주택 시장에서 대부분이 1주택자가 되면 전월세 이동이 어려워지는 현상은 재밌게도 전자기학에서 부도체와 금속의 전하 이동 특성에 비유해 설명할 수 있다.
부도체에서는 전자들이 원자에 강하게 묶여 있어 자유전자가 거의 존재하지 않기 때문에 외부에서 전기장을 가해도 전하가 쉽게 이동하지 못하고 전류가 흐르기 어렵다.
반면 금속에서는 s 오비탈에 존재하는 전자들이 비교적 약하게 결합되어 있어 자유전자처럼 결정 전체를 따라 이동할 수 있으므로 작은 전기장에도 전류가 쉽게 흐른다.
대학교때 전자기학에서 다 배운내용이다.
주택 시장에서도 유사한 구조가 나타나는데, 다주택자가 존재할 때는 하나의 가구가 여러 채의 주택을 보유하면서 일부를 임대시장에 공급하게 되고 이 임대용 주택들이 전월세 이동의 통로 역할을 하면서 수요 변화에 따라 비교적 유연하게 사람들이 이동할 수 있다.
그러나 대부분이 1주택자가 되는 구조에서는 각 가구가 자신이 거주하는 주택 하나만을 보유하게 되므로 임대시장에 공급되는 주택이 크게 줄어들고, 사람들의 이동은 반드시 기존 거주자의 매도나 이사 같은 구조적 변화를 통해서만 가능해진다.
이는 마치 자유전자가 거의 없는 부도체에서 전하 이동 경로가 제한되어 전류 흐름이 막히는 상황과 비슷하며, 임대 수요가 존재하더라도 이를 흡수할 수 있는 공급 경로가 부족해져 시장의 유동성이 급격히 떨어지게 된다.
그 결과 전월세를 필요로 하는 수요는 계속 발생하지만 이를 수용할 임대 주택이라는 이동 가능한 전하가 부족해지면서 가격은 급격히 상승하는 압력을 받게 되고, 이는 자유전자가 풍부한 금속에서는 전하가 넓게 분산되며 전류가 원활히 흐르지만 부도체에서는 제한된 경로 때문에 전위차가 크게 형성되는 것과 유사한 구조로 이해할 수 있다.
즉 부도체에서 전류를 흐르게 하려면 엄청난 전압이 필요듯 1주택이 대세가 되는 순간 부동산 시장에선 이동에 엄청난 스트레스와 금전적 부담이 따르게 되고 이건 서플라이의 과부하 즉 정부의 부담으로 귀결된다.
시장원리를 무시하고 폭주하는 정부의 그 끝은 어찌될 지 궁금하다. 과연 살아있는 시장의 반작용을 받아낼 수 있을까? |
