https://cafe.naver.com/mkas1/1691920 낙찰을 받고 처음이기도 하고, 여러가지 해결해야 할 문제들이 많아서 버겁게 느껴졌어요! 뭔가 전혀 다른 세계에 들어온 듯한 느낌도 들었고, 마음이 무겁게 느껴졌어요! 어깨에 커다란 짐을 매고 있는 것 같은 느낌도 들었고요! 경공매가 생각하는 것보다 쉽지는 않구나! 하는 생각도 들었어요~ 처음에는 관심만 갖고 있던 상가였는데.. 가격이 한차례 더 떨어진 것을 확인하고는.. 이 가격으로는 입찰해도 되지 않을까? 하는 생각을 하다가.. 현장에 임장을 갔어요. 당시 관리사무소장님.. 이 물건 임차 들어오고 싶어서 물어보는 사람이 종종 있다.. 이렇게 공매로 복잡하게 엮여있어서.. 이 부분만 해결이 되면 임차는 충분히 들어올거다. 관리비 체납은 ○○○만원 정도 된다. 낙찰 받으면 정말 괜찮은 물건이라고 하시면서.. 물건을 살짝 보여주셨어요! 대로변에 햇볕도 잘 들고 가로형으로 길게 되어 있는 상가! 상가를 나름 임장을 다녔는데 왜 이렇게 마음에 쏙 들던지 ㅎㅎ 물건과 사랑에 빠지고 맙니다. ㅠㅠ 나름 주변 시세도 알아보고, 인근에 매도가가 어떻게 되는지도 조사하고 다닌 상태라, 가격도 나쁘지 않다고 생각했어요! 그야말로 상임스 수업에서 레노쌤이 말씀하셨던 시세차익과 현금흐름을 같이 누릴 수 있는 물건이 아닐까 생각했고요! 지난 번 수업 시간에 잠깐 선생님께 여쭤봤을 때, 괜찮다고 말씀하신 위치인데다가 앞으로 9호선 5단계 지하철역이 착공될 예정지라서 항아리 상권인 이 곳으로 출입구가 날 것이라고 생각해서 괜찮은 자리라고 판단했습니다. 그렇게 호기롭게 입찰을 했는데! 낙찰을 받고 해결하는 과정에 해결하는 게 정말 많이 힘들었어요! 자금적인 면이나 어려움을 해결하는 과정에서 공투로 진행했으면 조금 덜 힘들어하지 않았을까 하는 생각도 해봐요. 1. 미등기 문제 은행에서 대출을 꺼려했던 이유를 알게 되었어요! 바로 미등기 문제! 공고문에서 보듯이 미등기 문제는 토지 소유자가 협조해주기로 한 사항이라 크게 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 법무사를 컨택해서 시행사가 가지고 있는 토지 지분을 신탁사에 옮기는 과정을 낙찰자의 비용부담으로 처리했습니다. 미등기 문제가 해결되었으니 크게 문제되는 바는 아니었고, 또 벽을 터서 사용하고 있던 2개의 상가 호수를 한꺼번에 낙찰 받은 사항이라서 대출도 크게 문제가 없어보였어요! 대부분의 은행에서는 거부했지만, 과거에 손해보고 매도한 물건을 거래 진행해주신 부사님을 통해서 은행과 컨택이 되었고, 대지권 미등기를 해결한 상태라 직접 은행에서 감평을 하고 대출을 승인 받았어요! 혹시나 걱정되는 마음에 개인 대출도 알아봤는데 다행히 DSR 범위내에서 추가 대출이 되어서 상가에서 한번 대출을 받고, 다른 담보로 대출을 한번 더 받았어요! 실투금은 대략 5천만원 정도 들어간 것 같습니다. 2. 대출 문제 가장 큰 문제가 대출 문제였으나, 처음의 절망과 다르게, 미등기 문제를 해결하고, 당면하고 있는 문제를 해결하면서 대출 문제도 해결해 나갈 수 있었어요! 대출이 단기간에 해결이 안될 것 같아서, 신탁사와 신탁관련 은행에 연락해서 '납부기한 연장'처리를 했어요! 신탁사에서 받은 양식으로 납부기한 연장 신청서를 작성해서 보냈고요! 연장이 제대로 된 것인지 여러번 확인했어요. 납부기한 연장은 보통 2달간은 해주는 느낌이 들었어요! 크게 문제가 안된다는 느낌으로 연장해주더라고요! 납부기한 연장을 하면서, 상가 근저당 대출과 다른 담보로 대출을 실행시켜서 잔금을 해결할 수 있었고, 취득세도 납부하고 소유권 이전 처리를 완료했습니다. 3. 그외 거래신고도 법무사 통해서 처리하였고, 관리비는 쿵쌤의 도움으로 해결해나갈 수 있었어요! 이 과정에서 낙찰자는 연체금까지 승계할 의무는 없음을 관리소장님께 알려드렸고, 얼렁뚱땅 연체금까지 납부하게 하려고 했다가 이 부분을 명시해서 이야기하자, 그건 빼놓고 납부하라고 하시더라고요. 관리비 완납증명서도 받았고, 신탁사에서 요구하는 부분을 해결해 나가면서 드디어 소유권 이전 관련 서류를 받을 수 있었고, 은행 법무사 통해서 소유권이전 등기 접수를 완료했습니다. ☆ 이제 가장 중요한 임대차 세팅 문제가 남았어요! 이 상가를 임차하고 싶다고 하시던 분이 있으셨는데... 현재는 잘 모르겠고... 인근 아파트 6천 세대 이상이 있고, 아이들이 많은 지역이라서 소아과 등 병원 문의도 종종 들어오는데, 아직 확정은 안되었어요! 잔금 납부하는 과정에는 신탁사 담당 주임의 무책임한 행동에 힘들기도 했지만! ( 은행과 법무사와 날짜를 다 잡아놓고선 ㅠ 그날 워크샵이 있다며 할 수 없다고 갑자기 하루 전에 통보해와서 ㅠ 정말 너무 화가 났었어요! ) 결국은 힘들지만 고생 고생하면서 은행과 법무사, 신탁사 다 일정 맞춰가면서 잘 해결하고 등기 접수까지 완료했습니다! 드디어 이 상가는 주인을 찾고, 이제 임대차를 원하는 사람들에게 임대차를 주어서 정상적으로 운영이 되겠죠! 얼른 이 상가가 제 역할을 해주었으면 좋겠습니다 ^^ https://cafe.naver.com/mkas1/1665624
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