모든 땅을 삽으로 떠서 멋진 건물로 만들고 싶은 삽질마왕입니다. 오늘은 2024년 경공매 투자 실적에 대해 복기해볼게요! 아직 2024년이 며칠 남았지만, 올해 입찰을 하기로 한 물건들은 다 소진된 관계로 연말정산을 해보려고 합니다. 입찰배경 남원시에 있는 토지가 시리즈(8건)로 나왔습니다. 그 중 금액이 적당해보이는 2건에 입찰했습니다. 미지급용지이지만 대리로 입찰하는 비용을 감안하면 남는게 없을것 같은 물건은 입찰에서 제외했어요. 25년 이후 보상이 될것이라 입찰가를 보수적으로 산정했습니다. 결과 역시 신건에 낙찰될 것으로 예상했지만, 입찰인원은 각각 10명, 9명이었습니다. 당연히 낙찰가도 감정가 대비 160%를 넘겨 높게 낙찰되었습니다. 보수적으로 산정한 저는 당연히 패찰했고요. 낙찰되신 분들의 수익이 무척이나 궁금한 물건입니다. 입찰배경 안성시에 있는 농지입니다. 2회 유찰된 감정가 49%에 나와 시세 대비 저렴하게 보였습니다. 인접토지가 국유지와 종중땅이라 매도를 염두에 두고 검토했으나, 좀더 알아보다보니 해당토지는 동안성일반물류단지(26년착공, 29년준공) 계획에 포함되어 있더라고요. 보상이 되기전까지 시세로 봐도 저렴하니 일단 농지연금용으로 받아두자고 생각했습니다. 결과 입찰자는 8명이었고, 저는 등수밖이었던것 같네요. 이 결과가 나온지 얼마 안되어서 가끔 보는 유튜브채널에서 이 토지를 소개하더라고요. 농지연금용 토지를 이 금액에 받는게 말이 되냐고요. 그분들은 하나만 알고 둘은 모르는 상황이었던것 같네요! 입찰배경 이천시에 있는 보상예정토지입니다. 농지와 임야가 섞여 있어 일단 농취증을 발급받았습니다. 친척으로 보이는 공유자 지분으로 2022년 경매가 시작되었으나 이제서야 진행이 되었네요. 감정가가 이미 현 시세보다 한참 저렴합니다. 게다가 1회 유찰되었으니 이번엔 입찰해야겠습니다. 해당하는 도로공사로 인해 경매당시 3필지였던 물건이 현재는 5필지로 되어 있습니다. 현재 보상이 진행중이라 낙찰받으면 빠른 시간내로 수익화가 가능할 것으로 보입니다. 결과 2명이 입찰했네요. 차순위를 50만원 차이로 물리치고 낙찰받았습니다. 소유권이전등기 후 보상대상이 되는 3필지에 대해 보상신청을 했네요. 그리고 남은 2필지에 대해 다른 공유자들과 협상을 통해 매도를 할 계획이었습니다. 하지만 2필지 중 1필지 전은 잔여지보상이 된다는군요. 개이득!! 남은 1필지는 공유자분에게 매도계약 완료! 전체 수익률은 110%입니다. 세후로 해도 50%가 넘습니다! https://cafe.naver.com/mkas1/1591145 입찰배경 안성시에 있는 미지급용지입니다. 잘하면 올해안으로 보상이 될 것 같은 물건입니다. 결과 6월에 입찰하여 총 11명이 경쟁하였고, 감정가의 202% 금액으로 낙찰되었습니다. 저는 3등;;; 그러나, 최고가매수신고인은 미납을 하였고, 9월에 또 공매로 나오게 되었습니다. 입찰자는 반으로 줄어 총 6명이 경쟁하여 204%의 금액으로 낙찰되었네요. 역시나 저는 3등;;; 보상금액이 궁금해지는 물건입니다! 입찰배경 하남시에 있는 아파트입니다. 서울시 강동구와의 경계라 거의 서울생활권입니다. 현재는 역세권이 아니지만, 지하철9호선이 연장되면 5분거리 역세권으로 탈바꿈될 지역입니다. 남향이고 도로변에 있어 고층뷰로 가치가 높을것으로 예상됩니다. 결과 26명이 입찰에 참여했고, 감정가를 넘긴 입찰자가 낙찰을 받아갔네요;;; 이제 아파트는 그만 입찰해야 될 것 같습니다;;;; 입찰배경 광명시에 있는 소형 아파트입니다. 11평 아파트 중 지분 1/4만 경매에 나온 상황이고요. 