 3가지로 나뉩니다.
임대 공급이 1개 줄고 임대 수요도 1개 줍니다. 하지만 대출 규제와 자금력 한계 그리고 죽어도 무주택을 고집하는 사람들의 비율이 변하지 않기 때문에 이 케이스가 생각보다 많지 않습니다.
A가 더 좋은 집으로 이사하기 위해 다주택자의 집을 매수합니다. 다주택자의 집은 자가로 전환되어 임대 공급은 1개 줄어듭니다. 그런데 A는 원래 세입자가 아니었으므로 전월세 수요는 전혀 줄어들지 않습니다. (갈아타기 연쇄 이동)
또 다른 투자자가 매수할 경우 수요와 공급에서 변하는 것은 없습니다. 임대 공급이 유지될 수도 있지만 징벌적 세금이나 규제가 심하면 아예 임대를 포기하고 비워둘 수도 있죠. 지금은 다른 투자자가 매수하는 경우는 거의 없고요.
결국 다주택자가 집을 판다고 해서 전월세 수요가 똑같이 줄어드는 1:1 마법은 현실에서 거의 일어나지 않습니다.
자, 그럼 이렇게 반박할 수 있습니다.
과연 그럴까요?
이 대통령님의 주장은 "전국에 있는 모든 집은 똑같은 가치를 지닌다"라는 무서운 오류를 범하고 있습니다.
부동산은 역세권, 학군, 직주근접, 연식 등에 따라 가치가 완전히 달라지기 때문입니다. 같은 서울이라고 하더라도 강남과 강북, 한강벨트와 비한강벨트의 차이가 무섭게 벌어지고 있죠. 갈수록 선호되는 입지와 그렇지 않은 입지의 격차는 벌어질 것입니다.
이런 상황에서 다주택자에게 세금을 때려 매도를 압박하면 어떤 일이 벌어질까요?
다주택자들은 똘똘한 한 채를 지키기 위해 강남, 도심권 등 선호 지역의 집은 끝까지 쥐고 있거나, 세입자를 내보내고 본인이 실거주해버립니다. 결과적으로 선호 지역의 임대 공급은 씨가 마르고 전월세 가격은 오릅니다. 선호 지역은 땅이 없어 새로 짓기도 어려워 가격이 더 오르죠.
다주택자들이 던지는 매물은 중하급지가 많습니다. 매물이 쌓여 집값이 하락하더라도 학군과 직장이 중요한 세입자들은 이 지역으로 이동하지 않습니다. 상급지에서 전세 살던 분들이 하급지에 내 집 마련하는 경우가 많지 않다는 얘기입니다.
즉, 전체 총량으로는 1:1 같아 보여도, 내가 살고 싶은 동네의 전세는 멸실되고, 가기 싫은 동네에만 빈집이 생기는 수급 불균형이 발생합니다.
전월세 가격을 결정하는 핵심은 전체 주택 수가 아니라 '지금 당장 즉시 입주 가능한 빈집(공실)'이 얼마나 있느냐입니다.
다주택자가 집을 팔기 위해 매매로 돌리면 가장 먼저 하는 일이 '세입자 내보내기'입니다. 즉각적으로 시장에서 임대 공급이 삭제됩니다. 반면, 쫓겨난 세입자들은 대출 규제, 높은 금리, 소득 요건 때문에 당장 그 집을 살 수 없습니다. (그 집에 세를 살던 사람이 매수하면 1:1 교환이 되겠지만 현실에서는 그런 일이 거의 발생하지 않습니다. 세를 살던 사람은 여러 이유로 매수하지를 못하고 살던 곳보다 하급지로 밀려날 확률이 높습니다)
하지만 전세 수요는 그대로 시장에 남아 방황합니다. 공급은 곧바로 줄어드는데 수요는 남아있으니 시장에서는 곧바로 수급 불균형이 나타나면서 가격이 오릅니다. 매매와 전월세 수요가 교환되는 타이밍이 이론처럼 즉각적으로 이뤄지지 않는다는 얘기입니다.
이 질문에 대한 경제학적 답은 명확합니다.
현재 대한민국 임대 시장은 LH 같은 공공기관이나 기업이 아닌 '개인(다주택자)'이 핵심 공급 주체이기 때문입니다.
OECD 등 다양한 기관의 실증 연구에서도 확인되듯 한국은 민간 임대인이
1) 거주할 집을 제공하고
2) 이사를 원활하게 하는 완충 공실을 만들며
3) 전세라는 사금융을 제공하는
엄청난 역할을 떠안고 있습니다.
이들을 적폐로 몰아 시장에서 강제 퇴출시키면 그 빈자리를 국가가 즉시 채울 수 없기 때문에 임대차 시장은 붕괴될 수밖에 없습니다.
통계마다 차이가 있지만 정부가 공급할 수 있는 임대 물량은 전체의 20%가 되지 않습니다. 80% 이상을 이미 민간에서 책임지고 있는데 이 시장의 공급이 줄어들면 당연히 가격이 오르지 않을까요?
위에서도 설명드렸지만 아무리 설득해도 집을 매수하지 않고 전월세로 사는 비율이 40% 정도 됩니다. 이 비율은 진보정권이나 보수정권 그리고 호황기와 불황기에 상관없이 유지됩니다. 주변을 둘러보시면 쉽게 답이 나올 겁니다. 오랫동안 무주택이신 분들은 아무리 논리적으로 설득해도 내 집 마련을 할 생각 자체를 안 합니다. 다주택자가 집을 팔면 그들이 집을 산다는 생각 자체가 잘못된 생각이라는 것이죠.
정리하면 이렇습니다.
다주택자가 집을 팔면 임대 공급은 즉시 사라지지만 대출 제약과 갈아타기 수요 등으로 인해 임대 수요는 절대 같은 속도로 줄어들지 않습니다. 특히 지역별 양극화와 한국 특유의 전세 레버리지 구조 때문에 다주택자를 옥죄어 매도를 유도하는 것은 전월세 시장의 씨를 말리고 서민들의 주거비 폭등을 부르는 가장 빠르고 확실한 길입니다.
시장은 단순한 논리로 움직이지 않습니다..
부디 이런 현실을 잘 이해하고 정책을 펼쳐주셨으면 좋겠습니다.
오늘 글도 많은 분들께 도움이 되길 바랍니다.
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