가족들이 지분을 갖고 있고, 공유자 중에 한명이 거주하는 것으로 파악되었습니다. 그리고 해당 단지는 인접4단지와 함께 재건축이 예정되어 있어서 공유자에게 매도가 안되더라도, 공유물분할소송을 통해 전체 아파트를 매입하는 방법도 고려하였습니다. 결과 이 물건의 가치를 알아본 사람은 총 8명이며, 감정가의 93%에 낙찰되었습니다. 저는 공유자에게 매도하는 것을 염두에 둔 입찰가를 적어서 순위에 들지 못했네요. 입찰배경 이천시에 있는 공유지분 토지입니다. 공유자 4명이 가족이며, 지분이 2/9가 나왔습니다. 상속받은 딸이 자기남편(사위)에게 줬는데 사업이 잘안되서 세금을 체납한 것 같았습니다. 현재 농사를 짓고 있어 우선은 공유자들에게 되파는 전략이 우선일 것 같습니다. 구거를 점용하면 4차선 도로에 붙어 있고 IC로부터 4km정도 거리에 있어 공장이나 근생시설 등 다용도로 활용이 가능할 것으로 보입니다. 농취증 발급현황을 보니 경쟁자는 3명정도로 보이네요. 결과 최저가보다 약간 높게 썼는데, 단독낙찰입니다. 여러 엑시트 전략을 구상하며 기다리고 있던중, 캠코에서 전화가 왔네요. 공유자 우선매수신청이 들어왔다고;;; 역시나 차순위는 포기했습니다! https://cafe.naver.com/mkas1/1445938 입찰배경 거제시에 있는 보상예정토지입니다. 해당 토지는 국지도58호선 공사구간에 포함되어 있었고요. 3건의 물건중에 토지분할이 되어 있는 1건을 제외한 2건만 입찰을 할 계획입니다. 보상절차가 진행중에 있는데 확인결과 수용재결까지 마친 상황이라고 했습니다. 공탁되기전에 얼른 등기를 마쳐야 될것으로 보입니다. 결과 각각 3명, 4명이 입찰하여 2건 모두 낙찰받았습니다. 그리고 빠른 등기후 보상을 받으려고 했으나, 법무사사무실에서 좀 지연이 되서 10월에서야 등기가 되었습니다. 그래서 바로 보상신청!! 한달이 되지 않아 보상금이 입금되었고, 수익률로는 약7%네요;;;; 2건중 한건이 필요비용을 포함하니 마이너스 수익이라 이렇게 되었네요;;; 하여튼 빠른 시간안에 수익을 본걸로 만족합니다!! 입찰배경 이천시에 있는 공유지분 토지입니다. 공유자 8명이 가족이었으나, 어떤분이 한명의 지분을 제외한 나머지 지분을 다 매입했습니다. 그분은 건물을 깔고있는 옆토지의 토지주였습니다. 그분에게 되파는 전략으로 입찰을 결정하였습니다. 결과 입찰자는 총 6명이었고, 저는 당당히 1등을 했습니다. 왜냐하면 감정가의 518% 금액을 썼거든요. 사실 이것은 일명 '도장값'을 벌기 위한 작전이었으나, 결론적으로 말씀드리면, 협상에 실패했습니다. 결국 미납으로 종결! 입찰배경 의정부시에 있는 미지급용지입니다. 보상여부는 불명확했으나 일단 입찰해봅니다. 결과 4명이 입찰하여 감정가의 140%로 낙찰되었으며, 저는 2등을 했습니다. 차순위 매수신고를 하겠냐고 물어봤지만, 과감히 보증금을 돌려받았습니다~^^ 입찰배경 과천시에 있는 미지급용지입니다. 일단 지목도 특이하고 지분이라 당장 보상은 안되더라도 미래를 내다보고 입찰했습니다. 현황 도로로 쓰이는 부분이라 감정평가가 낮게 되었거든요. 결과 7명 중에 1등을 했네요. 5만원차이로;;;ㅎ 감정평가가 저평가되어 있어서 보상금이 클것으로 예상됩니다. 공매라서 셀프등기를 해도 되지만, 시간이 소중한 관계로 법무사님께 부탁해둔 상황입니다. 입찰배경 하남시에 있는 소형 아파트입니다. 단일평수 641세대로 이루어져 있습니다. 지하철 5호선 하남검단산역에서 멀지 않은 위치이고 1층이지만 인근에 초등학교와 공원, 하천 등이 있어 실거주하기 나쁘지 않을 것 같습니다. 그리고 도로를 건너면 하남교산신도시 중에 최초로 입주하는 a2블럭이 위치해 있어 향후 그 인프라를 이용 가능할 것으로 보입니다. 결과 총 19명이 입찰해 아쉽게도 패찰했습니다. 입찰배경 영월군에 있는 미지급용지입니다. 농지로 되어 있어 다들 놓친 것 같습니다. 설사 미지급용지가 안되더라도 면적이 1,000제곱미터가 넘기 때문에 농업경력을 쌓을수도 있겠습니다. 결과 역시 단독낙찰입니다. 농취증도 저만 발급받은 걸로 나왔으나 소심하게 최저가보다 조금 높게 썼습니다. 소유권이전등기를 마치자마자 보상신청을 했습니다. 2025년 보상이 예상되는데요. 보상이 되는대로 후기를 쓰겠습니다!! 입찰배경 고흥군에 있는 미지급용지입니다. 위험도로개선공사로 시행되었으나 보상이 되지 않았던것 같네요. 한번 유찰되었을때 발견한 것이라 일단 입찰ㄱㄱ 결과 3명중에 패찰했네요. 다음기회에~ 입찰배경 예산군에 있는 미지급용지를 포함한 농지입니다. 농취증 이슈로 인해 17%까지 유찰된 상황입니다. 2필지중 하나만 미지급용지로 보상을 받으면 되고, 나머지 필지는 심어져 있는 수목을 판매하고, 묘지를 이장하여 매각하면 될 것 같았습니다. 그렇게 된다면 보상받으면서 이미 입찰가를 넘어 편안한 투자가 될 것으로 예상되었습니다. 처음에 전화로 문의했을때 분묘로 인해 농취증 발급이 어렵다고 해서 쳐다보지 않았었는데, 농취증을 이미 발급받은 사람들이 있더라고요. 그래서 농취증을 얼른 신청하고 입찰하기로 했습니다. 결과 총 4명이 입찰하였고 저는 패찰했지만, 차순위를 쓰신분은 아쉬웠던지 차순위신고를 하셨네요. 사실 플피가 예상되는 물건이라 입찰가를 좀더 높게 쓸걸 하는 아쉬움이 남는 물건입니다. 입찰배경 천안시 동남구 봉면동에 있는 미지급용지입니다. 2필지가 공매로 나왔으며, 하나는 지목이 도로이고, 하나는 답으로 남아있는 상황입니다. 공유지분이 일부 나온것이고, 나머지 공유자들 또한 공매로 취득하였기때문에 공유자우선매수가 있을수도 있네요. 그리고 그중 일부 보상받은 사람들의 보상가를 통해 이 토지의 보상금액도 개략적으로 유추가 가능합니다. 결과 도로인 토지는 총 14명이 입찰하여 패찰(4등)하였고, 답인 토지는 금액이 작다고 생각해 총 17명이나 입찰하였기때문에 저는 패찰(13등)했네요. 이 물건도 보상가가 궁금합니다. 현재 낙찰가로 취득할 경우 필요비용을 더하면 거의 수익이 없을 것 같거든요. 입찰배경 서산시 대산읍에 있는 공유지분토지입니다. 도시개발사업으로 조성되었으며, 대산지구 지구단위계획으로 결정된 대지입니다. 건축계획을 보면 건폐율 60%, 용적률 180%, 3층이하(필로티제외)로 되어 있네요. 공유자는 2명이라 나머지 한명과 협상이 용이할 것으로 보이네요. 현재 최저가가 평당 105만원이라 인근 실거래가(260만원~340만원) 대비 상당히 저렴합니다. 싸게만 낙찰받는다면 공유자와의 협상에서 유리할 것이고 협상이 안되더라도 공유물분할소송을 통해 다시 경매로 나왔을때 수익이 예상되는 금액이네요. 결과 총 3명입니다. 농지가 아니라서 입찰자가 좀 있었네요. '안되면 말고'식의 입찰가 산정이 패찰을 불렀네요;;; 2024년 한해 총 20건을 입찰해서 미납 1건, 패찰 13건, 낙찰 6건이네요. 임장을 갈 시간이 없다보니, 집에서 가까운 아파트 물건과 손품으로 파악이 가능한 보상예정토지, 공유지분 물건을 주로 입찰했습니다. 낙찰받은 6건 중 플피투자를 하면서 경험을 쌓아 한단계 업그레이드된것 같은 한해였네요. 내년에 보상받으면 글 다시 올릴게요! 이만 총총!! https://blog.naver.com/brothernotice/223695030312
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